"العيش بائسًا والموت بائسًا" بسبب شراء مشروع لا يستوفي شروط فتحه للبيع

يشهد سوق العقارات في الجنوب انتعاشًا، وتتنافس مشاريع جديدة على طرحها للبيع. ومع ذلك، يُصادف هذا الوقت أيضًا تحايل العديد من المستثمرين على القانون لبيع مشاريع لا تخضع للإجراءات القانونية الكافية، مما يُجبر العملاء على "العيش نصف حياة ثم الموت نصف حياة". مشاريع لا تستوفي شروط طرحها للبيع.

"العيش بائسًا والموت بائسًا" بسبب شراء مشروع لا يستوفي شروط فتحه للبيع

يشهد سوق العقارات في الجنوب انتعاشًا، وتتنافس مشاريع جديدة على طرحها للبيع. ومع ذلك، يُصادف هذا الوقت أيضًا تحايل العديد من المستثمرين على القانون لبيع مشاريع لا تخضع للإجراءات القانونية الكافية، مما يُجبر العملاء على "العيش نصف حياة ثم الموت نصف حياة". مشاريع لا تستوفي شروط طرحها للبيع.

تم بيع مشروع Charm Diamond من قبل المستثمر منذ عام 2019، ولكن لم يتم بناؤه بعد.

تحديد المشاريع "السرية"

وفقًا لقانون الأعمال العقارية لعام 2023، يجب أن يكون للمشروع العقاري المؤهل للبيع إجراءات قانونية كاملة مثل سياسة الاستثمار، والتخطيط 1/500، والتزامات ضريبة استخدام الأراضي المكتملة، وتصريح البناء، وبناء الأساس المكتمل، ثم الحصول على إذن من السلطة المختصة لفتح المنتجات العقارية المستقبلية للبيع.

ومع ذلك، من الشائع أن لا تستوفي المشاريع جميع المتطلبات القانونية، ومع ذلك تظل مفتوحة للبيع. على وجه الخصوص، تدعو معظم المشاريع التي لا تحمل سوى القرار 1/500 العملاء إلى إيداع مبلغ لحجز مكان دون استخدام عبارة "مفتوح للبيع".

على سبيل المثال، في أوائل سبتمبر 2024، في مدينة دي آن ( بينه دونغ )، طرح مستثمر مشروع شقق بينه ثانغ (الاسم التجاري: أفينيو بينه ثانغ) في السوق، وحصل على رسوم حجز من العملاء. ووفقًا للإعلان، يُبنى المشروع على مساحة 3,351 مترًا مربعًا، ويتكون من طابقين سفليَّين و35 طابقًا، ويضم 536 شقة، ويتراوح سعر البيع بين 33 و40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وقد تبين من خلال البحث أن المشروع يتبع سياسة استثمارية، القرار 1/500، وحصل على تصريح بناء من إدارة البناء في بينه دونغ، ولكنه لم يفِ بالتزاماته المالية بعد، ولم يُبنَ بعد.

تُلزم إدارة الإنشاءات في بينه دونغ المستثمرين بالالتزام بعدم بيع أو استلام أموال من العملاء في حال عدم استيفاء المشروع للمتطلبات القانونية. إضافةً إلى ذلك، تمتلك الإدارة العديد من الوثائق التي تُوصي وتُوجّه المحليات بإدارة المشاريع في المنطقة بصرامة، ووضع إشعارات أمام المشاريع العقارية التي لا تستوفي شروط تعبئة رأس المال.

في مدينة بينه دونغ الجديدة، يُطرح مشروع KH من قِبَل مستثمر. عرّفني موظف يُدعى تشاو، بصفتي عميلاً يرغب في شراء منزل، على هذا المشروع السكني التجاري والاجتماعي. يقبل المستثمر دفعة مقدمة لحجز مكان، وسيتم توقيع عقد الدفعة المقدمة رسميًا في 15 أكتوبر، ثم بدء البيع الرسمي في 15 نوفمبر. وعندما سُئل عن قانونية المشروع، قال تشاو إن المشروع بصدد التقدم بطلب للحصول على تصريح بناء.

وبالمثل، فُتح مشروع "ذا فيليكس" (مدينة ثوان آن)، الذي استثمرته شركة "سي-هولدينغ" المساهمة، للبيع اعتبارًا من يوليو 2024. يُبنى المشروع على مساحة تزيد عن 9000 متر مربع، ويضم مبنيين سكنيين بارتفاع 40 طابقًا، ويضم 1206 شقق، وأقل سعر للشقة هو 1.5 مليار دونج. مع ذلك، صرّحت إدارة البناء في بينه دونج بأن هذا المشروع غير مؤهل لتعبئة رأس المال في شكل مساكن مستقبلية، لأنه غير كافٍ قانونيًا.

في مدينة ثوان آن أيضًا، تُطرح مجموعة لي فونغ مشروع "إميرالد غولف فيو" في السوق. يضم المشروع 770 شقة، بأسعار تتراوح بين 45 و50 مليون دونج للمتر المربع. هذا المشروع مُدرج أيضًا في قائمة المشاريع غير المؤهلة للبيع.

لا يقتصر هذا الوضع على المحافظات النائية فحسب، بل يشمل مدينة هو تشي منه أيضًا. يضم مشروع فيتاتو في مدينة ثو دوك، الذي تستثمره شركة هونغ فو إنفست، 383 شقة، ويتراوح سعر بيعها بين 46 و60 مليون دونج للمتر المربع. وقد أعلنت إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه أن هذا المشروع غير مؤهل للطرح للبيع وتعبئة رأس المال.

اشتريت منزل منذ 5 سنوات ولكن لا يزال لا يوجد بناء

إن عواقب شراء المنازل في المشاريع غير المؤهلة للبيع وتعبئة رأس المال تجعل العديد من العملاء بائسين، ويضطرون إلى تقديم الشكاوى في كل مكان.

قالت السيدة ثوي آنه، وهي زبونة اشترت شقة في مجمع "تشارم دايموند" ضمن مشروع "تشارم سيتي" (مدينة دي آن، مقاطعة بينه دونغ)، إن مجموعة تشارم عرضت شققًا للبيع في مجمع "تشارم دايموند" عام ٢٠١٩، واشترت شقة هناك بما يقارب ملياري دونج. ولكن حتى الآن، بنهاية عام ٢٠٢٤، لم يُرسَ أساس هذا المشروع بعد، رغم أنها دفعت مبلغًا كبيرًا.

هناك مئات العملاء مثلي اشتروا منازل في هذا المشروع. في عامي ٢٠٢١ و٢٠٢٢، عملنا مع المستثمر عدة مرات، حتى أننا رفعنا دعوى قضائية وطالبنا باسترداد ثمن شراء المنزل، لكن المستثمر رفض الدفع، هكذا عبرت السيدة ثوي آنه عن استيائها.

كما تم افتتاح مشروع LDG Sky (مدينة دي آن) للبيع في عام 2019، والذي تستثمر فيه شركة LDG Investment Joint Stock Company، ويحتوي على 1670 شقة، وكان سعر البيع في عام 2019 هو 30 مليون دونج/م2، ولكن بعد 5 سنوات، لم يتم بناء المشروع لأنه لا يحتوي على وثائق قانونية كافية.

وقال السيد هوينه فام توان آنه، نائب مدير إدارة البناء في بينه دونغ، إن المستثمرين ومطوري المشاريع وشركات الوساطة "يتحايلون على القانون" لتعبئة رأس المال في أشكال مثل نماذج طلب الأولوية، ونماذج الإيداع، ونماذج تسجيل الرغبات، وما إلى ذلك، تحدث في كثير من الأحيان.

بعض المشاريع التي لا تمتلك سوى وثائق قانونية بدائية، قامت بحشد رأس مال منظم دون استيفاء الشروط ودون موافقة الجهات المختصة. هذه معاملات تنطوي على مخاطر محتملة عديدة.

وفقًا للمحامي تران دوك فونغ (نقابة محامي مدينة هو تشي منه)، فإن العديد من المستثمرين يعانون من ضعف في القدرة المالية، ما يدفعهم إلى التحايل على القانون عمدًا لجمع رأس المال بغض النظر عن القانون. وهذا هو السبب في أن سلسلة من المشاريع في الآونة الأخيرة، رغم تحصيلها ما يصل إلى 95% من قيمة الشقق، لم تتمكن من تسليم المنازل للعملاء. حتى أن العديد من المستثمرين رهنوا مشاريعهم التي بيعت للعملاء للبنوك، مما جعل مشتري المنازل يقعون في موقف لا يختلف عن وضع الرهينة.

"منذ عام 2020 وحتى الآن، تلقيت العديد من الدعاوى القضائية من العملاء ضد المستثمرين لأنهم اشتروا عن طريق الخطأ مشاريع لم يكن لديها ما يكفي من الوثائق القانونية، لكنهم باعوها، وجمعوا الأموال من العملاء ثم لم يبنوها"، قال السيد فونج.

وبحسب المحامي فونغ، فإن قيام العديد من المستثمرين "عمداً أو عن غير قصد" بانتهاك القواعد القانونية المتعلقة بشراء وبيع العقارات دون الحصول على ترخيص من السلطات، يؤثر سلباً على السوق، ويدفع المخاطر إلى العملاء.

غالبًا ما يُبرر المستثمرون ذلك بأنه مفيد للعملاء، لأن الشراء المُبكر يُتيح الحصول على سعر أقل، واختيار منتجات جيدة، ويضمن توافر المال اللازم لبناء المشروع. ولكن هذا يحدث عندما تكون الأعمال مُواتية، أما إذا واجهت الشركة مشاكل في الإجراءات، أو القضايا القانونية، أو رأس المال، أو غيرها، فسيظل المشروع مُتعثرًا لسنوات طويلة. وفي النهاية، سيُعاني المشتري.

نصح المحامي فونغ مشتري المنازل بالتفكير مليًا في عدم شراء مشاريع أو منازل قيد الإنشاء مستقبلًا في حال عدم امتلاك المستثمر لوثائق قانونية كافية. وينبغي عليهم مراجعة السلطات المحلية قبل توقيع الوثائق أو تحويل الأموال إلى شركة الوساطة أو مستثمر المشروع لتجنب المخاطر.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html