سوق العقارات: لا يزال "يزحف" ويتعافى "بحذر"

التعافي البطيء

قال السيد هوانج هاي - مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، إن قطاع العقارات في فيتنام واجه العديد من الصعوبات منذ منتصف عام 2022 وحتى الآن.

على وجه التحديد، أدى انخفاض العرض إلى ارتفاع أسعار العقارات والمساكن والأراضي منذ بداية عام 2021. وبحلول نهاية العام، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة تراوحت بين 5% و7% في المتوسط، وارتفعت أسعار المنازل الفردية في المشروع بنسبة تراوحت بين 15% و20%، وارتفعت أسعار الأراضي بنسبة تراوحت بين 20% و30% مقارنةً بنهاية عام 2020.

المثال الأبرز هو أن الشقق تسجل باستمرار ارتفاعات سعرية جديدة نتيجة انخفاض عدد الشقق المعروضة في السوق. تتراوح أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة بين 25 و30 مليون دونج/متر مربع، بينما تتراوح أسعار الشقق متوسطة المستوى بين 30 و50 مليون دونج/متر مربع، بينما تتجاوز أسعار الشقق الفاخرة 50 مليون دونج/متر مربع، مما بدأ يتجاوز القدرة الاستثمارية للفئات المعنية.

وفقًا للسيد هاي، اتخذ رئيس الوزراء مؤخرًا العديد من الإجراءات الجذرية لإزالة الصعوبات التي يواجهها قطاع العقارات. أبرزها القرار رقم 33، الذي أسفرت نتائجه الأولية عن تذليل العديد من الصعوبات المتعلقة بالقوانين والمؤسسات.

ومع ذلك، من خلال العمل مع المحليات والشركات، قام السيد هاي بتقييم أن هناك حاليًا العديد من مشاريع الإسكان والمناطق الحضرية التي يتم تنفيذها والتي تواجه صعوبات أو عقبات أو توقفت عن التنفيذ بسبب العديد من الأسباب، وعادة ما تكون الأسباب متعلقة بقوانين الأراضي.

تواجه العديد من المشاريع حاليًا صعوباتٍ وعقباتٍ وبطءًا في التنفيذ بسبب اللوائح المتعلقة بأساليب تقييم الأراضي. وتعود الأسباب إلى قانون التخطيط، وصلاحية تعديل التخطيط العام جزئيًا، وشروط ومواعيد مراجعة وتحديث وتعديل التخطيط لضمان اتساق تخطيط البناء، بما في ذلك التخطيط العام وتخطيط المناطق، أو لأسبابٍ تتعلق بقانون الاستثمار.

واتفق مع هذا الرأي السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية السمسرة العقارية، الذي أقر بأن سوق العقارات يواجه حاليا نقصا في المساكن الاجتماعية والمساكن التجارية منخفضة التكلفة.

وعلى الرغم من الطلب القوي في السوق، فقد شهد نشاط التداول انخفاضًا، حيث يواجه المستثمرون مشكلات تتعلق بقفل رأس المال والتعامل مع التحديات المالية.

خلال الفترة 2022-2023، انخفض حجم المعاملات العقارية بنسبة 90%، مما يُظهر ضعف الطلب في السوق. بالإضافة إلى مشكلة ندرة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، هناك أيضًا بعض المشاكل مثل عدم وجود آلية وتخطيط دقيق للعديد من المناطق، مما أدى إلى عدم حلّ العديد من المشاريع، ولا تزال شركات العقارات تواجه العديد من الصعوبات.

وقال السيد دينه إن جهود الحكومة والوزارات المعنية في إصدار العديد من السياسات لإزالة الصعوبات في سوق العقارات كان لها تأثير إيجابي على السوق.

وفقًا للسيد دينه، بلغ عدد المنتجات المتداولة في الربع الأول من عام ٢٠٢٣ ما يقارب ٣٠٠٠ منتج، وارتفع هذا العدد بنسبة ٣٠٪ في الربع الثاني. وحتى الآن، تعافت ثقة المستثمرين تدريجيًا، وبدأ طرح العديد من المشاريع الجديدة للبيع في السوق، مما أدى إلى زيادة في عدد الصفقات العقارية.

ومع ذلك، فإن التحسن في المعروض من المساكن الجديدة ومعنويات المشترين لا يزال بطيئا، مما يتطلب بعض الوقت لإكمال المشاريع الجديدة.

وفي الوقت نفسه، لا تزال معنويات المستثمرين، على الرغم من استقرارها التدريجي، حذرة للغاية، وخاصة أولئك الذين يواجهون ضغوطا مالية من الاستثمارات السابقة.

وفقًا للاستطلاع، أفادت 70% من الشركات بأن سياسات رأس المال لم تُحقق فعالية حقيقية بعد. وأفاد ثلثا الشركات بأن السلطات المحلية، حيثما وقعت عقودًا تجارية، بدأت في نشر وتوجيه منظمات دعم السياسات، لكن 15% فقط من الشركات قيّمت فعالية سياسات دعم الأراضي، بما في ذلك تطهير المواقع وحقوق استخدام الأراضي...؛ بينما قيّمت 28% منها تطبيق برامج الحصول على القروض التفضيلية...

ويتوقع الدكتور نجوين فان دينه أنه في الفترة من أواخر عام 2023 إلى أوائل عام 2024، سيسجل سوق العقارات علامات أكثر إيجابية مقارنة بأواخر الربع الثاني وأوائل الربع الثالث من عام 2024.

صعوبات كثيرة في عملية التعافي

يعتقد الدكتور لي شوان نجيا، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية، أن العقارات منتج أساسي على المدى الطويل، لذلك عندما يخرج العرض والطلب عن التوازن، ستحدث أزمة.

وفقاً للسيد نجيا، شهد سوق العقارات الفيتنامي أزماتٍ عديدة. في الماضي، كانت الأزمة بسبب فائض العرض، بينما كانت هذه المرة بسبب نقصٍ في المعروض. في هذا السياق، افتقرت الشركات إلى رأس المال ولم تتمكن من افتتاح المزيد من المشاريع، فتجمد السوق.

نراقب عن كثب ما إذا كانت ثقة السوق ستتعافى عند إصدار شركات العقارات والمشاريع سندات. ومؤخرًا، أصدرت أكبر شركة عقارية في البلاد سندات دون أي ديون مصرفية مستحقة. ننتظر بفارغ الصبر، لكن النتائج تُظهر أن السوق لا يزال يتعافى ببطء وبحذر بنسبة 30% تقريبًا مقارنةً بالتوقعات، كما قال الدكتور لي شوان نغيا.

وفقاً للسيد نجيا، قد يواجه سوق العقارات صعوبات حتى الربعين الثاني والثالث من العام المقبل. ولإنعاش سوق العقارات، تعمل الحكومة جاهدةً مع فرق العمل على تذليل الصعوبات في سوق العقارات بمشاركة الشركات. يُعد هذا جهداً غير مسبوق، لكن نتائجه ليست مُرضية.

في غضون ذلك، اقترح الأستاذ المشارك الدكتور تران دينه ثين، عضو المجموعة الاستشارية الاقتصادية لرئيس الوزراء، حلولاً رئيسية. وأوضح أن المرحلة المقبلة تتطلب التركيز على استعادة ثقة المستثمرين والشركات والمستهلكين.

تظهر عملية تعافي الاقتصاد الفيتنامي علامات إيجابية، ومع ذلك، لا يزال قطاع الأعمال الخاص بشكل عام والمؤسسات العاملة في قطاع العقارات بشكل خاص تواجه العديد من الصعوبات.

لحل المشكلات الحالية، أشار الأستاذ المشارك الدكتور تران دينه ثين إلى ضرورة تكثيف الدولة دعمها لإنعاش سوق العقارات. ولتشجيع تطوير هذا السوق، من حيث العرض والطلب، لا بد من وجود صناديق لضمان القروض. كما يتعين على وزارة المالية اتخاذ إجراءات لضمان السلامة وتخفيف العبء على النظام المصرفي.

أصدرت الحكومة حاليًا سلسلة من الحلول لتذليل الصعوبات التي تواجهها الشركات، وتركز جهودها بشكل كامل على دعمها. ومع ذلك، لم تتعاف ثقة الشركات والمستثمرين بشكل كامل بعد، ومن الضروري مواصلة تحديد المواقف الصعبة وغير الاعتيادية لإيجاد حلول وأساليب "غير تقليدية".

وعلاوة على ذلك، يتعين على جمعيات الأعمال أن تستمر في رفع أصواتها لمساعدة وكالات الدولة على تحديد الصعوبات بسرعة، وبالتالي وضع السياسات والتدابير في الوقت المناسب لحلها.

دينه تران

مصدر: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-van-dang-mon-men-ron-ren-phuc-hoi-post266460.html