الشقق في هانوي أقل ندرة ولكن لماذا لا تزال أسعارها مرتفعة للغاية؟

(دان تري) - يرى الخبراء أن التكلفة الحالية لضرائب الأراضي والبناء والاستثمار وغيرها في ازدياد، مما يُصعّب انخفاض أسعار الشقق. في الوقت نفسه، يتوقع المستثمرون أرباحًا أعلى نظرًا لارتفاع تكاليف الاستثمار.

أسعار الشقق تستمر في الارتفاع

وفقًا لبيانات وحدة أبحاث السوق، تجاوز إجمالي المعروض من الشقق الجديدة في هانوي خلال الأشهر التسعة الماضية وحدها 19,000 وحدة، متجاوزًا إجمالي المعروض لعام 2023 بأكمله. وبفضل هذا المعروض الوفير، قد يُنهي هذا العام أزمة نقص المساكن في هانوي التي استمرت على مدار السنوات الأربع الماضية. ومن المتوقع أن يبلغ المعروض في جميع أنحاء البلاد هذا العام ما يقرب من 30,000 شقة.

على الرغم من زيادة المعروض من الشقق، يواصل مستوى أسعار البيع في هانوي تسجيل اتجاه تصاعدي في كلٍّ من السوقين الأولية والثانوية. ففي السوق الأولية، بلغ متوسط ​​سعر البيع 64 مليون دونج/متر مربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، بانخفاض قدره 3% عن متوسطه في مدينة هو تشي منه.

في السوق الثانوية، استمر متوسط ​​سعر البيع في الارتفاع مقارنةً بالربع السابق، ليصل إلى 46 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، بزيادة قدرها 5.5% على أساس ربع سنوي، ونحو 26% على أساس سنوي. ولا يبدو أن ارتفاع أسعار البيع الثانوية سيتوقف، إذ يفصله حاليًا حوالي مليوني دونج فيتنامي للمتر المربع عن سعر الشقة في السوق الثانوية في مدينة هو تشي منه.

ارتفعت أسعار بيع العديد من الشقق بمئات الملايين من الدونغ بعد شهر واحد فقط (صورة توضيحية: دونج تام).

وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري ، فإن أسعار الشقق في هانوي استمرت في الارتفاع خلال الشهر الماضي ولم تظهر أي علامات على التباطؤ.

على وجه التحديد، عُرض منزل بمساحة 64 مترًا مربعًا، بغرفتي نوم، في مشروع فين هومز سمارت سيتي، للبيع في منتصف سبتمبر بسعر يقارب 4.2 مليار دونج. وحتى الآن، يُعرض المنزل نفسه للبيع بأسعار تتراوح بين 4.5 مليار دونج و4.7 مليار دونج.

في مشروع ثانغ لونغ رقم ​​واحد، طُرحت شقة بمساحة 87 مترًا مربعًا بغرفتي نوم للبيع نهاية سبتمبر مقابل 5.7 مليار دونج. إلا أن سعرها ارتفع الآن إلى 6 مليارات دونج.

قال السيد نجوين فان نجو (من نام دينه ) إنه يبحث باستمرار عن شقق في منطقتي نام تو ليم وها دونج منذ ثلاثة أشهر، ويرغب في شراء منزل. بميزانية تبلغ حوالي ثلاثة مليارات دونج، يخطط السيد نجو لشراء شقة بمساحة تتراوح بين 65 و70 مترًا مربعًا، بغرفتي نوم.

كلما دققتُ أكثر، ارتفع السعر الذي يعرضه المالك. على سبيل المثال، عُرض منزل بمساحة 68 مترًا مربعًا في مي دينه (نام تو ليم، هانوي) للبيع في أغسطس بحوالي 3.3 مليار دونج. ويعرض المالك المنزل نفسه للبيع مقابل 3.7 مليار دونج، حسبما قال.

لماذا من الصعب أن تنخفض أسعار الشقق؟

قال خبير العقارات تران كوانغ ترونغ إن الكثيرين ما زالوا ينتظرون انخفاض أسعار الشقق، لكن هذا الانتظار يبدو مستحيلاً. فجميع العوامل المؤثرة في شركات تطوير المشاريع، مثل تكاليف ضريبة الأراضي وفقًا لقائمة الأسعار الجديدة، وتكاليف البناء، والاستثمار في تصميم المنتجات، تشهد ارتفاعًا ملحوظًا.

في ظلّ تزايد ندرة الأراضي، يتعيّن على الشركات إنفاق مبالغ طائلة لامتلاك موقع جميل، لا سيما في وسط المدينة. فعندما ترتفع أسعار الأراضي، يخسر المستثمرون الذين يطوّرون منتجات رائجة أموالهم حتمًا. أما في المواقع الجميلة، فيتعيّن على مطوري المشاريع إنتاج منتجات تليق بها، فلا مجال للسعر الرخيص.

مشروع سكني في هانوي (الصورة: دوونغ تام).

صرحت السيدة نجوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام، بأن معظم المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها تقع في مناطق حضرية قائمة ذات أسعار مرتفعة. إضافةً إلى ذلك، يُعزى ارتفاع أسعار البيع جزئيًا إلى الطلب الاستثماري الكبير، ولا يزال التدفق النقدي يتدفق على المنتجات التي تلبي الاحتياجات السكنية الفعلية في وسط المدينة. ولذلك، لا تزال سيولة السوق إيجابية.

عند إطلاق منتجات جديدة، يُجري المستثمرون حسابات دقيقة لعلاقة سعر البيع بالمنطقة، لذا من غير المرجح أن تكون أسعار المباني الجديدة أقل من أسعار المرحلة السابقة أو المشاريع المحيطة بها. ويهدف ذلك إلى ضمان الربح المتوقع للمستثمر في ظل ارتفاع تكاليف المواد.

وفقًا للدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، ازداد عرض الشقق في هانوي مؤخرًا، لكنه لا يزال غير كافٍ لتلبية احتياجات السكان. إضافةً إلى ذلك، لا يزال معظم العرض الجديد يُنجز بمواصفات عالية، مع ارتفاع تكاليف الاستثمار والأراضي.

مع ارتفاع تكاليف الاستثمار حاليًا، يتوقع المستثمرون أرباحًا أعلى من ذي قبل. لذلك، يصعب جدًا خفض مستوى أسعار الشقق الأولية. وقد أدى ارتفاع أسعار الشقق في السوق الأولية إلى ارتفاع مفاجئ في أسعارها في السوق الثانوية.

وفي معرض شرحه لسبب زيادة المعروض العقاري وعدم انخفاض الأسعار، قال السيد فونج دوي دونج - نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) - في مؤتمر صحفي عقدته مؤخرا وزارة البناء - إن المعروض العقاري هو أحد أسباب ارتفاع أسعار العقارات في بعض المناطق والبلديات في الآونة الأخيرة.

وبحسب قوله، يُعزى ارتفاع أسعار العقارات جزئيًا إلى التقلبات الأخيرة في تكاليف الأراضي، بالإضافة إلى تأثير تطبيق أساليب حسابية وقوائم أسعار جديدة للأراضي. كما تُلاحظ ظاهرة قيام العديد من المستثمرين بتشكيل جمعيات ومجموعات للمشاركة في المزادات، ودفع أسعار أراضي أعلى بكثير من السعر الابتدائي، ثم ربما "التخلي عن الدفعات المقدمة" بعد الفوز بالمزاد، بهدف تحديد مستوى سعر افتراضي في المنطقة لتحقيق الربح.

وأضاف: "إن طرح حقوق الانتفاع بالأراضي في مزاد علني، حيث يكون السعر الفائز أعلى بكثير من السعر الابتدائي، سيؤثر سلبًا على مستوى أسعار الأراضي والعقارات والمساكن في المناطق المجاورة. وفي الوقت نفسه، سيزيد هذا من تكلفة تنفيذ مشاريع الإسكان، مما يُسبب صعوبات للشركات، ويُقلل العرض، ويؤثر سلبًا على سوق العقارات".

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm