المعاملات راكدة لكن سعر بيع شقق هانوي لا يزال يرتفع مثل "الممسوس"

(دان تري) - يقول الخبراء إن الارتفاع المستمر في أسعار الشقق دفع الناس إلى تعليق خطط الشراء مؤقتًا. ومع ذلك، تواصل أسعار الشقق ارتفاعها رغم الصعوبات التي تواجهها المعاملات.

مشتري المنازل يواجهون صعوبات وسط عاصفة الأسعار

وبحسب استطلاع أجرته وكالة دان تري للأنباء، فإن أسعار بيع الشقق في هانوي استمرت في الحفاظ على اتجاهها الصعودي خلال الشهر الماضي.

عُرض منزل بمساحة 64 مترًا مربعًا، بغرفتي نوم، في مشروع فين هومز سمارت سيتي للبيع في منتصف أكتوبر مقابل حوالي 4.2 مليار دونج. وحتى الآن، استمر سعر هذه الشقة في الارتفاع ليصل إلى 4.6 مليار دونج.

في مشروع ثانغ لونغ رقم ١، طُرحت شقة بمساحة ٨٧ مترًا مربعًا بغرفتي نوم للبيع في بداية أكتوبر مقابل ٥.٧ مليار دونج. إلا أن سعرها ارتفع الآن إلى ٦ مليارات دونج.

وبحسب بيانات وحدة بحثية، ارتفع متوسط سعر بيع الشقق الرئيسية في سوق هانوي بأكمله بشكل كبير، من 40 مليون دونج/متر مربع في أوائل عام 2022 إلى حوالي 72 مليون دونج/متر مربع في الربع الثالث من هذا العام.

وعلى وجه الخصوص، وصل متوسط سعر المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا في هذا الربع إلى حوالي 70 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، وذلك لأن المعروض من الشقق التي تم افتتاحها حديثًا في الربع تم تسجيله بشكل أساسي في قطاعات راقية وفاخرة، حيث يمثل 100% من حصة السوق.

قال السيد نجوين فان نجو (من نام دينه ) إنه يبحث عن منزل منذ ثلاثة أشهر، وعائلته تبحث باستمرار عن شقق في منطقتي نام تو ليم وها دونج. يخطط السيد نجو لشراء شقة بمساحة تتراوح بين 65 و70 مترًا مربعًا، بغرفتي نوم، بمبلغ 3 مليارات دونج. لكن كلما بحث أكثر، شعر بأنه عالق في دوامة أسعار الشقق.

الشقة نفسها لم تُبع، لكن السعر الذي يعرضه المالك أعلى من ذي قبل. على سبيل المثال، عُرض منزل مساحته 68 مترًا مربعًا في ماي دينه (نام تو ليم، هانوي) للبيع في سبتمبر بحوالي 3.3 مليار دونج. المنزل نفسه معروض الآن للبيع مقابل 3.7 مليار دونج، كما قال. وبينما تشهد أسعار الشقق ارتفاعًا مستمرًا، علق السيد نغو مؤقتًا خطته لشراء منزل وينتظر انخفاض السعر.

كما قال السيد تران فان كونغ (من باك جيانج )، زارت عائلته خلال الشهرين الماضيين العديد من مشاريع الشقق في هانوي. إلا أن السيد كونغ صُدم من ارتفاع سعر الشقة المعروضة من قِبل المالك بوتيرة متسارعة.

أوقف بعض الأشخاص خططهم لشراء منزل لأن سعر الطلب ارتفع بسرعة (صورة توضيحية: تران كانج).

قبل عشرة أيام، تلقى السيد كونغ عرضًا من مالك شقة في حي هوانغ ماي (هانوي) بمساحة 72 مترًا مربعًا، مصممة بغرفتي نوم، بسعر 4.3 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 60 مليون دونج للمتر المربع. إلا أن مالك الشقة أبلغه مؤخرًا أن السعر قد ارتفع إلى 4.7 مليار دونج فيتنامي.

الارتفاع السريع في أسعار الشقق يدفعني للتساؤل: هل أشتري الآن أم أنتظر حتى تستقر الأسعار؟ إذا اشتريت الآن، فقد ينخفض السعر مجددًا، لأنه ارتفع كثيرًا سابقًا. إذا لم أشترِ، أخشى أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع، كما قال.

وفقًا لبيانات وحدة أبحاث السوق، بلغ متوسط سعر بيع الشقق على مستوى البلاد في الربع الأول من عام 2021 نحو 35 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وبحلول الربع الثالث من عام 2024، ارتفع سعر البيع إلى 51 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وهكذا، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 45% خلال أربع سنوات، أي ما يزيد عن 10% سنويًا.

لماذا أسعار الشقق "ساخنة"؟

قال خبير العقارات نجوين كوك آنه إن هناك العديد من الأسباب التي أدت إلى ارتفاع أسعار قطاع الشقق.

أولاً، سوق العقارات دوري. وتحديداً، ترتفع أسعار الشقق نظراً لطبيعة السوق في مرحلة التعافي. سابقاً، في منتصف عام ٢٠٢٤، توقعت هذه الوحدة انتعاش كل نوع من العقارات، حيث ستكون المنتجات السكنية أول من يتعافى.

بعد فترة عصيبة، أصبحت نفسية المستثمرين في سوق العقارات ضعيفة للغاية. أكثر ما يخيفهم عند الاستثمار ليس انخفاض أسعار العقارات، بل الخوف من نقص السيولة. لذلك، يبحث المستثمرون الآن عن عقارات تتمتع بوضع قانوني جيد وتدفق نقدي جيد، ويمكن تأجيرها على الأقل كالشقق.

السبب الثاني هو أن العرض لم يُلبِّ طلب السوق، مع أن الطلب كبير جدًا. على سبيل المثال، في هانوي، هناك حاجة سنوية لنحو 100,000-170,000 شقة جديدة، بينما لا يُلبِّي العرض المُقدَّم منذ بداية العام سوى حوالي 30,000 وحدة، وفي عام 2023 حوالي 10,000 وحدة.

في الوقت نفسه، الكثافة السكانية في المناطق الحضرية مرتفعة للغاية. بعض الدول، مثل كوريا والصين، ... على الرغم من امتلاكها أنظمة مواصلات جيدة، وسهولة الوصول إلى جميع المحافظات والمدن، إلا أن معظم السكان لا يزالون يعيشون ويعملون في المدن الكبرى. فيتنام ليست استثناءً. لم يكن شراء منزل في المدن الكبرى سهلاً قط. مع تزايد تمركز السكان، يصعب خفض مستوى الأسعار.

علاوةً على ذلك، تتمركز المنتجات العقارية بشكل متزايد في القطاعات ذات الأسعار المرتفعة. وتشير الدلائل إلى أنه في أوائل عام ٢٠٢٠، لم تُشكل الشريحة الراقية وما فوقها (التي يزيد سعرها عن ٥٥ مليون دونج للمتر المربع) سوى حوالي ٦٪ من إجمالي العرض. وبحلول الربع الثالث من هذا العام، بلغت هذه المنتجات حوالي ٦٠٪.

وبحسب الخبير، في سياق انخفاض العرض في السوق، وبعد إزالة القضايا القانونية وإطلاق المنتجات، يركز المستثمرون بشكل أساسي على شريحة الفئة المتوسطة وما فوق (الأسعار فوق 35 مليون دونج/م2).

وقال السيد كوك آنه "إن إطلاق أي مشروع يستغرق وقتا طويلا، في حين تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع كل يوم، لذلك من المنطقي أن يقرر المستثمرون إطلاق الشقق بأسعار متوسطة وما فوق".

مبنى سكني في هانوي (الصورة: دونغ تام).

السبب الثالث هو العامل النفسي للسوق. فعندما لا يرتفع سعر الشقق كثيرًا، يميل الناس إلى انتظار انخفاضه. ولكن عندما يرتفع السعر بنسبة تتراوح بين 10% و20% تقريبًا، يسارع الجميع إلى الشراء خوفًا من استمرار ارتفاعه. وهذا يُشكّل ضربة نفسية، ويُؤدي إلى انتعاش السوق.

في الواقع، كان السوق مزدهرًا للغاية خلال العام الماضي. ويعود السبب أيضًا إلى نفاد صبر الناس بعد انتظار انخفاض أسعار الشقق، كما اختتم السيد كوك آنه.

قيّم نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، ارتفاع أسعار الشقق بشكل غير اعتيادي خلال الفترة الأخيرة، وخاصة في هانوي. وتتأثر هذه الظاهرة بلا شك بجماعات المصالح، في حين لم يتعاف الوضع الاقتصادي والسوق ودخل السكان بعد.

أسعار المنازل ترتفع، ولكن لا توجد معاملات. قد يكون هذا خدعة من مجموعة استثمارية ذات نوايا غامضة، كما قال السيد دينه بصراحة.

وبحسب قوله، فإن جماعات المصالح هذه قادرة على ممارسة حيل لرفع الأسعار مستغلةً مشكلة نقص الشقق. ففي السنوات الأخيرة، لم تُعتمد أي مشاريع جديدة في السوق للحصول على تراخيص استثمارية. فالمشاريع المعروضة في السوق غالبًا ما تكون قديمة، وتُباع وتُشترى. العرض قليل وذو جودة رديئة، والعرض المتاح للمواطنين وذوي الدخل المحدود قليل جدًا، وهيكل المنتجات غير مناسب.

علاوة على ذلك، لا يزال معظم المعروض الجديد يُنجز بمستوى عالٍ، مع ارتفاع تكاليف الاستثمار والأراضي، ويتوقع المستثمرون أيضًا أرباحًا أعلى من ذي قبل. لذلك، يصعب جدًا خفض مستوى أسعار الشقق الأولية. وقد أدى ارتفاع أسعار الشقق في السوق الأولية إلى ارتفاع مفاجئ في أسعار السوق الثانوية.

في الوقت الحالي، انخفضت نفسية مشتري المنازل تدريجيًا مع ارتفاع أسعار الشقق بشكل مستمر منذ بداية العام.

لقد تباطأت معاملات الشقق ولكن من المتوقع أن يكون من الصعب انخفاضها على المدى القصير (الصورة: تران كانج).

صرح السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Property، بأن أسعار الشقق في هانوي شهدت مؤخرًا ارتفاعًا ملحوظًا، نظرًا لاختلاف العرض والطلب. وحتى الآن، تجاوزت أسعار الشقق في هانوي ذروتها.

وقال "لدي مجموعة من الأصدقاء الذين هم جميعا من أصحاب الدخل المرتفع، ولكن بالنظر إلى أسعار الشقق الحالية، فإنهم جميعا يعتقدون أنها مرتفعة للغاية، ولا تتناسب مع القيمة، ويصعب للغاية الوصول إليها".

أسعار الشقق مرتفعة للغاية، مما دفع الكثيرين إلى تأجيل خططهم لشراء منزل، ظنًا منهم أن الأسعار غير معقولة. ولذلك، انخفضت سيولة الشقق بشدة مؤخرًا. ويتوقع السيد توان أنه من الآن وحتى نهاية العام، لن ترتفع أسعار الشقق أكثر. ومع ذلك، سيكون من الصعب جدًا انخفاض أسعار الشقق، إلا في الحالات التي يخفض فيها المحتاجون سعرها لبيعها بسرعة.

صرّح نجوين فان دينه بأنه لخفض أسعار الشقق في هانوي، ينبغي بذل الجهود لتسريع وتيرة تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. ويجب تنظيم العرض بشكل استباقي من خلال استخدام أدوات التخطيط بفعالية، وتعديل الخطط، وتخصيص أموال إضافية للأراضي النظيفة لمساعدة المستثمرين على تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي فور وضع الخطط.

على المدى الطويل، لتحقيق استقرار أسعار الشقق تحديدًا، ومنتجات الإسكان عمومًا، لا بد من مشاركة قوية من الدولة. ومن الضروري تحديدًا مواصلة تعزيز تطوير البنية التحتية للنقل، وتقصير مدة السفر من المناطق الفرعية إلى مركز المدينة، كما أن توفير الخدمات من الضواحي سيخفض أسعار المساكن.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm