أمل أكثر إشراقًا في أواخر عام 2023

[إعلان 1]

وباعتبارها ناتج العديد من قطاعات الإنتاج والأعمال والبنية الأساسية الأساسية لعدد من القطاعات الاقتصادية الرئيسية، فإن ركود سوق العقارات يؤثر بشكل خطير على الصناعات الأخرى.

تحديد الصعوبة

يمر الاقتصاد الفيتنامي بمرحلة تعافي بعد جائحة كوفيد-19، إلا أن التقلبات المعقدة للوضع الاقتصادي العالمي وبعض الصعوبات الاقتصادية الداخلية أثرت بشكل خطير على معدل نمو سوق العقارات. وبتحديد أبرز مشاكل السوق اليوم، يرى العديد من الخبراء أن مشاكل رأس المال والجوانب القانونية هي الأسباب الرئيسية لعدم الموافقة على المشاريع الجديدة.

وفقًا لتقارير البنوك، لم يُظهر نمو الائتمان في سوق العقارات أي علامات انتعاش، حيث لم يتجاوز 1.6% في الربع الأول من عام 2023. ويُواجه سوق العقارات ضغطًا كبيرًا على آجال استحقاق السندات، حيث تصل قيمة السندات المستحقة السداد إلى 225 تريليون دونج، منها أكثر من 100 تريليون دونج في قطاع العقارات. وستبلغ هذه السندات ذروتها في الربع الثالث من عام 2023، حيث تصل قيمة سندات الشركات المستحقة السداد من أصل الدين والفوائد إلى 91 تريليون دونج.

أعاد العديد من مستثمري المشاريع العقارية فتح أبوابهم للبيع بثقة.

بالنسبة لشركات العقارات، تُمثل هذه مشكلةً صعبةً نظرًا لحالة الجمود التي يمر بها سوق العقارات، لذا عند استحقاق السندات، يصعب على الشركات حشد الموارد اللازمة لسداد الديون. حاليًا، اضطرت العديد من شركات العقارات إلى قبول بيع منتجاتها السكنية بخسارة، لكنها لا تزال عاجزةً عن إيجاد مستثمرين.

من المشكلات الداخلية الأخرى التي تواجه سوق العقارات، العوائق القانونية في المشاريع العقارية. أفادت وزارة البناء أنه في عام ٢٠٢٢، انخفضت المشاريع العقارية الجديدة المرخصة انخفاضًا حادًا مقارنةً بعام ٢٠٢١، مما أدى إلى استمرار محدودية المعروض العقاري في عام ٢٠٢٣. ويُمثل المعروض المتداول حاليًا في سوق العقارات المخزون المتبقي من المشاريع التي فُتحت للبيع سابقًا. ويُشير تقرير وزارة البناء إلى أنه في الربع الأول من عام ٢٠٢٣، لم يُنجز في البلاد سوى ١٤ مشروعًا سكنيًا تجاريًا فقط، منها ٩ مشاريع في الشمال تضم ٥٦٧٩ وحدة، وثلاثة مشاريع في المنطقة الوسطى تضم ١٣٧ وحدة، ومشروعان في الجنوب يضمان ٩٣ وحدة.

أشار السيد ها كوانغ هونغ، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، إلى أن العديد من المشاريع واجهت صعوبات وعقبات وبطءًا في التنفيذ بسبب اللوائح المتعلقة بأساليب تقييم الأراضي، مما صعّب تحديد سعر السوق، مما يُمثل أكثر من 50% من مشاكل المشاريع. إضافةً إلى ذلك، أُعلن عن العديد من حالات تخطيط استخدام الأراضي، ولكن لا توجد خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المقاطعات، بالإضافة إلى مشاكل أخرى تتعلق بتحويل استخدام الأراضي، وملكية الشركات، وتخصيص الأراضي، والأراضي العامة المتداخلة في المشروع، وغيرها.

بعض المشاريع التي اعتمدت مخططاتها التفصيلية بنسبة 1/500، ولكنها غير مطابقة للمواصفات، تخضع للمراجعة والتعديل والتحديث وفقًا للوائح. وقد تسببت العديد من العوائق في الإجراءات القانونية في تأخير تنفيذ المشاريع، وتمديد مدة الإنشاء، وزيادة التكاليف.

العديد من الحلول

وأمام حقيقة أن سوق العقارات يواجه العديد من الصعوبات من الاقتصاد المحلي والأجنبي، وعلى الرغم من أن هيئات الإدارة اقترحت العديد من الحلول، إلا أنه وفقا لشركات العقارات، فإن هذا يحتاج إلى تنفيذ أكثر جذرية حتى يمكن وضع الحلول موضع التنفيذ.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن مشاكل سندات الشركات الائتمانية الحالية والسياسات القانونية تُشكل عقبات رئيسية، حيث تم تعليق 1000 مشروع عقاري في جميع أنحاء البلاد. لا يُمكن تنفيذ العديد من المشاريع العقارية رغم استكمال إجراءاتها في مراحل عديدة، مثل اختيار المستثمرين، وتقديم العطاءات، والمزاد العلني، وتخصيص الأراضي، وحساب رسوم استخدام الأراضي، والترخيص... وبالتالي، فإن العملية "متوقفة" في مراحل عديدة.

إدراكًا منها لصعوبات السوق، وجهت الحكومة الوزارات والهيئات الحكومية لاقتراح حلولٍ مستمرة للتغلب عليها. وفي ديسمبر 2022 وحده، وقّع رئيس الوزراء ثلاثة توجيهات رسمية متتالية لمعالجة القضايا العاجلة، بما في ذلك العديد من المواضيع التي تُعالج مشاكل سوق العقارات، مثل: توفير رأس مال ائتماني للاقتصاد، وسوق سندات الشركات، وسوق العقارات، وتطوير الإسكان...

وأصدرت الحكومة بشكل مستمر خلال شهري مارس وأبريل وثائق توجيهية هامة مثل القرار رقم 33، والقرار الرسمي رقم 178، والمرسوم رقم 10 لتعزيز السوق وإزالة العوائق أمامه.

وفي الآونة الأخيرة، وقع نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها وأصدر المرسوم الرسمي رقم 469، مؤكداً على المتطلبات التالية: إتقان القوانين المتعلقة بالأراضي والعقارات؛ خلق الظروف المواتية للمستثمرين في المشاريع العقارية ومشتري المنازل للوصول إلى مصادر الائتمان؛ إزالة الصعوبات والعقبات في تحديد أسعار الأراضي والتخطيط وخطط استخدام الأراضي...

مؤخرًا، عمل فريق عمل رئيس الوزراء على عدد من المشاريع الكبرى، تحديدًا في دونغ ناي، ومدينة هو تشي منه، وبينه ثوان... لتحديد العقبات والتركيز على إزالتها. وتتوقع الشركات إزالة هذه العقبات تدريجيًا، مما يؤدي إلى زيادة العرض.

بفضل سلسلة من الدعم المذكور أعلاه، ووفقًا لسجلات السوق، بدأ سوق العقارات يستعيد نشاطه منذ بداية الربع الثاني. وقد فُتح باب البيع لبعض مشاريع كبار المستثمرين، في مواقع مميزة في بعض المحافظات والمدن المتقدمة اقتصاديًا، حاملًا معه آمالًا أكثر إشراقًا بنهاية عام 2023.

[إعلان 2]
مصدر