مساحات البيع بالتجزئة شاغرة، والأسعار لا تزال مرتفعة للغاية

غير مباع ولا يوجد خصم

أظهر تقرير حديث صادر عن شركة كوشمان آند ويكفيلد أن شارع دونغ خوي (المنطقة 1، مدينة هوشي منه) يحتل المرتبة 13 في قائمة أغلى شوارع البيع بالتجزئة في العالم . ويعد شارع فيفث أفينيو في نيويورك (الولايات المتحدة الأمريكية) الأغلى في العالم، يليه شارع فيا مونتي نابليون في ميلانو (إيطاليا)، ويحتل شارع تسيم شا تسوي في هونغ كونغ (الصين) المرتبة الثالثة من حيث الأغلى في العالم. وذكر التقرير أن سعر إيجار العقارات في شارع دونغ خوي يعادل 350 دولارًا أمريكيًا/م²/شهريًا. وقد ارتفع هذا الرقم بنسبة 17% خلال نفس الفترة وزاد بنسبة 40% مقارنة بما كان عليه قبل جائحة كوفيد-19. وبالتالي، فإن سعر إيجار العقارات في شارع دونغ خوي أعلى من أغلى الشوارع في ميونيخ (ألمانيا) أو أمستردام (هولندا) أو بانكوك (تايلاند)، مما يجعل شارع دونغ خوي يحتل المركز 13 في قائمة أغلى شوارع البيع بالتجزئة في العالم.

على الرغم من أنه لا يمكن تأجيرها، إلا أن العديد من المباني لا تزال أسعار إيجارها مرتفعة للغاية.

بالإضافة إلى شارع دونغ خوي، يُعد شارع ترانج تيان ( هانوي ) أيضًا من أغلى مساحات التجزئة للإيجار في منطقة آسيا والمحيط الهادئ. فقد ارتفع سعر الإيجار هنا بنسبة 20% مقارنةً بالفترة نفسها، وبنسبة 50% مقارنةً بفترة ما قبل الجائحة، ليصل إلى ما يقارب 300 دولار أمريكي/متر مربع/شهريًا. وبهذا الرقم، ارتفع شارع ترانج تيان ثلاثة مراكز، ليحتل المركز السابع عشر في المنطقة مقارنةً بالعام الماضي.

رغم ارتفاع أسعارها، إلا أننا لاحظنا خلال مسحٍ لسلسلةٍ من الشوارع والمواقع "الذهبية" و"الماسية" في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه، مثل دونغ خوي، ولي لوي، ونغوين هوي، ونغوين تراي، ونغوين دينه تشيو، وغيرها، إغلاق العديد من العقارات المؤجرة، وتعليق لافتاتٍ عليها. والجدير بالذكر أن بعض المنازل المطلة على الشارع مغلقة منذ سنوات، لكن أصحابها يرفضون تخفيض سعر الإيجار.

بصفتنا مستأجرين، تواصلنا مع رقم الهاتف المعروض على منزل في شارع دونغ خوي عبر وسيط يُدعى خونغ، وعُرِّفنا على منزل بمساحة 200 متر مربع، يتكون من طابق أرضي وسبعة طوابق علوية، بسعر إيجار شهري قدره 30,000 دولار أمريكي، أي ما يزيد عن 700 مليون دونج فيتنامي. عندما ذكرنا أن الوضع الاقتصادي صعب وطلبنا خصمًا، تم الاتفاق على إيجار شهري قدره 25,000 دولار أمريكي. قال السيد خونغ: "هذه المساحة شاغرة منذ 4 أشهر. إذا كنتم صادقين، فأغلقوا السعر، فهو لا يُقبل تخفيضًا إضافيًا".

الإيجار مرتفع، ولذلك يبيع أصحاب المتاجر بأسعار مرتفعة أيضًا، ما يجعل العديد من الزبائن الأجانب يزورون المتجر مرة واحدة فقط ولا يعودون. على الشركات ومُلّاك العقارات إدراك هذه الحقيقة لتغيير هذا الوضع وجذب الزبائن الأجانب للعودة من خلال تخفيض الإيجار. ولكن لتخفيض الإيجار، يجب خفض أسعار الفائدة المصرفية بشكل حاد.

السيد هوانغ توان آنه (أعمال عقارية)

قدّم الوسيط خا عقارين في شارع نجوين هيو (المنطقة 1)، أحدهما بعرض 12 مترًا وطول 25 مترًا، بمساحة إجمالية صالحة للاستخدام تبلغ حوالي 700 متر مربع، بسعر 25,000 دولار أمريكي شهريًا، أي ما يزيد عن 600 مليون دونج فيتنامي شهريًا. في حال الاستئجار، يجب على العملاء دفع وديعة لمدة 3 أشهر مقدمًا وتوقيع عقد لمدة 3 سنوات. بجوار العقار مباشرةً، يقع عقار تجاري بمساحة حوالي 1,100 متر مربع، بواجهتين على الشارع، بسعر إيجار حوالي 45,000 دولار أمريكي شهريًا، أي ما يزيد عن...

مليار دونج فيتنامي شهريًا. من المعروف أن هذا العقار كان مستأجرًا من قِبل صاحب مطعم مقابل 38,000 دولار أمريكي شهريًا. وبسبب خسائره التجارية، أعاد صاحب المطعم العقار في بداية عام 2023، ولا يزال شاغرًا حتى الآن. قال الوسيط: "الوضع الاقتصادي صعب، وكثيرون يخسرون أموالهم في أعمالهم ويضطرون إلى إعادة العقار. من الصعب جدًا استئجار أماكن كبيرة كهذه. إذا كنت صادقًا، يمكنك التفاوض على تخفيض إضافي".

أفاد وسيط يُدعى دات بتأجير مساحة في زاوية شارع نجوين ثي مينه خاي - كاش مانغ ثانغ 8، بمساحة صالحة للسكن تزيد عن 1100 متر مربع، مقابل حوالي مليار دونج فيتنامي شهريًا. وعندما استفسرنا عن إمكانية تخفيض السعر نظرًا لشغور المساحة لما يقارب العامين، أكد دات: "المساحة شاغرة، لكن لا يمكننا تخفيض السعر نظرًا لموقعها الاستراتيجي. إذا استأجرتها، يمكنك التفاوض على تخفيض السعر، وسنلتقي بالمالك مباشرةً غدًا".

في شارع لو لوي (الحي الأول)، وهو شارع "المليار دولار" في المدينة، تُعلّق العديد من العقارات الشاغرة المُؤجّرة لافتات "للإيجار" مع شبكة كثيفة من أرقام الهواتف. عند الاتصال للاستفسار عن عقار، أبلغ المالك أن السعر 400 مليون دونج فيتنامي شهريًا لمنزل بمساحة 400 متر مربع وثلاثة طوابق. صرّح أحد سماسرة العقارات بأن أسعار إيجار العقارات في وسط الحي الأول لا تزال مرتفعة للغاية على الرغم من كثرة العقارات الشاغرة. تتراوح أسعار إيجار العقارات هنا بين 200 و600 مليون دونج فيتنامي شهريًا، حسب المساحة والموقع. ورغم أن العقارات الكبيرة شاغرة منذ فترة طويلة، إلا أن المالك لم يُخفّض السعر.

السعر المرتفع لا يزال يمثل خسارة مقارنة بفائدة قرض البنك

وفقًا لتقييم سافيلز، في الربع الثالث من عام 2023، ورغم انخفاض طفيف في العرض، ظلت الطاقة التشغيلية لأماكن البيع بالتجزئة للإيجار عند 91%، دون تغيير عن الربع السابق. وشكلت هذه النسبة 91% من إجمالي العرض في المناطق الواقعة خارج مركز مدينة هو تشي منه. وفيما يتعلق بأسعار الإيجار، لا يزال معظم مالكي العقارات في المنطقة المركزية واثقين من استقرار أسعار الإيجار المرتفعة، والتي تزيد ثلاثة أضعاف عن أسعار الإيجارات خارج المركز.

على الرغم من ركود الأعمال وارتفاع الإيجارات، يُظهر تقرير صادر عن شركة CBRE فيتنام أن أسعار الإيجارات في المنطقة المركزية لا تزال ترتفع بنسبة 1-1.5% سنويًا. والجدير بالذكر أن الأسعار ليست مرتفعة فحسب، بل تواجه مباني المنطقة المركزية أيضًا صعوبات ومشاكل عديدة، مثل صعوبة الحصول على تراخيص تجارية، وتراخيص مكافحة الحرائق، وغيرها. لذلك، سيبحث تجار التجزئة عن مساحات أكبر في المناطق غير المركزية لإطلاق متاجر تجزئة مؤقتة في فترة زمنية قصيرة. وبالتالي، لا تزال المباني المركزية غير المباعة غير معروضة للبيع.

السيد هوانغ توان آنه، رجل أعمال عقاري، حلل: السبب وراء ارتفاع سعر الإيجار ولكن المالك لا يخفضه هو أنهم اشتروا المنزل سابقًا مقابل 400-600 مليون دونج/م2، ويبلغ سعر المنزل الذي تبلغ مساحته 200 متر مربع حوالي 100 مليار دونج. إذا كان متوسط ​​سعر الإيجار 5٪ سنويًا/للعقار، فسيكسبون كل شهر 416 مليون دونج. وفي الوقت نفسه، يدفع المالك فائدة قرض بنكي بنسبة 10٪ سنويًا، وهو ما يزيد عن 800 مليون دونج، ويخسر حوالي 400 مليون دونج/شهر. عند شراء العقارات، يتوقع المالك أن يرتفع سعر المنزل كما كان قبل 10 سنوات. ومع ذلك، فإن هذا مستحيل لأن سعر العقارات في وسط مدينة هوشي منه مرتفع حاليًا مثل الصين وسنغافورة؛ أعلى من أوروبا وأمريكا؛ أعلى عدة مرات من تايلاند وماليزيا والفلبين... إذا لم يرتفع سعر العقار، فإن خسارة الإيجار على المدى الطويل ستجعل المالك يضطر إلى بيعه.

ومع ذلك، ثمة مفارقة تتمثل في أن مستأجري الأعمال في الوقت الحالي لا يستطيعون دفع 416 مليون دونج شهريًا مقابل عقار بمساحة 200 متر مربع. فارتفاع أسعار العقارات وارتفاع أسعار الفائدة المصرفية يعنيان خسارة الجميع للمال، وهذا هو سبب إغلاق العقارات لفترات طويلة في المنطقة المركزية. انظر إلى المنطقة المحيطة بسوق بن ثانه، الذي يخدم بشكل رئيسي الزبائن الأجانب. فارتفاع الإيجار يعني أن أصحاب المتاجر يبيعون أيضًا بأسعار مرتفعة، لذا فإن العديد من الزبائن الأجانب يأتون مرة واحدة فقط ولا يعودون. على الشركات ومُلّاك العقارات إدراك هذه الحقيقة لتغيير هذا الوضع وجذب العملاء الدوليين للعودة من خلال خفض سعر إيجار العقارات. ومع ذلك، لخفض الإيجار، يجب خفض أسعار الفائدة المصرفية بشكل حاد، كما حلل السيد هوانغ توان آنه.

صرح الدكتور سو نغوك كونغ، نائب مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، بأن المباني في وسط مدينة هو تشي منه مخصصة بشكل رئيسي لمنتجات تخدم السياح الدوليين. مع انخفاض عدد هؤلاء الزوار وانخفاض الإيرادات، يفقد المستأجرون مصدر دخلهم ويضطرون إلى إعادة استئجار المباني. أما بالنسبة لسلاسل المتاجر، فنظرًا لانخفاض الإيرادات، فإنها تحد من توسعها. ستنظر الشركات في مسألة التكلفة بعين الاعتبار، فإذا كانت رسوم الإيجار مرتفعة للغاية، فستضطر إلى البحث عن مكان آخر لإعادة استئجار المباني أو إغلاق بعض الفروع.

وبحسب دراسة أجرتها شركة سافيلز، فإن قطاع الأغذية والمشروبات يشكل 37% من إجمالي مساحات التجزئة المتاحة للإيجار، يليه قطاع الأزياء بحصة سوقية تبلغ 24%، بينما تشكل القطاعات المتبقية مثل الصحة والجمال والترفيه 13% لكل منها.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm