سوق العقارات "عاصف" وعوامل غير طبيعية خفية

(دان تري) - يرى الخبراء أن سوق العقارات قد تعافى لكنه لا يزال بطيئا وغير متساو بين القطاعات والمواقع، ويحتوي على بعض العوامل غير العادية المحتملة.

ارتفاع الأسعار بسرعة كبيرة

وفقًا لتقرير صادر عن وزارة البناء ، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بشكل حاد في الربع الأخير، بنسبة تراوحت بين 4% و6% ربع سنويًا، وبنسبة تراوحت بين 22% و25% سنويًا للمشاريع الجديدة. وعلى وجه الخصوص، ارتفع سعر بيع الشقق القديمة بشكل ملحوظ، حيث ارتفع في بعض المناطق بنسبة تراوحت بين 35% و40% مقارنةً بالربع السابق.

علق كبير الاقتصاديين في BIDV ، السيد كان فان لوك، بأن سوق العقارات يتعافى ولكن بشكل غير متساوٍ ويحمل العديد من العوامل غير العادية المحتملة.

وقال إن أسعار العقارات ارتفعت منذ عام 2019 حتى الآن بنسبة تتراوح بين 50% و70%، خاصة في قطاعي الشقق والأراضي، بسبب نقص المعروض.

أشار السيد لوك أيضًا إلى أن قروض الإسكان شهدت ارتفاعًا بطيئًا، حيث لم تتجاوز نسبة قروض الاستثمار العقاري ثلثها، مما يُظهر أن أسعار المنازل لا تزال مرتفعة، مما يُثني الناس عن اقتراض المال لشراء المنازل. وأوصى الشركات بدراسة تعديل أسعار البيع إلى مستوى أكثر معقولية.

وبحسب الخبراء، من المتوقع أن تؤدي السياسات الجديدة المتعلقة بالأراضي والإسكان التي تم إقرارها مؤخرًا (مثل القرار الخاص بسوق العقارات والإسكان الاجتماعي، وتجريب آليات محددة وإزالة العقبات أمام المشاريع، وتجريب تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، وما إلى ذلك) إلى إحداث تغييرات كبيرة في السوق.

ومع ذلك، وعلى الرغم من التعديلات السياسية، لا تزال ملكية المساكن بالنسبة للشعب الفيتنامي تمثل مشكلة صعبة، وخاصة بالنسبة للجيل الأصغر سنا.

وفي حديثها عن أسعار الشقق مؤخرًا، قالت السيدة نجوين هواي آن، المديرة الأولى لفرع سي بي آر إي في هانوي : "هذه هي المرة الأولى تقريبًا التي ترتفع فيها أسعار شقق هانوي بهذه السرعة في مثل هذا الوقت القصير".

وفقًا لها، يُظهر التحليل التاريخي أن أسعار الشقق في هانوي ارتفعت بمعدل 5% سنويًا على مدار السنوات العشر الماضية. حتى في الفترة 2009-2019، لم تشهد أسعار الشقق تقلبات تُذكر، حيث شهدت فترات انخفاض، وبلغ متوسط الزيادة السنوية 2% فقط. ومنذ عام 2022 وحتى الآن، بدأت أسعار الشقق في هذه المدينة بالارتفاع بوتيرة سريعة.

قال السيد لي دينه تشونغ، الخبير العقاري، إن ارتفاع أسعار العقارات أمرٌ حتمي. إلا أن ارتفاع أسعار العقارات بقوة في فترة قصيرة أمرٌ غير معتاد.

Thị trường bất động sản dậy sóng, tiềm ẩn yếu tố bất thường - 1 — مبنى سكني في هانوي (الصورة: تران كانج).

قال السيد تشونغ: "تشهد أسعار العقارات ارتفاعًا، ويعود ذلك أساسًا إلى أن العرض، رغم تحسنه، لا يزال شحيحًا للغاية مقارنةً بالطلب. كما ترتفع تكاليف الاستثمار، مما يدفع المستثمرين إلى رفع توقعاتهم بشأن الأرباح".

تحديد "المتواطئ" في المضاربة

قال السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) - إن أسعار الشقق ارتفعت بشكل غير طبيعي في الفترة الأخيرة، وخاصة في هانوي.

يعتقد أن هذه الظاهرة تتأثر بالتأكيد بجماعات المصالح، في حين أن الوضع الاقتصادي والسوق ودخل السكان لم يتعافَ بعد. وقيّم السيد دينه الأمر بصراحة قائلاً: "أسعار المساكن مرتفعة، لكن المعاملات لا تظهر بكثرة، وقد يكون هذا خدعة من جماعة استثمارية ذات أهداف غامضة".

وبحسب قوله، فإن هذه الجماعات قادرة على تنفيذ عمليات تضخيم الأسعار مستغلةً نقص المعروض من الشقق. وفي السنوات الأخيرة، لم تُعتمد أي مشاريع جديدة في السوق للحصول على تراخيص استثمارية.

المشاريع المعروضة في السوق غالبًا ما تكون قديمة، وتُباع وتُشترى. العرض محدود وذو جودة رديئة، والعرض المتاح للأفراد وذوي الدخل المحدود قليل جدًا، وهيكل المنتج غير مناسب.

صرحت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، بأنه بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "انتعاش". ويتجلى هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن، وظهور معاملات عقارية غير شفافة.

يدخل العديد من صغار المستثمرين السوق لأغراض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. كما تتجلى بوادر "الارتفاع" في قطاع الشقق، حيث ارتفع سعر الشقق المنقولة، بفضل "مساعدة" بعض المضاربين.

[إعلان 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm