لقد حان وقت انعكاس سوق العقارات

في حدث الإعلان عن "تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام 2023" الذي نظمته Batdongsan.com.vn في صباح يوم 4 أكتوبر، قام الخبراء بتقييم أن سوق العقارات في الربع الثالث من عام 2023 لا يزال صعبًا ولكنه أظهر أيضًا علامات إيجابية على الطلب على المعاملات وعلم نفس المشتري.

السياسات تؤثر إيجابا على سوق العقارات

في استعراضه للوضع الاقتصادي الكلي وسوق العقارات في الربع الثالث من عام 2023، أشار السيد نجوين كوك آنه - نائب المدير العام ومدير الأعمال في Batdongsan.com.vn إلى أن الوضع الاقتصادي الكلي كان مستقرًا نسبيًا في الربع الماضي، وتحسنت الأنشطة التجارية وإصدار السندات؛ وتم تقديم العديد من السياسات الجديدة لدعم السوق مثل التعميم 06، الإشعار 297 لرئيس الوزراء لحل الصعوبات في مصادر الائتمان وأسعار الفائدة على الإقراض.

وعلاوة على ذلك، تواصل الحكومة تسريع العديد من مشاريع البنية التحتية الرئيسية وتنفيذها على وجه السرعة، مما أدى إلى ظهور الكثير من المعلومات الإيجابية بشكل عام حول معنويات السوق.

رغم استقرار الوضع الاقتصادي، لم يشهد سوق العقارات في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣ أي تحسن بعد. ويستمر انخفاض عدد العقارات المعروضة ومستوى الاهتمام مقارنةً بالفترة نفسها.

وبناءً على ذلك، انخفض مستوى الاهتمام بقطع الأراضي على مستوى البلاد بنحو 10% مقارنةً بالربع السابق. وبالمقارنة مع مارس 2023، سجلت قطع الأراضي في المنطقة الشمالية انخفاضًا في الاهتمام بنسبة 73%؛ كما انخفضت في المحافظات الجنوبية بنسبة 71%، وكانت المنطقة الوسطى الأكثر انخفاضًا، بأكثر من 75%. ولم يتحسن حجم معاملات قطع الأراضي، ويعود ذلك أساسًا إلى المخاوف بشأن قانونية هذه المعاملات وأسعار البيع غير المناسبة.

السيد نجوين كووك آنه - نائب المدير العام ومدير المبيعات في Batdongsan.com.vn.

بالنسبة للمساكن منخفضة الارتفاع، يُعدّ الانخفاض الحاد في الطلب والقدرة الشرائية أكثر شيوعًا، لا سيما في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه. ونتيجةً لذلك، انخفض البحث عن منازل التاون هاوس على مستوى البلاد بنسبة 52%، والفلل بنسبة 48%، والمنازل الخاصة بنسبة 42% في الربع الثالث من عام 2023، مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022.

انخفضت عمليات البحث عن المنازل في هانوي بأكثر من 40%، وفي مدينة هو تشي منه بنحو 60%. حتى المنازل التجارية في الأسواق السياحية الرئيسية شهدت انخفاضًا حادًا في الربع الأخير، ولم يتضح بعدُ أي انتعاش.

الشقق هي النوع الوحيد من العقارات الذي تأثر بشكل أقل، إذ تلبي احتياجات سكنية حقيقية. وبينما انخفضت أنواع أخرى، ارتفع عدد عمليات البحث عن الشقق على مستوى البلاد بشكل طفيف بنسبة 3%، كما ارتفع عدد عمليات البحث عن العقارات للإيجار بنسبة 6%. وارتفع الطلب على الشقق في هانوي بنسبة 6%، وفي مدينة هو تشي منه بنسبة 1%.

يُظهر معدل نجاح معاملات الشقق تحسنًا ملحوظًا، ومن المتوقع أن يشهد هذا النوع من العقارات انتعاشًا ملحوظًا. لا تميل أسعار الشقق إلى الانخفاض، بل تبقى مستقرة، بل قد ترتفع بشكل طفيف في بعض المنتجات والمناطق. وبالمقارنة مع الربع الأول من عام 2023، ارتفع متوسط ​​سعر بيع الشقق في هانوي في الربع الثالث من عام 2023 بنسبة 4-5%، بينما حافظت الشقق في مدينة هو تشي منه على استقرارها خلال الفترة الماضية.

كم من الوقت سيستغرق كل نوع من العقارات للتعافي؟

عند الحديث عن فترة تعافي سوق العقارات، يتفق الخبراء على أن عام ٢٠٢٤ سيكون عام تعافي السوق. إلا أن فترة التعافي تختلف باختلاف نوع العقار.

وعلى وجه التحديد، قال السيد نجوين كووك آنه إنه على الرغم من الانخفاض الحاد في نوع الأرض، إلا أنها لا تزال تشكل قطاعًا يجذب اهتمامًا كبيرًا في سوق العقارات الفيتنامية، حيث تمثل 28% من اختيار الشراء للعملاء المشاركين في استطلاع أجرته Batdongsan.com.vn.

ومن بين هؤلاء المستثمرين، اختار 46% منهم إنفاق الأموال لشراء الأراضي، كما اختار 32% من العملاء الذين يرغبون في توسيع مساحة معيشتهم شراء الأراضي أيضاً.

من حيث تقلبات الأسعار، شهدت أسعار الأراضي نموًا مستمرًا منذ عام 2018. وبناءً على ذلك، ارتفعت أسعار الأراضي على مستوى البلاد في الربع الثالث من عام 2023 بنسبة 38% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2018، وشهد السوق الجنوبي أقوى زيادة في أسعار الأراضي في البلاد، بنحو 71%، بينما سجلت المحافظات الشمالية زيادة بنحو 51% في السنوات الست الماضية.

وفي تقييم لآفاق تعافي سوق الأراضي، ووفقاً لمسح أجري على 1000 وسيط عقاري، يعتقد 25% من الوسطاء أن سوق الأراضي لن يتعافى حتى الربع الرابع من عام 2024، ويعتقد نحو 17% أنه سيتعافى في الربع الثالث من عام 2024، ويعتقد 22.6% أن نقطة الانعكاس ستكون في الربع الثاني من عام 2024.

وفيما يتعلق بهذه القضية، قال السيد كوك آنه إن فترة تعافي سوق الأراضي قد تكون أبطأ مقارنة بالأنواع الأخرى بسبب العديد من العوامل.

من حيث النمو الاقتصادي، من المتوقع ألا يتعافى الاقتصاد حتى عام 2024. ويظل الائتمان المفتوح للاستثمار العقاري منخفضًا للغاية، كما تنخفض أسعار الفائدة تدريجيًا، ولكن بالمعدل الحالي للانخفاض، من المتوقع أن يستغرق الأمر 3-4 أرباع سنوية للعودة إلى سعر الفائدة لعام 2021.

علاوةً على ذلك، من المتوقع أن يشهد معدل صرف الاستثمارات العامة ارتفاعًا هائلاً في عام ٢٠٢٥، كما يُتوقع إقرار قانون الأراضي بنهاية عام ٢٠٢٤، وسيستغرق دخوله حيز التنفيذ بعض الوقت. إضافةً إلى ذلك، لا تزال معنويات السوق متدنية، حيث لا تلبي قطاعات العقارات الاستثمارية والمضاربية احتياجات الإسكان الحقيقية.

ولذلك، يتوقع السيد كوك آنه أن تتعافى الأراضي بشكل أبطأ من الأنواع الأخرى، وقد لا ينعكس هذا السوق على نحو إيجابي إلا بنهاية عام 2024.

المصدر: Batdongsan.com.vn

فيما يتعلق بالعقارات منخفضة الارتفاع، صرّح السيد لي باو لونغ، مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn، بأن المنازل العائلية الفردية هي الأكثر ازدهارًا من بين أنواع المساكن منخفضة الارتفاع حاليًا، بينما لا تزال المنازل المتجاورة والفلل المجاورة تعاني من الركود. ولم تتمكن أنشطة الأعمال والتجزئة من التعافي بسبب الوضع الاقتصادي الصعب وتراجع السياحة.

لذلك، من المرجح أن يكون زمن تعافي المساكن منخفضة الارتفاع أفضل مقارنةً بقطع الأراضي، ولكن هناك اختلافات بين المناطق. ففي هانوي تحديدًا، من المتوقع أن تكون المناطق الحضرية الضواحي في الشمال والشرق أكثر المناطق واعدةً. أما بالنسبة لمدينة هو تشي منه، فإن المنطقة الشرقية هي أيضًا المنطقة ذات الإمكانات الأفضل.

إن ضغط التعافي الاقتصادي بعد الجائحة والركود الاقتصادي يُصعّب أنشطة التطوير التجاري والخدمي في فيتنام. ولا تزال عائدات الإيجارات تتعافى تدريجيًا إلى مستويات ما قبل الجائحة، كما أن مشاريع البنية التحتية المتصلة تتبلور تدريجيًا، لذا من المتوقع أن يتعافى سوق الإسكان منخفض الارتفاع في أواخر الربع الثالث والربع الرابع من عام 2024.

وفيما يتعلق بنوع الشقق، وبحسب استطلاع سابق، يعتقد نحو 27% من الوسطاء أن الشقق ستتعافى في الربع الرابع من عام 2023، بينما يعتقد 42% أن هذا النوع سيتعافى في الأشهر الستة الأولى من عام 2024.

بشكل عام، يُتوقع أن يقود هذا النوع من الشقق انتعاش سوق العقارات. صرّح السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في الجنوب، بأن سوق الشقق يُرجّح أن يتعافى أسرع من الأنواع الأخرى، حيث من المتوقع أن ينخفض ​​في الربع الأول من عام ٢٠٢٤، وأن ينعكس على أبعد تقدير في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤ .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thoi-diem-dao-chieu-cua-thi-truong-bat-dong-san-dang-den-gan-a629521.html