العقارات ستشهد انتعاشًا مع دخول القوانين حيز التنفيذ قريبًا

جلب إشارات إيجابية

تعتقد السيدة جيانغ دو، مديرة الاستشارات في سافيلز فيتنام، أن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ سيُحدث تغييرات جذرية، ويعزز الكفاءة والشفافية، ويتبنى نهجًا أكثر مرونة في تقييم الأراضي. من خلال تعديل الأسعار بما يتناسب مع السوق، وتوسيع نطاق سلطة اتخاذ القرار على المستوى المحلي، يُسهم القانون الجديد في تحسين عملية تقييم الأراضي، مما يعود بالنفع على السوق وميزانية الدولة. سيؤدي ذلك إلى زيادة المعروض من العقارات، والحد من اختلال التوازن بين العرض والطلب، وخفض أسعار المساكن والأراضي.

عند اكتمال قاعدة بيانات أسعار الأراضي مستقبلًا، ستُتاح معلومات البيع والشراء للجميع. عندها، سيتمكن البائعون والمشترون من الاطلاع على معلومات المعاملات، مما يُسهم في فهم واضح للسوق العقاري، ويعزز الشفافية فيه. كما سيُسهّل بيع وشراء العقارات، مما يُسهم في زيادة سيولة السوق.

وقالت السيدة جيانج دو: "إن القوانين المتعلقة بالعقارات التي تم إقرارها ومن المتوقع أن تدخل حيز التنفيذ قريبًا، إلى جانب سلسلة من مشاريع البنية التحتية للنقل التي يستمر الاستثمار فيها وتشغيلها، والمشاريع الكبرى التي على وشك دخول السوق، وثقة المشترين العائدين، ستجلب إشارات إيجابية لسوق العقارات هذا العام".

ومن المتوقع أن تساعد سلسلة القوانين المتعلقة بالعقارات والتي ستدخل حيز التنفيذ قريباً على تعافي السوق قريباً.

وتعليقًا على ذلك، أشار الدكتور تران فيت آنه، نائب مدير جامعة هونغ فونغ، إلى أن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية الجديد سيكون له تأثير إيجابي على السوق والشركات والأفراد والدولة. ويُسهّل قانون الأراضي، على وجه الخصوص، حصول الشركات على تمويل الأراضي لتطوير مشاريعها. وينص قانون الأعمال العقارية بوضوح على ألا يتجاوز إيداع شراء المساكن المستقبلية 5% من قيمة العقد، مما يُقلل من قيمة الدفعة المقدمة عند استئجار المساكن المستقبلية (لا تتجاوز 50%)؛ ولا يُشترط على الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة تأسيس شركة؛ أما شركات الوساطة العقارية، فتحتاج إلى شخص واحد فقط يحمل شهادة وساطة.

يساهم القانون أيضًا في تنقية السوق من خلال اللوائح التنظيمية: إذ يُلزم وسطاء العقارات بالمشاركة في قاعات التداول العقاري، ولا يُسمح لهم بمزاولة المهنة بحرية، ويجب تحويل العمولات عبر البنوك. ويجب على المستثمرين الإفصاح علنًا عن معلومات المشاريع العقارية قبل البدء في العمل بها. وعند تداول المنتجات، يجب تسجيل سعر المعاملة الفعلي في العقد. وفي الوقت نفسه، من الضروري تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي (حتى المناطق الحضرية من النوع 3).

علاوة على ذلك، سيساهم قانون الإسكان في زيادة فرص الحصول على السكن، وإضافة المزيد من البنود، مما يُهيئ ظروفًا مواتية للفيتناميين المقيمين في الخارج والأجانب لشراء العقارات في فيتنام. كما ينص القانون على العديد من اللوائح لتطوير قطاع الإسكان الاجتماعي، من خلال إضافة بنود تُحدد من يحق له شراء واستئجار هذا النوع من المساكن. وفي الوقت نفسه، تُفرض لوائح أكثر صرامة في مجال إدارة وتطوير الإسكان، مثل لوائح تُلزم الشقق الصغيرة بتزويدها بنظام متكامل للوقاية من الحرائق ومكافحتها، وإلزامها بإنشاء مشروع... تُسهم هذه الخطوات في تنقية السوق وجعله شفافًا، وحماية المستثمرين من الاحتيال، ودعم نموه المستدام.

في الواقع، ثمة مؤشرات على أن السوق يمتلك جميع المقومات اللازمة للانطلاق، مثل دعم القيادات العليا، وقرب سريان القوانين المتعلقة بالسوق، وعزيمة المستثمرين، وتعزز ثقة العملاء/المستثمرين. كل هذه العوامل تتفاعل لمساعدة السوق على التعافي بشكل أسرع، كما قال الدكتور تران فيت آنه.

من المتوقع أن يتعافى السوق بحلول نهاية عام 2024

بالنظر إلى تاريخ تطور سوق العقارات، علق السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، قائلاً: "كانت الفترة من 2017 إلى 2023، أي بعد أربع سنوات من 2020 إلى 2023، الفترة الأصعب على السوق. ويعود ذلك إلى جائحة كوفيد-19 والصراعات الجيوسياسية في بعض المناطق. هذه الصراعات تزيد من خطر التضخم، وتُقلل الطلب الكلي، وتُعطل سلسلة التوريد العالمية، مما يؤثر بشكل مباشر على الاقتصاد المحلي وسوق العقارات".

في الربع الأول من عام ٢٠٢٣، سجل سوق العقارات تراجعًا بنسبة ١٦.٢٪، وتراجعًا بنسبة ١١.٥٪ في الربع الثاني، وتراجعًا بنسبة ٨.٧٪ في الربع الثالث. وبحلول نهاية عام ٢٠٢٣، بلغ نمو سوق العقارات تراجعًا بنسبة ٦.٣٨٪. وبحلول الربع الأول من عام ٢٠٢٤، كان عدد مشاريع الإسكان الجديدة محدودًا للغاية، واستمر النقص في مشاريع الإسكان الاجتماعي. ومن الآن وحتى نهاية العام، لا يزال سوق مدينة هو تشي منه معرضًا لخطر اختلال التوازن بين العرض والطلب على المساكن. وعلى وجه الخصوص، يؤدي فارق الطور إلى نقص حاد في المساكن التجارية بأسعار معقولة وقطاعات الإسكان الاجتماعي، كما ذكر السيد تشاو.

وفي هذا السياق، وللمساعدة على تعافي السوق وتطوره قريبًا، اقترحت الحكومة أن تسمح الجمعية الوطنية بتفعيل قوانين الأراضي والإسكان والأعمال العقارية مبكرًا اعتبارًا من 1 يوليو 2024.

وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، مع دخول القوانين المتعلقة بسوق العقارات حيز التنفيذ قريبًا، من الضروري إصدار المراسيم والتعميمات والتعليمات ذات الصلة على وجه السرعة. ومن هنا، يضمن النظام القانوني الاتساق والتكامل والتوافق مع الواقع، مما سيعالج معظم المشاكل القانونية لـ 148 مشروعًا عقاريًا في مدينة هو تشي منه ومئات المشاريع الأخرى في جميع أنحاء البلاد. لأن المشاكل القانونية تُمثل 70% من الصعوبات الحالية التي تواجهها الشركات. وتوقع السيد تشاو: "إذا دخلت القوانين حيز التنفيذ قريبًا، فسيكون لها تأثير إيجابي، مما يعزز عملية انتعاش سوق العقارات وإعادة تطويره بدءًا من نهاية عام 2024 تقريبًا، ويعود إلى وضعه الطبيعي بحلول منتصف عام 2025 فصاعدًا، نظرًا للتأخر في سياسات وإجراءات الاستثمار وتنفيذ المشاريع العقارية".

في الواقع، شهد السوق تعافيًا تدريجيًا في الأشهر الأخيرة، إلا أن هناك تفاوتًا بين القطاعات والمناطق. حيث شهد قطاع الشقق، وخاصةً المشاريع التي تستهدف الطلب الحقيقي، أسرع تعافي. وكانت هانوي المنطقة التي شهدت تعافيًا سريعًا من حيث السعر وعدد المعاملات. أما مدينة هو تشي منه، فقد شهدت تباطؤًا في التعافي، لكنها تُظهر أيضًا مؤشرات إيجابية.

من الآن وحتى نهاية العام، سيستمر العرض في التغير باتجاه تصاعدي قوي. سيبقى الطلب على المساكن مرتفعًا في الواقع مع استمرار النمو الاقتصادي بمعدلات ثنائية الرقم، وتسارع وتيرة التحضر، لا سيما في المدن الكبرى مثل هانوي، ومدينة هو تشي منه، ودا نانغ، وهاي فونغ، وبينه دونغ، ودونغ ناي... كما عادت قاعات تداول العقارات والوسطاء إلى العمل بنشاط أكبر. لم يعد أصحاب الاحتياجات السكنية والاستثمارية ينتظرون انخفاضًا أكبر في السوق، بل بدأوا في البحث عن العقارات. ومن المتوقع أن يعود سوق العقارات قريبًا إلى حالته الطبيعية الجديدة ويتعافى سريعًا مع دخول القوانين الجديدة حيز التنفيذ في الأشهر القليلة المقبلة.

وإذا تم تطبيق هذه القوانين في أقرب وقت، فمن المتوقع أن يكون لها تأثير إيجابي، حيث ستساهم في انتعاش وإعادة تطوير سوق العقارات اعتباراً من نهاية عام 2024 تقريباً، والعودة إلى الوضع الطبيعي بحلول منتصف عام 2025 فصاعداً، وذلك بسبب تأخر السياسات والإجراءات الخاصة بالاستثمار وتنفيذ المشاريع العقارية.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه

الفرصة لا تزال كبيرة جدًا.

تشير الإحصاءات إلى أنه منذ عام ١٩٩٠ وحتى الآن، ارتفع سعر الذهب العالمي حوالي ٣٠ ضعفًا، بينما ارتفعت أسعار العقارات في الولايات المتحدة والعالم حوالي ١٠٠ ضعف. في فيتنام، ارتفعت أسعار العقارات في المناطق النائية حوالي ١٠٠ ضعف، وفي المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه حوالي ٤٠٠ ضعف. هذه زيادة كارثية. وقد ارتفع السعر بسبب قلة المعروض. بالإضافة إلى ذلك، يُعد تراكم الأصول في فيتنام من بين الأعلى عالميًا، مما يعني أنه لا تزال هناك فرص استثمارية واعدة.

الخبير الاقتصادي لي شوان نغيا

المصدر: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm