العقارات لا تزال رائدة في عائد الاستثمار

كيف ستتغير نفسية مشتري المنزل خلال العامين المقبلين؟

استنادًا إلى البيانات الضخمة وأبحاث السوق من خلال دورات التطوير، يتوقع السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، أن سوق العقارات الفيتنامية قد يمر بالمراحل التالية خلال العامين المقبلين: الانعكاس، والاستكشاف، والتوحيد، والازدهار، والاستقرار. وفي كل مرحلة، سيُعطي المشترون أولوية لعوامل مختلفة عند اختيار العقارات.

تحديدًا، من الآن وحتى نهاية عام ٢٠٢٤، لا يزال السوق في مرحلة استكشاف، حيث يُعطي المشترون الأولوية لعوامل معينة، مثل تلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، والوضع القانوني الواضح، وسياسات الدعم المالي الجيدة، بالإضافة إلى استقرار عوائد الإيجار وتحسين التكاليف. في هذه المرحلة، تجذب الشقق اهتمامًا كبيرًا وتسجل أفضل سيولة بين جميع الأنواع.

مع دخول فترة الدمج، المتوقع أن تبدأ في الربع الأول من عام ٢٠٢٥، سيزداد ثقة المشترين والمستثمرين بالعوامل المالية والقانونية، مع إعطائهم الأولوية للمنتجات التي تلبي الاحتياجات الفعلية وتحقق تدفقًا نقديًا جيدًا. في هذه المرحلة، إذا كانت العوامل النقدية مواتية، سيشهد حجم التعاملات في العقارات عالية التكلفة، مثل المنازل الخاصة والتاون هاوس، تحسنًا تدريجيًا.

نفسية المشتري في كل مرحلة من مراحل سوق العقارات (الصورة: Batdongsan.com.vn)

من المتوقع أن تشهد الفترة من الربع الثاني إلى الربع الرابع من عام 2025 فترة ازدهار، حيث سيولي الناس اهتمامًا أكبر لاحتياجات الاستثمار ومعدلات نمو الأسعار، ولن يُركزوا كثيرًا على سعر البيع والعوامل القانونية كما كان الحال في فترة ركود السوق. في هذه الفترة، ستستعيد الأراضي والفلل مكانتها تدريجيًا وتتمتع بسيولة أفضل. ومن المتوقع أن يدخل سوق العقارات الفيتنامي في دورة مستقرة مع بداية عام 2026، حيث سيُعطي المشترون الأولوية للبحث عن فرص استثمارية في أنواع العقارات ذات معدلات نمو أسعار عالية، بكميات صغيرة ولكنها تجذب اهتمامًا كبيرًا.

بالإضافة إلى توقع اتجاهات المشترين والمستثمرين خلال العامين المقبلين، قام موقع Batdongsan.com.vn أيضًا بتحليل أذواقهم قصيرة الأجل من خلال استطلاع علم نفس مستهلكي العقارات في النصف الثاني من عام 2024. وبناءً على ذلك، ظل مؤشر ثقة السوق مستقرًا. وينتظر المشترون إشارات إيجابية من السوق، وانخفاضًا في أسعار الفائدة مقارنةً بعام 2023، وسياسات قانونية جديدة تدخل حيز التنفيذ لتحسين الحالة النفسية للناس.

وفقًا لخبراء موقع Batdongsan.com.vn، يُعدّ اقتراح الحكومة بدخول قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 إشارةً إيجابية، إذ يُسهم في توضيح الإطار القانوني وتسريع عملية انتعاش السوق. ستُعزز هذه القوانين السارية تقييمًا أكثر اتساقًا وواقعية للأراضي، وتُشدد شروط المستثمرين في تطوير المشاريع لضمان حقوق المشترين، وتُهيئ ظروفًا مواتية لتملك العقارات للفيتناميين المقيمين في الخارج، وتُجذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية، وتُعزز الاحترافية والشفافية في قطاع الوساطة.

العوامل المهمة التي تدفع مشتري المنازل إلى اتخاذ قرار "الدفعة الأولى"

بالإضافة إلى ذلك، الطلب على العقارات قائم باستمرار، والمشترون المستهدفون الرئيسيون في الفترة المقبلة هم العائلات الشابة، وخاصةً المتزوجون حديثًا. يُظهر استطلاع أجرته هذه الوحدة أن 73% من المتزوجين الذين ليس لديهم أطفال يخططون لشراء منزل العام المقبل. بينما يُعطي العزاب الأولوية لمساحة العمل عند اختيار العقارات، يُولي المتزوجون اهتمامًا أكبر لمرافق المدارس ومراكز التسوق والمتاجر. يتزايد اتجاه شراء المنتجات الثانوية نظرًا لانخفاض المعروض الأولي، في حين أن سعر افتتاح المشاريع الأولية مرتفع.

أظهر استطلاعٌ حول نفسية المستهلك في النصف الثاني من عام ٢٠٢٤ أن المشترين يُعطون الأولوية للبحث عن المعلومات على مواقع الأخبار الرئيسية والموقع الرسمي للمستثمر. عند اختيار مستثمر، يُولي المشترون الأولوية للإمكانات المالية، وعند اختيار مشروع، تُعدّ الشرعية العامل الأهم. عند البحث عن وسيط عقاري لإتمام الصفقة، يُقدّر المشترون الخبرة والتجربة والسلوكيات أكثر من غيرهم، تليها رسوم الوساطة.

لا يزال العقار يتصدر العائد بين قنوات الاستثمار

تُظهر بيانات سوق العقارات للأشهر الستة الأولى من عام 2024، الصادرة عن موقع Batdongsan.com.vn، أن معظم قنوات الاستثمار قد سجلت مؤشرات إيجابية مقارنةً بعام 2023. ومن بينها، لا يزال قطاع العقارات هو القناة ذات أعلى عائد استثماري. واعتبارًا من يونيو 2024، ارتفع متوسط سعر بيع العقارات بنسبة 24% مقارنةً ببداية عام 2023. في الوقت نفسه، ارتفع مؤشر VNIndex، الذي يعكس تقلبات أسعار الأسهم، بنسبة 19%، وارتفع سعر ذهب SJC بنسبة 17%، وارتفع سعر صرف الدولار الأمريكي بنسبة 8%.

باعتبارها إحدى المناطق الأكثر ارتفاعًا في الأسعار، سجلت هانوي ارتفاعًا بنسبة 32% في أسعار المساكن الخاصة مقارنةً ببداية عام 2023، و31% في الشقق، و10-19% في الأراضي والفلل والتاون هاوس. في الوقت نفسه، ظلت أسعار العقارات في مدينة هو تشي منه مستقرة تقريبًا خلال العام والنصف الماضيين، باستثناء الشقق التي ارتفعت بنسبة طفيفة بلغت 6%، بينما حافظت بقية العقارات على مستويات أسعارها.

فيما يتعلق بأنواع العقارات المعروضة في السوق، شهدت الأراضي والمنازل الخاصة انتعاشًا معينًا من حيث الاهتمام والمعاملات في النصف الأول من عام 2024. وتحديدًا، تعافى الاهتمام بالمنازل الخاصة بنسبة 87%، كما تعافى الاهتمام بالأراضي بنسبة 60% مقارنة بالربع الأول من عام 2021. ومع ذلك، فإن هذا التحسن لا يمثل سوى تحسن محلي في بعض المناطق، وخاصة في المحافظات الشمالية.

لا يزال العقار يمثل قناة الاستثمار الأكثر فعالية.

في بعض المقاطعات الشمالية وحدها، مثل هونغ ين ، ارتفع الإقبال على الأراضي بنسبة 194%، وارتفعت أسعار المنازل الخاصة بنسبة 70%. وشهدت هانوي أيضًا زيادة في الإقبال على الأراضي بنسبة 75%، وفي المنازل الخاصة بنسبة 48%. وعلى وجه الخصوص، ارتفع الإقبال والأسعار بشكل حاد في ضواحي هانوي بفضل عوامل التخطيط وأنشطة المزادات. وتحديدًا، في النصف الأول من عام 2024، سجّلت الأراضي في دونغ آنه، وجيا لام، وهواي دوك، وتاش ثات، وكوك أواي زيادة في الطلب من 48% إلى 104%، مما أدى إلى ارتفاع سعر الطلب على الأراضي في هذه المناطق الضواحي من 4% إلى 24% مقارنةً بالنصف الثاني من عام 2023.

علاوة على ذلك، تُعدّ الشقق أكثر أنواع سوق العقارات حيويةً، وخاصةً في سوق هانوي. تُظهر دراسة أجرتها هذه الوحدة أن الطلب على شراء الشقق في هانوي بلغ ذروته في مارس 2024، بزيادة تقارب 60% مقارنةً بنهاية عام 2023. وفي الوقت الحالي، ورغم تراجع الإقبال على الشقق، لم تنخفض الأسعار. وبلغ سعر بيع الشقق في هانوي في مايو 2024 ما يُعادل سعر بيع الشقق في مدينة هو تشي منه، حيث وصل إلى 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي الوقت نفسه، لا تزال الشقق من أكثر أنواع العقارات سيولةً في السوق، حيث أفاد 48% من الوسطاء المشاركين في استطلاع Batdongsan.com.vn أن الشقق تشهد نموًا قويًا.

علق السيد دينه مينه توان - المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com.vn بأنه لا توجد حاليًا أي علامة على وجود "فقاعة" في الشقق لأن العوامل التي تخلق هذا الوضع هي الطلب المبالغ فيه، والطلب الاستثماري أكثر من الطلب الحقيقي؛ والأسعار مرتفعة مقارنة بالاقتصاد وأنواع أخرى؛ والسياسة النقدية المتساهلة تخلق ظروفًا للسيطرة على رأس المال في السوق.

الشقق هي النوع الأكثر حيوية في السوق، وخاصة في هانوي.

تُظهر بيانات موقع Batdongsan.com.vn أنه مقارنةً بمدن أخرى حول العالم، لا يزال فارق أسعار الشقق مع الناتج المحلي الإجمالي لفيتنام منخفضًا. وتشير التقديرات إلى أنه لشراء شقة بمساحة 50 مترًا مربعًا في بانكوك (تايلاند)، يحتاج الشخص إلى إنفاق أكثر من 47 عامًا من دخله، وفي مانيلا (الفلبين) أكثر من 56 عامًا، وفي كوالالمبور (ماليزيا) ما يقرب من 17 عامًا. في المقابل، في هانوي ومدينة هو تشي منه، يحتاج الشخص إلى إنفاق ما بين 14 و15 عامًا من دخله لشراء شقة مماثلة في المساحة.

يُظهر معدل النمو السكاني في المدينتين الرئيسيتين أن الطلب الحقيقي على الشقق لا يزال مرتفعًا للغاية. ومن المتوقع أن يبلغ إجمالي الطلب على المساكن في هانوي 89 مليون متر مربع من المساحة الأرضية خلال الفترة 2021-2030، بينما يبلغ في مدينة هو تشي منه 107.5 مليون متر مربع من المساحة الأرضية. وعلى الرغم من هذا الطلب المرتفع، فإن أسعار الشقق الحالية في هانوي وهو تشي منه ليست مرتفعة للغاية مقارنةً بمدن أخرى في العالم. وفي الوقت نفسه، من غير المتوقع أن تكون أسعار الفائدة على شراء المنازل منخفضة، حيث تم تعديل أسعار الفائدة على الودائع لترتفع. وبالتالي، لا توجد ظاهرة "فقاعة" في سوق الشقق. في الواقع، أدى قلة العرض وارتفاع أسعار الافتتاح إلى النمو القوي الأخير، كما أوضح السيد دينه مينه توان.

تران ثي ماي نهات

المصدر: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html