ما هي التكاليف التي تجعل أسعار المساكن مرتفعة بشكل غير عادي؟

أسعار الشقق في هانوي ترتفع بشكل غير طبيعي، بما يتجاوز بكثير قدرة غالبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض على شراء المنازل - الصورة: N.TRAN

وبحسب وزارة البناء فإن أسعار المساكن الحالية تتكون من تكاليف الأرض وتكاليف البناء وفوائد القروض وأرباح الأعمال والضرائب ورسوم الوساطة...

وللسيطرة على أسعار المساكن، يوصي بعض الخبراء بحلول لضبط أسعار الأراضي، وحساب الضرائب والرسوم وفوائد القروض العقارية عند مستويات مناسبة، مع ضبط أسعار المواد المدخلة، وموازنة العرض والطلب، ومنع المضاربة العقارية.

سعر الشقة متوسطة المدى هو أيضًا 100 مليون دونج/م2

وفقًا لوزارة البناء، شهدت أسعار بيع بعض مشاريع الشقق في هانوي ارتفاعًا حادًا في الربع الثاني من هذا العام، حيث ارتفعت أسعار الشقق في منطقة رويال سيتي الحضرية بنسبة 33%، وشقق ذا برايد بنسبة 33%، ومنطقة ماي دينه سونغ دا - سوديكو الحضرية بنسبة 32%، وفين هومز ويست بوينت بنسبة 28%. كما ارتفعت أسعار الشقق في بعض المناطق الحضرية القديمة، مثل منطقة ترونغ هوا - نهان تشينه الحضرية، بنسبة 25%، ومنطقة شقق إعادة التوطين في نام ترونغ ين بنسبة 20%.

ارتفع متوسط ​​سعر بيع الشقق في مايو 2024 مقارنة بنهاية عام 2023، وتحديدًا مشروع Udic Westlake بمبلغ 56.7 مليون دونج/متر مربع، ومشروع D'. El Dorado بمبلغ 85.3 مليون دونج/متر مربع، ومشروع HDI Tower بمبلغ 160.1 مليون دونج/متر مربع، ومشروع Feliz Homes بمبلغ 53.9 مليون دونج/متر مربع، ومشروع GoldSeason بمبلغ 63.8 مليون دونج/متر مربع.

وذكرت وزارة البناء أن أسعار الشقق متوسطة المدى كانت في السابق تتراوح بين 50 إلى 70 مليون دونج/م2، ولكن الآن ارتفع سعر الصفقة إلى 70 إلى 100 مليون دونج/م2.

على سبيل المثال، يبلغ سعر مشروع نوبل كريستال تاي هو حوالي 187 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يتراوح سعر مشروع ماندارين جاردن بين 80 و105 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي مشروع ذا جراند، الواقع في شارع هاي با ترونغ، بمنطقة هوان كيم، يبلغ سعر بعض الشقق حوالي مليار دونج فيتنامي للمتر المربع.

في مدينة هو تشي منه في الربع الثاني من عام 2024، ارتفع قطاع الشقق المتوسطة بنسبة 2%، وزاد قطاع الشقق الراقية بنسبة 5% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. كما أدى ندرة العرض الجديد إلى ارتفاع أسعار بيع مشاريع الشقق المستعملة في مدينة هو تشي منه.

على وجه التحديد، بلغ متوسط ​​سعر بيع شقق مشروع سيتي جاردن 85 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 18%؛ بينما ارتفع سعر مشروع أنطونيا (المنطقة 7) ومشروع ماستري ثاو دين (مدينة ثو دوك) بنسبة 11% و10% على التوالي. وفي نهاية الربع الثاني، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة تقارب 6% مقارنةً بنهاية عام 2023.

تتمتع بعض مشاريع الشقق في مدينة هوشي منه بأسعار بيع مرتفعة مثل Cantavil An Phu الذي ارتفع بنسبة 22.6% إلى 54.5 مليون دونج/م2، وZenity (المنطقة 1) ارتفع بنسبة 18.2% إلى 101.4 مليون دونج/م2، وGreen View (المنطقة 7) ارتفع بنسبة 25.1% إلى 53.9 مليون دونج/م2، وThe Panorama (المنطقة 7) ارتفع بنسبة 15.5% إلى 69.6 مليون دونج/م2.

لماذا الأسعار مرتفعة بشكل غير عادي؟

تُظهر المسوحات والتقييمات الأخيرة التي أجرتها وزارة البناء أن تكلفة رسوم استخدام الأراضي للمتر المربع الواحد من المساكن مرتفعة للغاية. ففي منطقة الإسكان التابعة لشركة جي بي إنفست في هانوي، تبلغ هذه التكلفة حوالي 15 مليون دونج (36.35 مليون دونج)، أي ما يعادل 41.5% من سعر البيع؛ وفي مشروع الشقق في هاي فونغ، تبلغ التكلفة 6.67 مليون دونج (34.54 مليون دونج)، أي ما يعادل 19.3% من سعر البيع؛ وفي مشروع الإسكان منخفض الارتفاع في هاي فونغ، تبلغ التكلفة 60.14 مليون دونج (156.83 مليون دونج).

وبالمثل، في منطقة دونغ تانغ لونغ الحضرية، بمدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، يبلغ سعر البيع 2.34 مليون دونج/8.84 مليون دونج. وفي مشروع الفلل في منطقة تشانه مي الحضرية، بمقاطعة بينه دونج، تُمثل رسوم استخدام الأراضي 16.3% من سعر البيع.

وفقًا لوزارة البناء، في حال تطبيق سعر الأرض لعام ٢٠٢٤، ستستمر رسوم استخدام الأراضي في المشاريع في الارتفاع بشكل حاد. على وجه التحديد، سترتفع رسوم استخدام الأراضي في هيكل أسعار المساكن لمشروع جي بي إنفست بنسبة ٦٠٪، وسترتفع أسعار العقارات في منطقة دونغ تانغ لونغ الحضرية ومدينة ثو دوك بنسبة تتراوح بين ٦٠٪ و٦٥٪ تقريبًا، وسيرتفع مشروع فيلا تشانه مي بنسبة ٥٠٪ من سعر البيع.

قدرت وزارة البناء أن تطبيق قائمة أسعار جديدة للأراضي قريبة من السوق في الفترة المقبلة سيزيد أسعار بيع المنازل والعقارات بنسبة تتراوح بين 15% و20% في المتوسط ​​مقارنةً بالفترة السابقة. وتحديدًا، تبلغ تكلفة الاستثمار في بناء المتر المربع من الوحدات السكنية في مشروع جي بي إنفست السكني (هانوي) 5.1 مليون دونج/36.3 مليون دونج، أي ما يعادل حوالي 14.1% من سعر البيع. أما مشروع الشقق في هاي فونغ، فتبلغ تكلفته 15.7 مليون دونج/34.5 مليون دونج، أي ما يعادل حوالي 45.5% من سعر البيع. أما مشروع الإسكان منخفض الارتفاع في هاي فونغ، فتبلغ تكلفته 31.2 مليون دونج/156.8 مليون دونج، أي ما يعادل 20.53% من سعر بيع المنازل.

وبالإضافة إلى ذلك، ورغم أن كل مشروع له مقاييس ومنتجات مختلفة، فإن تكاليف الاستثمار في بناء مشاريع الإسكان في الآونة الأخيرة تقلبت قليلاً أو بشكل غير مهم بسبب زيادة تكاليف الوقاية من الحرائق ومكافحتها، حسبما ذكرت وزارة البناء.

فيما يتعلق بتكلفة اقتراض رأس المال اللازم لتنفيذ مشروع الإسكان، ووفقًا لهذه الوزارة، إذا اقترضت مشاريع الإسكان رأس مال تجاري بنسبة 30-70% من إجمالي رأس مال المشروع، فستكون تكلفة الفائدة حوالي 3-5% من إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء. وتتراوح تكلفة البيع العادية لمشاريع الإسكان التجاري بين 3-7% من سعر بيع العقار، وتصل في بعض المشاريع إلى 15% من سعر بيع المنزل.

المجموعة الأخيرة التي تشكل أسعار المساكن الحالية هي تكاليف الضرائب والأرباح وتكاليف إدارة مالك المشروع للمساكن الشاهقة من 10% إلى 20%، والمساكن المنخفضة من 20% إلى 30% من سعر البيع.

المصدر: وزارة البناء - الرسومات: T.DAT

كيفية خفض أسعار المنازل؟

وبناءً على جميع أنواع التكاليف ونسبة التكاليف التي تشكل سعر بيع المنزل كما هو مذكور أعلاه، قال السيد نجوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية السمسرة العقارية، في حديثه مع توي تري ، إن أسعار الأراضي الحالية مرتفعة للغاية مقارنة بدخل الناس، لذلك تحتاج وكالات الإدارة إلى تعديل أسعار الأراضي لتتناسب مع الواقع.

إن مبدأ تحديد أسعار الأراضي وفقًا للسوق مناسب للمناطق الحضرية التي شهدت نموًا مستقرًا، مع معايير معاملات واضحة، مثل المنطقة 1، ومدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، وهوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا (هانوي). أما بالنسبة للمناطق غير المطورة، فإذا لم نُعدّل أسعار الأراضي بما يُعزز زخم التنمية، فسيكون الوضع خطيرًا للغاية، كما قال السيد ثانه.

استشهد السيد ثانه بدرسٍ من الصين يُظهر أن الشركات تبني الكثير من المنازل، لكن أسعارها مرتفعة (ويرجع ذلك جزئيًا إلى ارتفاع أسعار الأراضي)، وبالتالي لا يمكن بيعها. عندما تواجه الشركات صعوبات، لا تستطيع الحكومة إنقاذها. لأن مشتري المنزل هو من يتخذ القرار النهائي في النهاية.

وبحسب السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، فإن هيكل تكلفة الأرض لمشروع الإسكان بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي وتكاليف إزالة الموقع هو مبلغ كبير اعتمادًا على كثافة البناء لكل مشروع.

من منظور شركة استثمار عقاري، أكد السيد نجوين كوك خانه، رئيس مجلس إدارة شركة DTJ للاستثمار والتوزيع المساهمة، أن أهم ما يهم الشركات التي تستثمر في مشاريع الإسكان اليوم هو الوقت. إن اختصار الوقت اللازم لإتمام الإجراءات المتعلقة بمشاريع الإسكان من خلال لوائح واضحة سيساعد الشركات على خفض تكاليف الامتثال، وبالتالي خفض أسعار المساكن.

وفقًا للسيد ثانه، يجب أن يهدف تطوير سوق العقارات إلى تحقيق الاستقرار وتحسين جودة حياة الناس. هامش الربح الذي يتراوح بين 10% و20% من سعر بيع منزل المستثمر العقاري أمر طبيعي، ولكن من الضروري مراجعة الواقع للتأكد من صحته، نظرًا لوجود مشاريع عقارية ضخمة، مبنية على أراضٍ جديدة تمامًا، تجذب المشترين، وربح المستثمر في المشروع يفوق الإحصائيات بأضعاف مضاعفة.

يرى العديد من خبراء العقارات أيضًا أنه لتحقيق التوازن بين العرض والطلب الحاليين على المساكن، من الضروري زيادة المعروض من المساكن منخفضة التكلفة. ويعتمد هذا العرض بشكل كبير على مشاركة الوزارات والهيئات والمحليات. علاوة على ذلك، من الضروري تغيير النظرة السائدة نحو عدم استغلال الأراضي، بل ضبط أسعارها بما يتناسب مع دخل غالبية السكان. فمع ارتفاع أسعار الأراضي حاليًا، لن تجرؤ العديد من الشركات على الاستثمار في المشاريع، مما يُصعّب زيادة المعروض من المساكن في المستقبل القريب.

ولخفض أسعار المساكن الحالية، قال السيد لي هوانج تشاو إن هناك ستة أمور يجب القيام بها وهي:

1. خفض تكاليف الأراضي.

2. خفض الضرائب والرسوم ذات الصلة.

3. خفض تكاليف الفائدة.

4. الحفاظ على استقرار تكاليف المواد المدخلة للمشروع، بما في ذلك البنزين والكهرباء.

5. كيفية تبسيط عملية الموافقة على مشاريع الإسكان، وبالتالي تقليل تكاليف الامتثال التنظيمي.

6. منع المضاربة العقارية، وخلق مستويات أسعار افتراضية عمداً بهدف الربح، وزيادة الدفعة المقدمة في مزادات الأراضي إلى 20%، ومعاقبة بشدة من يتخلى عن دفعاته المقدمة بعد الفوز بالمزاد.

وهناك أيضًا أسباب مضاربة تؤدي إلى خلق أسعار افتراضية.

أكدت وزارة الإعمار أيضًا أن ارتفاع أسعار المساكن يعود جزئيًا إلى استغلال مستثمري العقارات لشحّ السوق لتقديم أسعار مرتفعة. وتقوم بعض الجمعيات ومجموعات المضاربين والمستثمرين والأفراد العاملين كوسطاء بتعطيل السوق "لرفع الأسعار وخلق أسعار افتراضية".

في العادة، ينفق مستثمرو مشاريع الإسكان حوالي 3% من سعر بيع المنزل لدفعه إلى قاعة التداول ووسيط المبيعات، ولكن غالبًا ما تختار طوابق التداول وفقًا لحالة السوق إضافة السعر عند التعامل مع العملاء، وهذا الاختلاف ليس ثابتًا، يمكن أن يكون بنسبة 5% من سعر البيع، أو 10% من سعر البيع، أو 20% من سعر بيع المنزل.

على سبيل المثال، يبلغ سعر بيع مشروع إسكان منخفض الارتفاع في هونغ ين 7 - 8 مليار دونج/وحدة، ويبلغ متوسط ​​فرق السعر حوالي 750 مليون دونج، ولكن عندما يبرد السوق، يبلغ فرق السعر 250 مليون دونج/وحدة فقط.

مشروع عقاري قيد الإنشاء في المنطقة السابعة، مدينة هوشي منه - تصوير: كوانغ دينه

نقص المعروض من المساكن، وارتفاع الأسعار، وانخفاض المعاملات الحقيقية

أثار ارتفاع أسعار المساكن في هانوي منذ بداية العام العديد من التساؤلات حول سياسة تطوير الإسكان الحالية. فقد ارتفعت أسعار المساكن بشكل متواصل على مدار الأرباع، مسجلةً مستوى سعريًا جديدًا مرتفعًا للغاية، متجاوزةً بكثير مستوى الأسعار قبل عام، كما انخفضت المعاملات الفعلية في السوق. وبينما لا يزال المعروض من المساكن شحيحًا، فإن المساكن بأسعار معقولة "منقرضة"، والمعروض من المساكن الاجتماعية ومساكن ذوي الدخل المحدود محدود، مع انعدام المعروض الجديد تقريبًا في هانوي ومدينة هو تشي منه. أسعار المساكن مرتفعة، وغالبية ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض ممن لديهم احتياجات سكنية حقيقية لا يستطيعون شراء منزل.

في مواجهة العلامات غير العادية في سوق العقارات، سيجتمع رئيس الوزراء خلال الفترة المقبلة مع الشركات والمجموعات في قطاع العقارات لبحث الحلول لتخفيف السوق.

وفقًا للتقرير الذي حلل هيكل التكلفة وسعر البيع وأسباب ارتفاع أسعار العقارات، والذي أرسلته وزارة الإنشاءات مؤخرًا إلى المكتب الحكومي (18 سبتمبر)، فإن المعروض السكني في البلاد يشهد انخفاضًا حادًا. في الربع الثاني من عام 2024، لم يُنجز سوى 9 مشاريع سكنية، تضم حوالي 6000 شقة ومنزلًا عائليًا وتاون هاوس. وإذا احتسبنا النصف الأول من هذا العام، فإن المعروض السكني المنجز لم يتجاوز 9000 شقة ومنزلًا عائليًا وتاون هاوس. ويبلغ عدد مشاريع الإسكان المرخصة للبناء الجديد حوالي 20000 وحدة فقط.

أدى نقص المساكن والأراضي في هانوي منذ نهاية عام 2023 إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل سريع. طُرحت بعض مشاريع الشقق الفاخرة للبيع في منطقة البحيرة الغربية بأسعار أولية تجاوزت 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. في غضون ذلك، انطلقت منطقة فين هومز كو لوا الحضرية الكبرى مؤخرًا بأسعار منازل تاون هاوس تجاوزت 300 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ومن الجدير بالذكر أن قطع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني في القرى الريفية والمناطق المحيطة بهانوي، مثل هواي دوك، وثانه أواي، وفوك ثو، على بُعد 30-40 كيلومترًا من مركز المدينة، قد ارتفعت أسعارها أيضًا إلى أكثر من 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وزارة الإعمار تحدد الأسباب والحلول لخفض أسعار المساكن

4 أسباب لارتفاع أسعار المساكن:

1. ترتفع تكاليف الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة، حيث تكون أسعار المزادات على الأراضي أعلى بعدة مرات من السعر الأولي، مما يؤدي إلى زيادة مستوى أسعار الأراضي.

2. ظاهرة "خلق أسعار افتراضية وتضخيم الأسعار" من قبل المضاربين والأفراد الممارسين للوساطة العقارية.

3. عدم كفاية المعروض من العقارات والإسكان لتلبية احتياجات غالبية الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط.

4. أدت التقلبات الاقتصادية الأخيرة المرتبطة بأسواق الأسهم والسندات والذهب إلى تدفق قوي للأموال إلى العقارات بحثًا عن "ملاذ" آمن.

6 حلول لخفض أسعار المساكن:

1. إزالة الصعوبات في الإجراءات والشرعية، وزيادة العرض في السوق، وتعزيز التنمية الآمنة والمستدامة للسوق.

2. تصحيح عمل المزادات العقارية، وتحسين اللوائح المنظمة للمزادات العقارية في اتجاه زيادة الودائع، وتحديد أسعار البداية أقرب إلى الواقع، وتقصير مدة دفع مكاسب المزاد، والحد من المزايدين لأغراض المضاربة.

3. البحث واقتراح سياسات ضريبية للأشخاص الذين يمتلكون العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة.

4. إيجاد الحلول والإجراءات اللازمة للحد من الآثار السلبية الناجمة عن إصدار قوائم أسعار الأراضي الجديدة وفقاً لقانون الأراضي 2024.

5. نموذج تجريبي لمركز معاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي الذي تديره الدولة.

6. تعزيز الرقابة والفحص على تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي، وطرح العطاءات للمشاريع التي تستخدم الأراضي، وإدارة أنشطة خدمات العقارات، وصالات تداول العقارات، وأنشطة الوساطة بشكل فعال.

الإسكان منخفض الدخل في الدول المجاورة

وبحسب صحيفة "ذا نيشن" (تايلاند) التي نشرت في أوائل أبريل، قال الأمين العام لمجلس الاستثمار في تايلاند (BOI) ناريت ثيردستيراسوكي إن المجلس وافق على الحوافز الضريبية للإسكان في 15 مارس. وتشكل هذه الحوافز جزءًا من المرحلة الثالثة من المشروع الذي اقترحه بنك الإسكان الحكومي في تايلاند (GHB) لتقديم قروض لدعم الأشخاص ذوي الدخل المنخفض لشراء منازل وشقق فردية.

حاليًا، يُطبّق برنامج الدعم الضريبي فقط على المنازل التي لا تقل مساحتها عن 70 مترًا مربعًا للمنازل الفردية والشقق التي لا تقل مساحتها عن 24 مترًا مربعًا. ووفقًا للسيد ثيردستيراسوكي، يدعم مجلس الإسكان مشاريع الإسكان للعمال ذوي الدخل المحدود منذ عام 1993. ومن بين هذه المشاريع، ساهم مجلس الإسكان في توفير 44 مشروعًا سكنيًا تضم ​​34,900 شقة في العاصمة بانكوك، ومقاطعات نونثابوري، وساموت براكان، وباثوم ثاني، وناخون باثوم، وتشونبوري.

أعلنت الحكومة الماليزية في 17 سبتمبر/أيلول أنها ستطلق ما لا يقل عن 23 مشروعًا جديدًا للإسكان الميسور في جميع أنحاء البلاد، وذلك من خلال برنامج الإسكان الشعبي، وفقًا لوكالة برناما للأنباء. وصرح نائب وزير الإسكان والحكم المحلي، داتوك أيمن أثيرة سابو، بأنه حتى سبتمبر/أيلول 2024، أنجزت الحكومة الماليزية 166 مشروعًا للإسكان الميسور، تضم 104,081 وحدة سكنية للعمال ذوي الدخل المحدود، وتواصل بناء 16 مشروعًا آخر.

تتراوح أسعار الوحدات السكنية في مشروع PPR بين 45,000 و60,000 رينجيت ماليزي (أي ما يعادل 10,700 إلى أكثر من 14,000 دولار أمريكي). وسيتم دمج المشاريع المستقبلية مع مرافق جديدة، مما يُسهم في تحسين جودة حياة السكان.

المصدر: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm