أسعار الشقق في هانوي تخطت ذروتها، وأصحاب المنازل يخفضون الأرباح وليس الخسائر، ويكشفون عن أغلى مشروع إسكان اجتماعي

تعليقات على "ملعب" المستثمرين في عام 2025، أسعار الشقق في هانوي تتخطى ذروتها، مشروع الإسكان الاجتماعي الأكثر تكلفة في العاصمة، اللوائح الخاصة بمنح الكتب الحمراء للأراضي المخصصة للاستخدام لسنوات عديدة دون تخطيط... هي أحدث أخبار العقارات.

بحلول نهاية عام ٢٠٢٤، ستكون أسعار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه مرتفعة للغاية. إذا استثمرت في شقق للإيجار في هاتين المدينتين، فإن سعر الإيجار مقارنةً بسعر الشراء ليس جذابًا للغاية، على الرغم من ارتفاع الطلب على استئجار المنازل. (صورة: جيا ثانه)

"ملعب" المستثمرين في عام 2025

أشار السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إلى أنه بحلول نهاية عام ٢٠٢٤، ستكون أسعار الشقق في مدينتي هانوي وهو تشي منه مرتفعة للغاية. وإذا كان الاستثمار في شقق للإيجار في هاتين المدينتين، فإن سعر الإيجار مقارنةً بسعر الشراء ليس جذابًا على الإطلاق، على الرغم من ارتفاع الطلب على استئجار المنازل.

في هذه الأثناء، يتمتع سوق الشقق في المحافظات بأسعار إيجار وشراء معقولة جدًا.

أشار السيد كويت إلى أن أسعار الأراضي في هانوي ومدينة هو تشي منه مرتفعة للغاية. ومع ذلك، لم تشهد الأراضي في المحافظات التابعة لهاتين المدينتين زيادة كبيرة في الآونة الأخيرة، بل ارتفعت بنسبة 5-10% فقط، لذا لا يزال سعرها معقولاً.

ولذلك، يعتقد قادة دات زانه مين باك أن الأراضي في المحافظات لا تزال تشكل قطاعا استثماريا جيدا في عام 2025.

علاوةً على ذلك، يتوقع السيد كويت انتعاشًا جيدًا لسوق العقارات السياحية في عام ٢٠٢٥، حيث سيتجاوز عدد السياح الأجانب إلى فيتنام ١٧ مليونًا في عام ٢٠٢٤. ووفقًا له، ستتحسن أسواق العقارات السياحية في فوكوك، ونها ترانج، وكوانغ نينه، وغيرها.

وفي الوقت نفسه، لا تزال أسعار المنازل في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة؛ في حين لم يتغير الطلب على الإيجار بشكل كبير.

"في عام 2025، لا أتوقع الكثير من قطاع المنازل في هانوي ومدينة هو تشي منه؛ ولكن في المحافظات، وخاصة حيث يوجد العديد من المناطق الصناعية، لن ترتفع الأسعار في عام 2024، لذلك سيكون هناك المزيد من التغييرات مقارنة بالمدن الكبرى"، كما قال السيد كويت.

وأشار السيد كويت إلى أنه عند الاستثمار في عام 2025، يجب على المستثمرين الانتباه إلى عامل السعر، وعدم التأثر بتأثير الحشد والاعتقاد بأن أسعار العقارات ترتفع دائمًا، حتى لو استمرت الأسعار المرتفعة في الارتفاع.

مع ارتفاع أسعار العقارات في المدن الكبرى، لن تصبح هذه المدن ساحةً للمستثمرين، بل ساحةً لأصحاب الاحتياجات السكنية الحقيقية والمستثمرين طويلي الأجل. أما الاستثمار في مضاربات قصيرة الأجل في المدن الكبرى، فسيكون محفوفًا بالمخاطر.

عند الاستثمار، من الضروري الاهتمام بقطاع العقارات الذي يُولّد تدفقًا نقديًا مستدامًا في المستقبل. وفي الوقت نفسه، من الضروري البحث عن العقارات في المدن الصناعية، وخاصةً في المحافظات ذات رؤوس الأموال الأجنبية الاستثمارية الكبيرة مثل باك نينه، وباك جيانج ، وهاي فونغ أو بينه دونغ، ولونغ آن، ودونغ ناي... والأهم من ذلك، ضرورة الاهتمام بالجوانب القانونية، فالطمع في الأسعار المنخفضة والاستثمار في مشاريع لا تتوفر فيها وثائق قانونية كافية، سيكون أمرًا بالغ الخطورة"، حذّر السيد كويت.

في غضون ذلك، صرّح السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستثمار والتطوير العقاري، بأنه بحلول عام ٢٠٢٥، لن تشهد أسعار العقارات منخفضة ومتوسطة الارتفاع في المدن الكبرى مثل هانوي ارتفاعًا حادًا كما كان الحال سابقًا. ولن تشهد المنتجات الثانوية تقلبات كبيرة في الأسعار، بل سترتفع أسعار المنتجات الأولية فقط بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات.

في الشهرين الأخيرين من العام الماضي، أظهر السوق تباطؤًا واضحًا، حيث انخفضت أسعار بيع المنتجات الثانوية، كالشقق، لتتراوح بين 200 و500 مليون دونج، كما انخفضت أسعار المنازل منخفضة الارتفاع. ومع هذا الانخفاض في الأسعار، انخفض الطلب على الاستثمار في الشقق والمنازل منخفضة الارتفاع. وسيتجه المستثمرون المحترفون إلى أسواق المحافظات، حيث البنية التحتية المرورية المريحة التي تربط هانوي بالمناطق الصناعية، والكثافة السكانية العالية، وفقًا لتقديرات السيد تشونغ.

وفقًا للمدير العام لشركة SGO Homes، لا تزال الأراضي قطاعًا جاذبًا للمستثمرين. وعلى المدى القصير (حوالي سنتين إلى ثلاث سنوات)، لا تزال الأراضي قناة الاستثمار الأكثر فعالية.

علاوة على ذلك، فإن قطاع الشقق الشاهقة في المحافظات، بأسعار تتراوح بين 2 إلى 3 مليارات دونج، سوف يجذب المستثمرين أيضًا.

من المتوقع أن يتباطأ معدل استيعاب المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا.

وفقًا لنغوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، ستظل مشاريع الإسكان المعروضة للبيع في عام ٢٠٢٥ تحظى بالاهتمام، وستُنفذ فيها معاملات، وستُقبل عليها طلبات شراء جيدة، ولكن من المرجح أن يتباطأ معدل الاستيعاب. وسيظل قطاع الشقق مسيطرًا على سيولة السوق.

ومع ذلك، ووفقًا للسيد دينه، ستظل السيولة في سوق الشقق متركزة في المشاريع الحضرية الكبرى. وسيستمر الطلب على السكن، وخاصةً الاستثماري، في التحول إلى الضواحي والمقاطعات والمدن من الدرجة الثانية والثالثة، حيث الأسعار أقل وفرص النمو أكبر في المستقبل.

تُظهر نظرة عامة على السوق أنه بعد فترة من النمو "السريع"، شهدت أسعار الشقق - المنتج العقاري الأكثر تفضيلاً في هانوي - انخفاضاً طفيفاً منذ نهاية عام 2024 وحتى الآن. تباطأت القدرة الشرائية قليلاً، كما انخفضت أسعار البيع بشكل طفيف لأصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى البيع بسرعة. أما أولئك الذين استثمروا في الشقق سابقاً، فقد قبلوا بتخفيض أسعار الفائدة لبيعها، لأن الأرباح التي حققوها كانت مرتفعة جداً بعد الفترة التي ارتفعت فيها أسعار الشقق بنسبة عشرات بالمئة.

حاليًا، تميل أسعار الشقق في هانوي إلى البقاء على حالها أو الانخفاض بشكل طفيف مقارنةً بفترة الذروة. كما انخفض حجم المعاملات بشكل ملحوظ مقارنةً بشهر نوفمبر 2024 وما قبله. ووفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، في مشروع Vinhomes Smart City، كان سعر شقة الاستوديو في السوق الثانوية، في نوفمبر 2024، يتراوح عادةً بين 2 و2.2 مليار دونج للشقة، ولكن من ديسمبر 2024 وحتى الآن، يحتاج بعض مالكي المنازل إلى البيع بشكل عاجل، ويتراوح سعر العرض فقط بين 1.98 و2 مليار دونج للشقة.

وبالمثل، سُجِّلت هذه الظاهرة في بعض المشاريع الأخرى. إلا أن سماسرة العقارات يؤكدون أن صاحب المنزل يبيع منزله بهذا السعر رابحًا لا خاسرًا.

ومن المتوقع أن يستمر نمو المعروض من العقارات السكنية في عام 2025، بنحو 10% مقارنة بعام 2024؛ وقد تم حل مشاكل العديد من المشاريع وسيتم إعادة تنفيذها في عام 2025؛ كما أن العديد من المشاريع لديها خطط "للإطلاق" للاستفادة من فرص تعافي السوق.

من المتوقع أن يستمر العرض العقاري في التزايد بشكل رئيسي بفضل المناطق الحضرية الكبيرة في المحافظات الشمالية ومدن كبار المستثمرين. والجدير بالذكر أن قطاع الشقق، وخاصةً تلك التي يبدأ سعرها من 50 مليون دونج للمتر المربع فأكثر، لا يزال يتصدر السوق.

على الرغم من تزايد العرض، إلا أنه لا يزال نادرًا مقارنةً بالطلب، ولأنه يأتي أساسًا من مشاريع حضرية ضخمة لكبار المستثمرين، فإن سعر البيع لا يزال "مستقرًا" عند مستوى مرتفع. في الوقت نفسه، سينمو مستوى السعر الثانوي أيضًا بشكل أبطأ، بزيادة أقل، من 7% إلى 10% مقارنةً بعام 2024.

يعود السبب إلى ارتفاع مستوى الأسعار الحالي. كما يُعزى تباطؤ نمو السوق إلى ارتفاع أسعار نقل العديد من الشقق القديمة، التي تفتقر إلى البنية التحتية والمرافق، مقارنةً بقيمتها الفعلية.

من المتوقع أن تبلغ تكلفة مشروع الإسكان الاجتماعي الأكثر تكلفة في هانوي 25 مليون دونج/م2

يُقدَّر سعر بيع المساكن الاجتماعية في بلدية تان تريو، مقاطعة ثانه تري (هانوي)، مبدئيًا بـ 25 مليون دونج/متر مربع. وفي حال الموافقة عليه، سيكون هذا أعلى سعر مساكن اجتماعية على الإطلاق في هانوي.

تم الإعلان عن السعر المذكور أعلاه للتو من قبل إدارة البناء في هانوي بعد أن بدأ بناء المشروع في أواخر العام الماضي.

يُستثمر في هذا المشروع تحالفٌ يضم شركة استثمار تطوير البنية التحتية الحضرية (UDIC)، وشركة هانوي للكهرباء والمياه المساهمة (Haweicco)، وشركة هانوي للتنمية والإنشاءات الإسكانية المساهمة (DAC). يُقام المشروع على قطعة الأرض رقم 1 في منطقة ها دينه الحضرية الجديدة، بلدية تان تريو (الاسم التجاري: برج أوديك إيكو).

وفقًا لوزارة الإنشاءات، يُقدَّر سعر بيع الشقق في مشروع الإسكان الاجتماعي هذا بحوالي 25 مليون دونج للمتر المربع. وبهذا السعر، تبلغ تكلفة شقة بمساحة 70 مترًا مربعًا في المشروع حوالي 1.75 مليار دونج.

يُقدَّر سعر الإيجار بحوالي ١٥٠,٠٠٠ دونج فيتنامي للمتر المربع شهريًا. ويُقدَّر سعر الإيجار لشقة بمساحة ٧٠ مترًا مربعًا بـ ١٠.٥ مليون دونج فيتنامي شهريًا.

سعر الإيجار هو 390.000 دونج/م2/شهريًا، ومن المتوقع أن يدفع الناس 27.3 مليون دونج/شهريًا مقابل شقة بمساحة 70 مترًا مربعًا.

وقالت إدارة البناء إن السعر الرسمي سيتم الإعلان عنه من قبل المستثمر بعد تقييمه من قبل هيئة إدارة الدولة وفقًا للأنظمة.

ومن المتوقع أن يبدأ تلقي طلبات شراء المساكن الاجتماعية في المشروع في الربع الرابع من عام 2025.

قبل عام ٢٠٢٣، تراوح سعر بيع المساكن الاجتماعية في العاصمة بين ١٣ و١٧ مليون دونج للمتر المربع. وفي حال الموافقة عليه، سيكون هذا أعلى سعر للمساكن الاجتماعية في هانوي على الإطلاق.

وفي وقت سابق، رداً على آراء الناخبين حول ارتفاع سعر السكن الاجتماعي مقارنة بدخل غالبية العمال، وخاصة ذوي الدخل المحدود، قالت وزارة البناء إنه لتسهيل إجراءات تحديد أسعار السكن الاجتماعي، ينص قانون الإسكان لعام 2023 على أن سعر البيع يتم تحديده على أساس حساب جميع التكاليف لاسترداد رأس المال الاستثماري لبناء المساكن.

يُحدَّد سعر الشراء الإيجاري على أنه سعر البيع، ولا يشمل رسوم صيانة السكن التي يدفعها المستأجر وفقًا لأحكام قانون الإسكان. ويُتفق على سعر الإيجار بين المستثمر والمستأجر. وفي حال اعتماد المستثمر سعر العرض الفائز، فلا حاجة لإعادة تقييم سعري البيع والإيجار للسكن الاجتماعي.

وبحسب وزارة الإنشاءات، تنص المادة 85 على حوافز لمستثمري الإسكان الاجتماعي، مثل الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، والحوافز الضريبية وفقاً للقوانين الضريبية، ويحق للمستثمرين الحصول على ربح بنسبة 10٪، ويتم تخصيص مساحة أرض أو مساحة أرضية تجارية لهم ولا يتعين عليهم احتسابها في أسعار المساكن الاجتماعية.

وأكدت وزارة الإعمار أن "هذه اللوائح تساهم في تشجيع وتنمية الاستثمار في السكن الاجتماعي وضمان أسعار السكن الاجتماعي بمستوى معتدل حتى يتمكن المسؤولون والعمال والعمال ذوو الدخل المحدود من شراء السكن واستقرار حياتهم".

لائحة منح الكتب الحمراء للأراضي المخصصة للاستغلال لسنوات طويلة دون تخطيط

في وقت تخصيص الأراضي غير المصرح به في عام 1996 لم يكن هناك تخطيط، ولكن بحلول عام 2024، إذا لم يكن متوافقًا مع التخطيط، هل يمكن منح شهادة حق استخدام الأرض؟

وفي هذا الشأن فإن لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة الرأي التالي:

البند 2، المادة 140 من قانون الأراضي لعام 2024 في الحالات التي تستخدم فيها الأسر والأفراد الأراضي المخصصة دون تصريح مناسب والأراضي المستخدمة من 15 أكتوبر 1993 إلى ما قبل 1 يوليو 2004، والتي أكدتها الآن اللجنة الشعبية للبلدية التي تقع فيها الأرض على أنها خالية من النزاعات وأنها متوافقة مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو التخطيط العام أو تخطيط تقسيم المناطق أو تخطيط البناء أو التخطيط الريفي، سيتم منحهم شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض (الكتاب الأحمر) وفقًا لأحكام البند 3 والبند 6، المادة 138 من هذا القانون.

وعليه، يجب أن تتوافق قطعة الأرض المستخدمة مع أحد أنواع التخطيط الخمسة المذكورة أعلاه حتى يتم النظر فيها للحصول على الكتاب الأحمر.

"وبناءً على اللوائح المذكورة أعلاه، في الحالات التي لم يكن فيها وقت تخصيص الأرض ضمن السلطة في عام 1996 ولم يكن هناك تخطيط، ولكن بحلول عام 2024 لم يكن متوافقًا مع التخطيط، فلن يكون مؤهلاً للنظر في إصدار كتاب أحمر وفقًا لأحكام المادة 140 من قانون الأراضي"، أبلغت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html