أسعار المساكن مرتفعة بشكل غير واقعي، وإجراءات مقترحة لوقف المضاربة، والشقق تقود السوق، وحان الوقت للضغط على زر التسريع

الإجراءات المقترحة للحد من المضاربة، والشراء والبيع بهدف الربح، وسيناريو السوق للربع الرابع من عام 2024، وحق المواطنين في الوصول إلى معلومات الأراضي بموجب قانون الأراضي 2024... هي أحدث أخبار العقارات.

ستعزز وزارة الإنشاءات إدارة أنشطة الأعمال العقارية للشركات والمستثمرين وصالات التداول والوسطاء، وغيرهم، سعيًا لوضع أنشطة التداول في صالات التداول تحت إدارة الدولة. (صورة: لينه آن)

المضاربة تدفع أسعار المساكن إلى مستويات مرتفعة بشكل غير واقعي

في المؤتمر الصحفي الدوري للربع الثالث من عام 2024 لوزارة البناء في 17 أكتوبر، قال السيد فونغ دوي دونج، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، إن الوزارة اقترحت دراسة وتعديل السياسات الضريبية المتعلقة بأنشطة الأعمال العقارية للحد من المضاربة والشراء والبيع قصير الأجل من أجل الربح، وقد وافقت عليها وزارة المالية .

وجاء اقتراح فرض الضرائب على مالكي ومستخدمي العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والبيع والشراء قصير الأجل بهدف الربح، في سياق ارتفاع أسعار العقارات والإسكان بشكل حاد ومستمر منذ بداية العام.

وبحسب إحصاءات من مسوحات وتقارير لعدد من المقاطعات والمدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه، قالت وزارة البناء إن أسعار الشقق ارتفعت بمعدل 5-6.5% في الربع الثاني و25% سنويا حسب المنطقة.

قال السيد دونغ إن وزارة البناء أصدرت مؤخرًا تقريرًا يُحلل هيكل أسعار المساكن وتقلباتها، ويقترح حلولًا لتحقيق استقرار السوق. ويُظهر تحليل أسعار المساكن أن لتقلبات الأسعار أسبابًا متعددة، منها تقلبات تكاليف المدخلات، وخاصةً رسوم استخدام الأراضي، وتكاليف العمالة، وغيرها.

تجدر الإشارة إلى أنه في الربع الثالث، ورغم تحسن المعروض العقاري مع دخول القوانين حيّز التنفيذ، إلا أنه لا يزال محدودًا. وهذا يُظهر أن محدودية المعروض لا تزال أحد أسباب تقلبات أسعار المساكن في الآونة الأخيرة.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً لممثل وزارة البناء، فإن المضاربين والسماسرة لديهم أيضاً تأثير على تحفيز الأسعار والتضخم، مما يتسبب في تعطل المعلومات السوقية لدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع.

وفي معرض حديثه عن حقيقة ارتفاع أسعار العقارات بشكل مستمر في هانوي، قال نائب وزير البناء نجوين فيت هونغ إن هناك أيضًا أسبابًا ناجمة عن المضاربة وعلم نفس السوق.

أكد نائب الوزير أن "المضاربة قد تؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل غير واقعي، خاصةً إذا اقترنت برغبة شراء المنازل في انتظار ارتفاع الأسعار. وهذا هو سبب ارتفاع أسعار المساكن في هانوي مؤخرًا".

في معرض اقتراحه حلولاً لاستقرار سوق العقارات، أشار نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات إلى أن وزارة الإنشاءات اقترحت العديد من الحلول، منها دراسة وتعديل واستكمال السياسات الضريبية المتعلقة بأنشطة الأعمال العقارية للحد من المضاربة والبيع والشراء قصير الأجل بهدف الربح.

وقد وافقت وزارة المالية والوزارات المعنية على هذا المقترح. ومع ذلك، من الضروري إجراء تقييم شامل لأثر هذه السياسة على الجهات المعنية. ومن الضروري إجراء بحث شامل ودقيق لتقييم الأثر على الجهات المعنية، من شركات وأفراد وبائعين ومشترين... والحل يكمن في الحد من المضاربة وتضخم الأسعار، ولكن يجب أن يكون متوافقًا مع الممارسات الدولية والظروف الخاصة بفيتنام لتجنب الآثار السلبية على السوق العامة والتأثير على معاملات الأفراد والشركات، كما قال السيد دونج.

وأشارت الوزارة إلى أن تعديل قوائم أسعار الأراضي في المناطق وفقاً لأحكام قانون الأراضي 2024 يجنب الآثار السلبية على السوق ويضمن حقوق المستثمرين والمواطنين.

وأضافت الوزارة أنها ستعزز إدارة أنشطة الأعمال العقارية للمؤسسات والمستثمرين وصالات التداول والوسطاء وغيرهم، وتتجه نحو جلب الأنشطة التجارية من خلال صالات التداول تحت إدارة الدولة لجعل أنشطة الأعمال العقارية عامة وشفافة.

إضافةً إلى هذه القضية، شدد نائب الوزير نجوين فيت هونغ على ضرورة إيجاد حلولٍ لتهدئة نفسية المشترين. وقال السيد فيت: "لتحقيق هدف استقرار سوق العقارات بما يحقق التنمية المستدامة، لا بد من مجموعةٍ من الحلول، ويجب تنفيذها بشكلٍ متزامن في سياسات الأراضي والإسكان والمالية والاستثمار".

توقعات السوق للربع الرابع من عام 2024

صرح السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأن المشاركين في سوق العقارات يعملون بنشاط على تسريع عملية وصولهم إلى النظام القانوني الجديد، حيث دخلت القوانين الثلاثة، قانون الأعمال العقارية لعام 2023، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأراضي لعام 2024، حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. وبفضل ذلك، يتم فهم أحكام القانون الجديد تدريجيًا بدقة أكبر، وهو أمر مهم للتطبيق العملي التدريجي. لذلك، في الربع الأخير من عام 2024، سيضغط المستثمرون وشركات الخدمات العقارية على زر التسريع، مما يُرجّح أن يُحقق نتائج أكثر إثارة للإعجاب.

وفي الربع الأخير من عام ٢٠٢٤، صرّح السيد دينه بأن سوق العقارات سيشهد انتعاشًا واسعًا في قطاعات محددة. وستواصل الشقق، وخاصةً الشقق الفاخرة، ريادة السوق.

تساهم ضواحي هانوي ومدينة هو تشي منه في زيادة المعروض من الشقق في السوق. في هانوي، سيشهد قطاع الفلل والمنازل المتلاصقة ازدهارًا بفضل جاذبية المنطقة الحضرية الواسعة في الشمال. إضافةً إلى ذلك، في قطاع الأراضي، سيواصل المستثمرون في الشمال والجنوب استقطاب الأراضي ذات الوضع القانوني النظيف في المناطق التي لم تشهد ارتفاعًا في أسعارها بعد.

فيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي، صرّح رئيس جمعية سماسرة العقارات بأنه في الربع الأخير من عام ٢٠٢٤، سيشهد سوق العقارات ارتفاعًا سريعًا في الطلب "المُطابق" عند دخول اللوائح التي تُخفف عن مشتري المنازل حيز التنفيذ رسميًا. وقد تحسّن العرض بشكل عام.

مع ذلك، لا يزال عرض المساكن الاجتماعية يواجه صعوبات في المنطقتين الحضريتين الخاصتين. وسيظل ندرة المساكن الاجتماعية واقعًا صعبًا، مع وجود العديد من التحديات في أكبر سوقين في الولاية من حيث الطلب على المساكن.

علاوةً على ذلك، سيظل قطاع العقارات الصناعية نجمًا ساطعًا في سوق العقارات. وستستمر أسعار إيجارات الأراضي الصناعية والمصانعية في الارتفاع. وسيواصل هذا القطاع نموه القوي بفضل تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر، التي تدعمها الالتزامات التجارية الفعالة والأنشطة الدبلوماسية، بالإضافة إلى احتياجات التوسع للشركات المحلية والأجنبية، لا سيما الطلب على المستودعات والخدمات اللوجستية مع نمو التجارة الإلكترونية.

تتوقع مدينة هوشي منه أن يكون أعلى سعر للأرض أكثر من 687 مليون دونج/م2

في 16 أكتوبر/تشرين الأول، أصدر مجلس تقييم أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه تقريراً عن تقييم مشروع القرار لتعديل واستكمال قرار لجنة الشعب بالمدينة بشأن تنظيم قائمة أسعار الأراضي.

وجاء في التقرير أن مجلس تقييم أسعار أراضي المدينة وافق على مقترح إدارة الموارد الطبيعية والبيئة الوارد في التقرير رقم 10487 ورأي فريق العمل بالمجلس ومشروع القرار بتعديل واستكمال القرار رقم 02/2020.

وفي الوقت نفسه، كلف المجلس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في المدينة باستكمال جميع الوثائق والإجراءات بناءً على اللوائح القانونية وتقديمها إلى اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه للنظر فيها واتخاذ القرار.

وأشار مجلس التقييم أيضًا إلى أنه في المذكرات السابقة، استخدمت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بيانات أسعار الأراضي الزراعية لحساب التعويضات في المدينة لاقتراح أسعار للأراضي الزراعية لا تعكس بشكل كامل سعر الأراضي الزراعية الخالصة للأنشطة الزراعية والإنتاجية.

الآن، في التقرير رقم 10487، قامت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ببناء قائمة أسعار الأراضي للأراضي الزراعية بناءً على سعر الأراضي الزراعية المنصوص عليه في القرار 02/2020 مضروبًا في معامل تعديل سعر الأراضي (معامل K) وفقًا للقرار رقم 56/2023 لضمان استقرار أنشطة الإنتاج الزراعي بشكل مناسب.

وقدر المجلس أن هذا لا يؤثر على حالة استملاك الدولة للأرض، لأنه حينئذ سيتم تحديد سعر الأرض المحدد للشخص الذي استملاكت أرضه وفقاً لسعر السوق لحساب التعويض.

وفي الوقت نفسه، قامت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ببناء قائمة أسعار الأراضي الزراعية في المنطقة الزراعية ذات التقنية العالية في اتجاه الحفاظ على معدل التحصيل الحالي حسب الاقتضاء.

بالنسبة للأراضي السكنية، تقوم إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بجمع معلومات أسعار الأراضي من قاعدة بيانات الأسعار وأسعار نقل الأراضي في السوق وبناءً على الوضع الاجتماعي والاقتصادي الفعلي للمدينة، لاقتراح قائمة أسعار للأراضي السكنية المناسبة لكل منطقة ومدينة ثو دوك.

وفي الوقت نفسه، تمت مراجعة الأسعار وموازنتها للمواقع المجاورة للمناطق، ومدينة ثو دوك، وأقسام الطرق والمسارات في نفس المنطقة.

من بينها، تقع أعلى أسعار الأراضي في شوارع نجوين هوي، ولي لوي، ودونغ خوي في المنطقة الأولى، حيث بلغ أعلى سعر 687.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وقد عُدِّل هذا المستوى إلى مستوى أدنى، حيث بلغ أعلى سعر في المسودة السابقة 810 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع.

حق المواطنين في الوصول إلى معلومات الأراضي بموجب قانون الأراضي لعام 2024

تنص المادة 24 من قانون الأراضي لعام 2024 (الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من أغسطس 2024) على حق المواطنين في الوصول إلى المعلومات المتعلقة بالأراضي.

وعلى وجه التحديد، على النحو التالي:

1. يتمتع المواطنون بالقدرة على الوصول إلى المعلومات الأرضية التالية:

أ) أن تكون خطط استخدام الأراضي والخطط المتعلقة باستخدام الأراضي قد أقرتها وأقرتها الجهات المختصة في الدولة؛

ب) نتائج إحصاءات وجرد الأراضي؛

ج) تخصيص الأراضي وتأجيرها؛

د) تم الإعلان عن قائمة أسعار الأراضي؛

د) خطة التعويض والدعم وإعادة التوطين في حالة استصلاح الدولة للأراضي، وقد تمت الموافقة عليها من قبل الجهات المختصة؛

هـ) نتائج التفتيش والفحص وتسوية النزاعات المتعلقة بالأراضي، ونتائج تسوية الشكاوى والبلاغات المتعلقة بالأراضي، ونتائج معالجة المخالفات لقوانين الأراضي؛

ج) الإجراءات الإدارية المتعلقة بالأراضي؛

ح) الوثائق القانونية المتعلقة بالأرض؛

ي) أية معلومات أخرى عن الأرض حسبما ينص عليه القانون.

2. يتم الحصول على المعلومات المتعلقة بالأراضي وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون الحصول على المعلومات والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة.

وبالتالي، فإن للناس الحق في الوصول إلى المعلومات المتعلقة بالأرض على النحو المنصوص عليه أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-nha-cao-phi-thuc-te-de-xuat-bien-phap-chan-dau-co-chung-cu-dan-dat-thi-truong-thoi-diem-an-nut-tang-toc-290571.html