فك تشفير بيانات مخزون العقارات

بموجب البند 1، المادة 3 من المرسوم 44/2022/ND-CP، يتم تفسير مخزون العقارات على أنه كمية العقارات الخاصة بمشروع مؤهل للمعاملة وفقًا لأحكام القانون ولكن لم يتم التعامل معها خلال فترة إعداد التقارير.

ما هو الأساس لتحديد المخزون؟

وفقًا لأحدث تقرير صادر عن وزارة البناء ، بلغ إجمالي مخزون العقارات في مشاريع الربع الأول من عام 2024 في 56 مقاطعة ومدينة على مستوى البلاد حوالي 23,029 وحدة سكنية (بما في ذلك الشقق والمنازل والأراضي)، منها 3,706 شقق سكنية، و8,468 منزلًا، و10,855 قطعة أرض. وبناءً على ذلك، يتضح أن نسبة المخزون تتركز بشكل رئيسي في قطاع العقارات السكنية الفردية وأراضي المشاريع.

وقالت وزارة البناء إن هناك حاليا 3706 شقق في المخزون، لكن العدد الفعلي أكبر من ذلك بكثير.

قال السيد فو هونغ ثانغ، مدير إدارة البحث والتطوير في مجموعة DKRA، إن مخزون العقارات يُفهم على أنه عدد المنتجات في المشاريع العقارية التي لم يتم تداولها بنجاح.

وفقًا للسيد ثانغ، تستند بيانات الجرد إلى البيانات التي أبلغت عنها شركات العقارات بموجب البند 1 من المادة 3 من المرسوم 44/2022/ND-CP. ووفقًا للمرسوم، فإن جرد العقارات هو كمية العقارات في مشروع مؤهل للتداول وفقًا لأحكام القانون، ولكن لم يتم تداولها خلال فترة التقرير.

سيتم تنفيذ فترة الإبلاغ بشكل ربع سنوي وسيقوم المستثمر بالإبلاغ عن معلومات المشروع وحالة المعاملات (بما في ذلك معلومات جرد العقارات) وفقًا للنماذج رقم 10 و 12 المرفقة بالمرسوم 44/2022/ND-CP.

حيث يتضمن النموذج رقم 10 معلومات وبيانات عن المشاريع العقارية والمنتجات العقارية المؤهلة للتداول، ويتضمن النموذج رقم 12 معلومات وبيانات عن وضع التداول العقاري للمشروع.

الواقع يختلف عن البيانات

تعتقد شركات العقارات أن بيانات المخزون التي أعلنتها وزارة البناء غير دقيقة. صرّح السيد ها فان ثين، نائب المدير العام لشركة تران آنه جروب العقارية، بأن الشركات التي تُبلغ عن بيانات المخزون مُدرجة حاليًا في بورصة الأوراق المالية.

شركات العقارات غير المدرجة في البورصة لا تُقدم تقاريرها إلا في بياناتها المالية السنوية. بل إن هناك معلومات غير مؤكدة حول كيفية "تهرب" شركات العقارات من هذه المشكلة، حيث إن بعض المستثمرين لم يبيعوا منتجاتهم، لذا فهم يسمحون لموظفيهم بشراء المنتجات باسمهم، ثم يقترضون المال من البنك لتوفير السيولة النقدية. عندما يشتري العملاء هذه المنتجات، تقوم الشركة بتسوية القرض مع البنك لبيعها للعملاء الفعليين، وبالتالي يُعتبر المنتج قد بيع بنجاح، ولكنه في الواقع لا يزال مخزونًا. لذلك، قد لا تكون بيانات المخزون المنشورة دقيقة.

وبحسب السيد ثين، فإن المخزون الفعلي أكبر من الأرقام المبلغ عنها، لأن عدد شركات العقارات غير المدرجة في البورصة كبير جدًا، وهذه الشركات لديها عدد كبير من المشاريع في المحافظات وكمية البضائع المباعة تستمر لسنوات عديدة.

على سبيل المثال، في بينه دونغ ، توجد العديد من مشاريع الشقق السكنية المجهزة بوثائق قانونية كاملة، إلا أن عدد المنتجات المباعة منخفض جدًا. على وجه التحديد، لدى مجموعة دانه كوي مشروع أسترال سيتي، الذي يضم 4966 شقة، وقد طُرح للبيع منذ عام 2020، إلا أنه لم يُبع منه سوى حوالي 40% تقريبًا. لدى مجموعة لي فونغ ثلاثة مشاريع للبيع مزودة بوثائق قانونية كاملة، وهي بصدد تسليم منازل في مشروعين، ويبلغ عدد الوحدات غير المباعة ما يقرب من 1000 وحدة.

إضافةً إلى ذلك، تضم منطقة بينه دونغ حاليًا عشرات المشاريع المعروضة للبيع منذ فترة طويلة، والتي شارفت على الانتهاء، إلا أن المستثمرين لا يزالون يعرضون مخزونًا منها للبيع. في غضون ذلك، ووفقًا لوزارة البناء، يبلغ عدد الشقق المعروضة في السوق حاليًا حوالي 3706 شقق. وبالتالي، يتضح أن البيانات متباينة تمامًا.

أو في مدينة هو تشي منه، في عام ٢٠٢٣، على الرغم من قلة المشاريع المعروضة للبيع في السوق، إلا أن كمية البضائع ليست قليلة. على سبيل المثال، مشروع MT Eastmark City في مدينة Thu Duc، والذي يضم ما يقرب من ٢٠٠٠ وحدة سكنية، بيعت من عام ٢٠٢١ حتى الآن، لا يزال مفتوحًا للبيع من قبل المستثمر. المشروع في المنطقة ١ لمجموعة Novaland ، والذي بيع من عام ٢٠١٩ حتى الآن، لا يزال لديه بضائع غير مباعة، ومشروع الشقق في منطقة Binh Chanh لمجموعة An Gia، على الرغم من تسليمه، لا يزال لديه كمية كبيرة من المخزون... ومع ذلك، في أوائل عام ٢٠٢٤، أفادت إدارة البناء في مدينة هو تشي منه أن مدينة هو تشي منه لا يوجد لديها حاليًا أي مخزون.

بالإضافة إلى ذلك، هناك قصة تتعلق بالمخزون يجب ذكرها وهي أنه بعد فترة مالية صعبة من عام 2022 حتى الآن، اضطر العديد من العملاء الذين طلبوا منتجات عقارية ولكن لم تكن لديهم القدرة المالية الكافية إلى إعادة البضائع إلى المستثمر، لذا فإن هذا القدر من المخزون كبير جدًا أيضًا.

بالإضافة إلى ذلك، واستناداً إلى الفقرة 1 من المادة 3 من المرسوم 44/2022/ND-CP المطبق على المشاريع المؤهلة للتداول وفقاً لأحكام القانون للحساب كمخزون، فإن ذلك يمثل مشكلة أيضاً.

على سبيل المثال، في مدينة هو تشي منه، توجد حاليًا العديد من المشاريع التي عُرضت للبيع، وبُنيت، وسُلمت للعملاء، لكنها لم تستوفِ الشروط القانونية للمعاملات، لذا اكتفى المستثمرون والعملاء بتوقيع عقود إيداع لحجز مكان، رغم تحصيلهم ما يصل إلى 95% من قيمة المنزل. ولأن هذه المشاريع لا تستوفي الشروط القانونية، فإنها تُعتبر مشاريع غير مُكتملة، ولا تُحتسب ضمن المخزون إذا لم تُباع المنتجات.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html