أسباب انقراض الشقق ذات الأسعار المعقولة في هانوي

في عام ٢٠١٨، شكّلت الشقق بأسعار معقولة في هانوي ٣٥٪ من المعروض الجديد. ومع ذلك، في عام ٢٠٢٤، سينخفض ​​هذا الرقم إلى ٠٪. ووفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، هناك ثلاثة أسباب رئيسية وراء هذا الوضع.

في عام ٢٠١٨، شكّلت الشقق بأسعار معقولة في هانوي ٣٥٪ من المعروض الجديد. ومع ذلك، في عام ٢٠٢٤، سينخفض ​​هذا الرقم إلى ٠٪. ووفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، هناك ثلاثة أسباب رئيسية وراء هذا الوضع.

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين الفيتنامية (VARS)، اختفت الشقق التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج للمتر المربع في هانوي منذ عام 2023، ومن غير المرجح أن تعود للظهور. من ناحية أخرى، يهيمن قطاع العقارات الفاخرة بشكل متزايد على سوق العقارات. خلال الأشهر التسعة الماضية، بلغ سعر بيع 80% من الشقق المعروضة للبيع في هانوي 50 مليون دونج للمتر المربع أو أكثر.

ومع ذلك، قبل الوقوع في حالة من "الانقراض"، وصلت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا إلى 35% في عام 2018، ثم انخفضت إلى 20% في عام 2019 و12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض المعروض من الشقق بأسعار معقولة في هانوي، حيث شكل حوالي 4% فقط من إجمالي المعروض من الشقق التي تم إطلاقها للبيع.

كما أن الشقق الواقعة في ضواحي هانوي لا تقل تكلفتها عن 30 مليون دونج للمتر المربع. الصورة: ثانه فو

من وجهة نظر VARS، هناك ثلاثة أسباب رئيسية لهذا الوضع.

أولاً ، لا يهتم المستثمرون ومطورو العقارات أنفسهم بقطاع الإسكان الميسور، نظرًا لانخفاض هوامش الربح مقارنةً بقطاع الإسكان الفاخر. لبناء شقق بأسعار معقولة، يتعين على الشركات تحسين العديد من التكاليف، بدءًا من تمويل الأراضي والبناء ووصولًا إلى التشغيل.

وخلص خبراء الجمعية إلى أنه "مع هامش ربح يبلغ حوالي 15% فقط، فإذا ظل رأس المال راكداً لمدة 1-2 سنة أو تأخرت المبيعات لمدة 1-2 سنة، فإن المطورين سوف يخسرون المال".

علاوةً على ذلك، من بين تكاليف مستلزمات المشاريع، تتزايد تكاليف الأراضي، في ظلّ تزايد ندرة الأراضي في المناطق المركزية. وهذا يُجبر الشركات على رفع أسعار الشقق لتعويض رأس المال.

ثانيًا ، على الرغم من أن الحكومة قد وضعت العديد من السياسات لتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور، إلا أن الإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي والتخطيط لا تزال تُشكل عائقًا رئيسيًا. إن عملية الترخيص المعقدة، وطول مدتها، بالإضافة إلى التناقص المتزايد في مخصصات الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان في المدن الكبرى، تُلزم مطوري المشاريع بالتفكير مليًا قبل الاستثمار في هذا القطاع.

علاوةً على ذلك، لم تُطبَّق سياسات دعم الائتمان لمشتري المنازل في قطاع الإسكان الاجتماعي بشكل متزامن. ولا تزال حزم الدعم المالي لذوي الدخل المحدود والمتوسط، مثل أسعار الفائدة التفضيلية ومصادر القروض، تواجه صعوباتٍ جمة في الحصول عليها وإجراءاتٍ معقدة.

ثالثًا ، من غير المرجح أن تشهد أسعار الشقق انخفاضًا في المستقبل القريب، لأن المشاريع الفاخرة تحقق هوامش ربح عالية، لكنها تتمتع أيضًا بسيولة جيدة. وقد سجّلت بعض المشاريع معدلات استحواذ وصلت إلى 99% فور افتتاحها رسميًا للبيع.

يُعزز هذا التوجه النمو المستمر لقاعدة العملاء ذوي الدخل المرتفع بالتزامن مع تطور الاقتصاد . إضافةً إلى ذلك، تتدفق الأموال من الأجانب والفيتناميين المقيمين في الخارج إلى سوق العقارات الفيتنامي، بفضل الممر القانوني الجديد الذي يُخفف شروط تملك المنازل.

ومع ذلك، حتى مع تزايد أعداد هذه الفئة من العملاء الراغبين بالإنفاق، فإن غالبية سكان هانوي لا يزالون لا يملكون سوى دخلٍ يكفيهم للعيش. ووفقًا لأحدث تقرير صادر عن مكتب الإحصاء العام، يبلغ متوسط ​​دخل الفرد في هانوي عام ٢٠٢٣ حوالي ٦٫٨٦٩ مليون دونج فيتنامي شهريًا. وبالمقارنة بأسعار المساكن الحالية، سيكون الوضع مشابهًا لتصريح عضو الجمعية الوطنية نجوين كونغ لونغ (وفد دونغ ناي) - "لا يحتاج موظفو الخدمة المدنية إلى العمل لمئات السنين لشراء منزل".

ولمعالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب، توصي منظمة VARS بأن تقوم الدولة بدراسة وتطوير سياسات تهدف إلى تهيئة الظروف المواتية للمستثمرين لتطوير شقق تجارية بأسعار معقولة، مثل تطبيق سياسات إعفاء ضريبة الأراضي وضريبة الشركات، أو زيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي مقارنة بالمعايير الخاصة بمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة.

قالت جمعية VARS: "ينبغي للدولة تشجيع مشاريع التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص لبناء مساكن بأسعار معقولة. سيتولى القطاع الخاص معظم عمليات البناء والتطوير، بينما تقدم الدولة حوافز للأراضي ودعمًا قانونيًا".

وبالإضافة إلى تعزيز العرض، اقترحت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أيضًا أن تقوم وكالات الإدارة بالبحث وإنشاء صندوق لدعم تطوير وصيانة المعروض من الشقق منخفضة التكلفة؛ وإصدار سياسات للحد من المضاربة العقارية؛ وبناء نظام معلومات وبيانات السوق، وما إلى ذلك.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html