ماذا يستفيد المستثمرون من مشروع BT Trieu Son؟

أرض رخيصة؟

مشروع المرور الذي يربط الطريق الإقليمي 514 بالطريق السريع الوطني 47C في منطقة تريو سون هو مشروعٌ باستثمار أولي إجمالي يزيد عن 79 مليار دونج فيتنامي، ويُنفّذه المشروع المشترك بين شركة تيان دات للإنشاءات المساهمة وشركة فيت ثانه المساهمة (شركة بي تي تريو سون المحدودة). يُعدّ هذا المشروع من آخر المشاريع في مقاطعة ثانه هوا التي نُفّذت بنظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص، بنظام عقد بي تي (بناء - نقل)، قبل "إنهاء" هذا النوع رسميًا (اعتبارًا من 1 يناير 2021) نظرًا للعديد من أوجه القصور، وارتفاع مخاطر الآثار السلبية، مما تسبب في خسائر فادحة في أصول الدولة.

لتنفيذ هذا المشروع، خططت مقاطعة ثانه هوا في البداية لاستخدام 5 قطع أرض جميلة، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 28 هكتارًا في بلدة تريو سون والبلديات المجاورة في منطقة تريو سون لتسديد المدفوعات المقابلة للمشروع.

يتم تنفيذ مشروع BT للطريق المروري الذي يربط الطريق الإقليمي 514 والطريق السريع الوطني 47C في منطقة تريو سون.

بناءً على ذلك، في 27 نوفمبر/تشرين الثاني 2020، خصصت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا المرحلة الأولى من الأرض لشركة المقاولات المشتركة، شركة تريو سون بي تي المحدودة، بمساحة إجمالية قدرها 198,998.8 متر مربع (ما يقارب 20 هكتارًا)، وذلك بموجب القرارات رقم 5086/QD-UBND، ورقم 5085/QD-UBND، ورقم 5084/QD-UBND. ولم تُسلَّم بعد قطعتا الأرض المتبقيتان من أصل خمس قطع، والمتوقع سداد ثمنهما مقابل شركة تريو سون بي تي المحدودة.

ومع ذلك، قررت مقاطعة ثانه هوا رسميًا مؤخرًا تعديل الدفع المقابل من 5 مناطق إلى 3 مناطق فقط من الأراضي المذكورة أعلاه، وهو ما يعادل تخفيضًا قدره 9.3 هكتارًا بسبب "المقابل الزائد"، بعد النظر في ضمان مبدأ التكافؤ وفقًا لأحكام قانون إدارة واستخدام الأصول العامة لعام 2017، والمراسيم الحكومية وغيرها من الأحكام القانونية ذات الصلة.

وبالتوازي مع تخصيص الأراضي، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا أيضًا قرارًا بشأن الموافقة على أسعار محددة للأراضي كأساس لتحديد رسوم استخدام الأراضي المدفوعة لميزانية الدولة.

على سبيل المثال، في 3 نوفمبر/تشرين الثاني 2021، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا أسعارًا محددة للأراضي كأساس لتحديد رسوم استخدام الأراضي المدفوعة لميزانية الدولة لتنفيذ مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة في بلدة تريو سون، مقاطعة تريو سون (المرحلة الأولى). وبناءً على ذلك، يبلغ سعر الأرض المحدد المقابل لمساحة الأرض التي خصصتها الدولة برسوم استخدام الأراضي، بعد خصم التكاليف (باستثناء تكاليف تطهير الموقع) في هذا الموقع، والمحسوبة للمتر المربع، 2,201,099 دونجًا فيتناميًا/مترًا مربعًا.

يُحدَّد سعر الأرض المذكور أعلاه بشرط أن يستثمر المستثمر في جميع البنى التحتية التقنية وفقًا لمشروع الاستثمار، والتخطيط التفصيلي المُعتمد لمساحة الأرض المُخصصة لتنفيذ المشروع، وأن تُخصِّص الدولة الأرض مع رسوم الانتفاع لمساحة 34,029.3 مترًا مربعًا من الأراضي السكنية. يُشار إلى أنه، مبدئيًا، وباستخدام مساحة وسعر مشروع نام كونغ تشيو فقط، تُحصِّل الدولة ما يزيد عن 74 مليار دونج فيتنامي، أي ما يُعادل حوالي 93% من رأس المال المُقابل من إجمالي رأس مال الاستثمار في مشروع BT المذكور.

أرض نام كونغ تشيو تتميز بموقع رائع، مقسمة إلى 330 قطعة أرض ومنشآت خدمية في منطقة تريو سون، ثانه هوا. (الصورة: أرض لام لينه)

وبالعودة إلى قضية تحديد أسعار الأراضي المقابلة لمساحة الأرض المخصصة من قبل الدولة من خلال رسوم استخدام الأراضي التي تم جمعها في مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة، وفقًا للسيدة فام ثي ثو هونغ، وهي خبيرة تقدير الأسعار الممارسة، هناك العديد من الطرق لتحديد ذلك، ومع ذلك، في الحالة المذكورة أعلاه، سيتم تحديد أسعار الأراضي وفقًا لطريقة الفائض والسعر السوقي المعادل في ذلك الوقت هو مجرد أساس للإدخال.

تحديدًا، يُحسب سعر الأرض بطريقة الفائض الأساسي بطرح إيرادات التطوير من تكاليف التطوير. الإيرادات الأساسية هي المبلغ المُستلم بعد تنفيذ المشروع، وتشمل تكاليف التطوير الأساسية تكاليف الاستثمار في البنية التحتية، وتكاليف الطوارئ، وتكاليف إدارة المشروع، وتكاليف الإعلان والمبيعات، بالإضافة إلى التكاليف غير المباشرة كالمزايا التجارية، وغيرها من التكاليف وفقًا للأنظمة، وأرباح المستثمرين.

مشروع مشترك "يحقق نجاحا كبيرا" في مشروع BT Trieu Son؟

وفقًا للسجلات الفعلية، أصبح مشروع المنطقة السكنية الجديدة Nam Cong Cheo (الاسم التجاري هو مشروع Trieu Son New Central) منذ افتتاحه للبيع على الفور منتجًا "ساخنًا" في العديد من الصحف ووسائل الإعلام، ويسعى إليه أصحاب العقارات.

وفقًا للمقدمة الواردة من إحدى الوحدات المذكورة أعلاه، يتمتع مشروع المنطقة السكنية الجديدة "نام كونغ تشيو" بالعديد من عوامل الموقع الجغرافي المواتية، وهو مناسب جدًا للعملاء الذين يخططون لشراء أرض لأغراض سكنية وتجارية. على وجه التحديد، يقع شمال المشروع بجوار الطريق الإقليمي رقم 514 الذي يربط مدينة ثانه هوا بالطريق السريع الوطني رقم 47 الذي يربط مدينة ثانه هوا بمطار ثو شوان الدولي؛ ويقع غربه بجوار الطريق المزدوج بطول 36 مترًا الذي يربط الطريق السريع الوطني رقم 47C بطريق نغي سون - ساو فانغ السريع؛ ويقع جنوبه بجوار منطقة تخطيط منطقة شوان هونغ الحضرية الراقية التي تبلغ مساحتها 20 هكتارًا. يستغرق الوصول من المشروع إلى مدينة ثانه هوا 20 دقيقة فقط؛ ويقع مطار ثو شوان على بُعد 15 دقيقة، وفي دائرة نصف قطرها 500 متر، يقع المركز الثقافي والرياضي والمستشفى وسوق جيات والمركز الإداري لمنطقة تريو سون وسوبر ماركت المدينة والحديقة الصناعية المشتركة بين البلديات بمساحة 50 هكتارًا.

تتمتع أرض نام كونغ تشيو بموقع خاص في منطقة تريو سون كما وصفتها وسائل الإعلام. (الرسم البياني: أرض لام لينه)

في الواقع، ظهر يوم 15 يوليو/تموز، كان نجوي دوا تين موجودًا في موقع مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة في مقاطعة تريو سون، بصفته "وسيطًا عقاريًا" (وسيطًا عقاريًا مستقلًا). تتميز الأرض بواجهة واسعة جدًا، تمتد على طول الطريق المركزي لمدينة دات بطول حوالي 300 متر، بينما يتميز عمقها بالاعتدال، وهي قريبة من مراكز الخدمات كما هو مُعلن.

في الموقع، اقترب نجوي دوا تين من امرأة في منتصف العمر كانت تبيع المياه مقابل مشروع تريو سون نيو سنترال وكانت على استعداد للعمل كـ "وسيط أرض" وقالت إن الموقع يكلف من 14 إلى 25 مليون دونج للمتر المربع، اعتمادًا على الموقع.

إذا كنت ترغب بالشراء هنا، فلا بأس، حوالي 1.4 إلى 2.5 مليار دونج للقطعة. وإن لم يكن كذلك، لديّ قطعة أرض أخرى اشتريتها في مزاد العام الماضي، على بُعد بضعة كيلومترات، على هذا الطريق أيضًا، ولكن أبعد عن المركز، بمساحة 100 متر مربع، وكان سعرها في المزاد حوالي 1.7 مليار دونج، والآن أبيعها بملياري دونج بالضبط، كما قالت.

أعرب نجوي دوا تين عن رغبته في شراء أرض في مشروع نام كونغ تشيو، فتعرّف على شخص يُدعى توان، قيل إنه قريب لمدير إحدى شركات المشاريع المشتركة المستثمرة في مشروع بي تي. ولأن هذا الشخص كان في رحلة عمل، تعرّف على شخص يُدعى كوونغ، الذي كان يعمل في المشروع.

وقال السيد كونج إن قطعة الأرض التي يملكها تقع في الشارع، وتم شراؤها بموجب حصة دبلوماسية، ويبلغ سعر البيع حوالي 25.5 مليون دونج للمتر المربع، أي ما يعادل حوالي 2.5 مليار دونج.

الأرض هنا جميلة، وقطعة أرضي لا تُشكّل أي مشكلة، فقد تمكنت من شرائها بموجب حصة دبلوماسية. ومع ذلك، لشراء قطعة الأرض، عليّ بناء أربعة طوابق للحصول على الشهادة، أما القطع المتبقية داخلها فلا داعي للبناء، فقط اشتريها واحصل على الشهادة فورًا،" قال السيد كونغ.

تحدث السيد كونغ عن الأرض التي يملكها في مشروع نام كونغ تشيو.

وفقًا للسيد كونغ، فإنّ المبلغ المُحصّل من بيع 330 قطعة أرض كبير، ولكن لتنفيذ المشروع، يتعيّن على الشركة أيضًا إنفاق أموال لتطهير الأرض من حوالي 120 ساوًا من حقول الأرز، تبلغ تكلفة كل ساو 60 مليون دونج فيتنامي، أي ما يعادل حوالي أكثر من 7 مليارات دونج فيتنامي. في الوقت نفسه، يتعيّن على الشركة أيضًا استثمار عشرات المليارات من الدونات في البنية التحتية التقنية، ورأس مال استثماري لمشروع BT، والأهم من ذلك، تكاليف "غير مباشرة" أخرى.

وهكذا، مع موقع نام كونغ تشيو، إلى جانب الموقعين المتبقيين، إذا حالفهم الحظ، فإن المشروع المشترك لشركة تيان دات للإنشاءات المساهمة - شركة فيت ثانه المساهمة، وهما مقاولان مألوفان عند "الفوز" بالعديد من المشاريع في مقاطعة ثانه هوا، يمكن أن "يفوز بشكل كبير" في أحد مشاريع بي تي النهائية بعد خصم التكاليف ذات الصلة.

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html