المستثمرون "يتعرقون" بسبب أسعار الأراضي في هانوي

إن العديد من المستثمرين العقاريين في هانوي "يجلسون في صمت" عندما يشهدون ارتفاع الأسعار الفوضوي والافتراضي لقطاع الأراضي.

تباطؤ السوق، لكن الأسعار لا تزال ترتفع

تشهد أسعار العقارات في هانوي ارتفاعًا حادًا. ارتفعت أسعار الأراضي المحيطة بالطريق الدائري الرابع بنسبة 20% على الأقل مقارنةً بفترة رأس السنة القمرية. عند شراء منزل أو أرض الآن، إذا عرض المالك 10 دونج، سأدفع 6 دونج فقط، ثم أتفاوض أكثر. السعر الحالي افتراضي للغاية، ولا يعكس القيمة الحقيقية للعقار، هذا ما قاله السيد نجو شوان تشوك، مدير مركز معاملات العقارات في هانوي، لمراسلي صحيفة داو تو.

قال هذا الشخص إن أسعار الأراضي ترتفع بشكل لا أساس له، وذلك بشكل رئيسي من خلال الكلام المتداول بين البائعين، ولكن حجم المعاملات ليس نشطًا حقًا في الربع الثاني من عام 2024. في الواقع، فإن حقيقة أن الأسعار تصل باستمرار إلى قمم جديدة تجعل العديد من العملاء في حيرة من أمرهم ويترددون في إنفاق الأموال.

على الرغم من أن حجم المعاملات الفعلي ليس كبيرًا، إلا أن البائعين يرفعون الأسعار باستمرار لاستكشاف السوق. وقد هدأت الآن وتيرة البيع في الربع الأول من عام ٢٠٢٤، وانخفض حماس المشترين أيضًا، كما علق السيد تشاك.

إن تنظيم قائمة أسعار الأراضي السنوية في قانون الأراضي لعام 2024 هو السبب الأكثر استخدامًا من قبل البائعين لزيادة أسعار العقارات.

وبالمثل، أعربت السيدة دينه هونغ، وهي مستثمرة تتمتع بخبرة كبيرة في الاستفادة من دورات السوق "للركوب" أيضًا عن ترددها في سياق السوق الحالي.

ترتفع أسعار العقارات في هانوي في جميع القطاعات. وحسب ملاحظاتي، فإن عدد الصفقات حاليًا لا يتجاوز ما كان عليه في الفترة التي تلت رأس السنة القمرية الجديدة (تيت)، لكن الأسعار في ارتفاع مستمر. وهذا ما يدفعني، أنا والعديد من أصدقائي في مجتمع الاستثمار العقاري، إلى عدم التسرع في دفع الأموال، كما قالت السيدة هونغ.

استشهد هذا المستثمر بالحقائق، قائلاً إن أسعار الأراضي في منطقة ها دونج ارتفعت بنسبة 15-20% مقارنة بالربع الأول من عام 2024. وقد حدثت هذه الزيادة في معظم المناطق، من الأماكن المزدحمة مثل جناح فان كوان إلى المواقع البعيدة عن المركز مثل جناح ين نجيا.

في منطقة ها دونغ، عُرضت للبيع قطعة أرض مساحتها 50 مترًا مربعًا، يمر بها طريق رئيسي، تقع بالقرب من الطريق الدائري الرابع، بسعر 3.5 مليار دونج قبل رأس السنة القمرية الجديدة، لكن السعر ارتفع الآن إلى 7 مليارات دونج. وأضافت السيدة هونغ: "لم يعد تضاعف أسعار العقارات في غضون نصف عام أمرًا غريبًا في المناطق المحيطة بالطريق الدائري الرابع".

كشف أحد أعضاء فريق "صيد الأراضي"، الذي يمتلك سلسلة من قطع الأراضي بقيمة تصل إلى 300 مليار دونج في مقاطعة دونج آنه، أنه قبل حلول رأس السنة القمرية الجديدة العام الماضي، اشترى مضاربون سلسلة من قطع الأراضي في شوان كانه ومقاطعة لوا. وحاليًا، وصلت قيمة الأراضي ذات المواقع الجيدة في هذه المناطق إلى 200 مليون دونج للمتر المربع.

وفقًا لهذا الشخص، بدأ الفريق المذكور بشراء سلسلة من قطع الأراضي ابتداءً من عام ٢٠٢٣ بأسعار أقل بثلاث مرات تقريبًا من السعر الحالي. العديد منها عبارة عن عقارات حجزتها البنوك، لذا فإن سعرها أقل من سعر السوق.

عند مناقشة السعر الحالي للأرض، أقرّ أعضاء هذه المجموعة المضاربة أيضًا بارتفاعه المفرط. فالمبلغ الذي يعرضه البائع يعكس التوقعات المستقبلية، وليس القيمة الفعلية للمنتج في الوقت الحاضر.

يجب على المستثمرين أن يحافظوا على هدوئهم

يتفق جميع رجال الأعمال العقاريين على أن تنظيم قائمة أسعار الأراضي السنوية في قانون الأراضي 2024 هو السبب الأكثر استخدامًا من قبل البائعين لزيادة أسعار العقارات.

في السابق، كانت أسعار التعويضات تُحدد بناءً على إطار أسعار الأراضي الذي تُصدره الحكومة كل خمس سنوات. وقد خلق هذا الفارق الزمني فجوةً كبيرةً بين أسعار التعويضات وأسعار المعاملات الفعلية. ومع ذلك، بموجب القانون الجديد، ستُحدد أسعار الأراضي بناءً على مبادئ السوق، وبالتالي، عند تنفيذ الشركات لمشاريعها، سترتفع تكاليف تعويضات إخلاء الموقع مقارنةً بالسابق. ولضمان تحقيق أهداف الربح، يُجبر المستثمرون على زيادة أسعار المنتجات للمستخدمين النهائيين.

مع ارتفاع أسعار الشقق والمتاجر والفلل، لا يمكن لقطاع العقارات السكنية أن يبقى خارج المنافسة. ورغم أن قائمة أسعار الأراضي السنوية لن تُطبق حتى عام ٢٠٢٦، إلا أن الوسطاء يستغلون هذا السبب لرفع أسعار البيع حاليًا، وفقًا للسيدة هونغ.

وأضاف المستثمر أنه في إطار القوانين الثلاثة المتعلقة بالعقارات، قانون الأراضي 2024، وقانون الإسكان 2023، وقانون الأعمال العقارية 2023، والتي لم يتم تنفيذها إلا منذ الأول من أغسطس/آب، فإن المستثمرين ليس لديهم الكثير من الأساس لوضع أموالهم في صفقات كبيرة.

وشاطرًا الرأي نفسه، قال السيد نجو شوان تشوك إنه ينبغي على المستثمرين التحلي بالهدوء وتجنب الخوف من تفويت الفرص (FOMO) أثناء متابعة السوق. وإن أمكن، يمكن للمشترين الانتظار حتى نهاية العام لرؤية آثار القوانين الثلاثة الجديدة بوضوح أكبر، ثم اتخاذ القرار النهائي.

وبحسب استطلاع أجراه موقع Batdongsan.vn الإخباري حول وضع سوق العقارات في الربع الثاني من عام 2024، ارتفع عدد عمليات البحث عن الأراضي للبيع في هانوي (قطع الأراضي، الأراضي السكنية) في الأشهر الستة الأولى من العام بنسبة 118٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

على الرغم من تسجيل انتعاش إيجابي في معنويات المشترين، رجّح خبراء هذا الموقع أن يشهد السوق تقلبات كبيرة في الربع القادم. ويعود ذلك إلى رغبة المشترين في رؤية المزيد من تأثيرات سياسات الإدارة، وارتفاع أسعار الفائدة على الودائع من جديد.

ينعكس هذا الشعور بوضوح في نتائج استطلاع رأي 325 وسيطًا حول وضع معاملات الأراضي في الربع الثاني من عام 2024. وبناءً على ذلك، قال 35% من الوسطاء إن حجم المعاملات مستقر فقط؛ بينما قال 29% إن حجم المعاملات آخذ في التناقص.

صرّح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com، بأن هذا الاستكشاف سيستمر من الآن وحتى نهاية الربع الأخير من عام 2024، وينتهي في أوائل عام 2025. ولن يتعافى قطاع العقارات بشكل كامل إلا عندما يدخل السوق مرحلة استقرار. ومن المتوقع أن تبدأ هذه المرحلة في الربع الأول من عام 2026 على أقرب تقدير.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html