تم تحويل العديد من مراكز التسوق في مدينة هوشي منه إلى مكاتب

[إعلان 1]

قالت شركة سافيلز فيتنام إن مساحات البيع بالتجزئة في مدينة هو تشي منه شهدت في الربع الثاني من عام 2023 انخفاضًا قدره 7000 متر مربع، وهو أدنى مستوى منذ الربع الرابع من عام 2022. وفي سياق عودة العديد من المستأجرين إلى مبانيهم، قام أصحاب المشاريع بتحويل وظيفتها من مراكز التسوق إلى مباني مكتبية للإيجار.

بسبب ضعف كفاءة العمليات، حُوِّلت العديد من مراكز التسوق في مدينة هو تشي منه إلى مكاتب. الصورة ١ — السيدة جيانج هوينه، نائب المدير، رئيس قسم الأبحاث وS22M، سافيلز هو تشي منه

تحويل إلى مكتب للإيجار

في الآونة الأخيرة، بعد عودة العلامة التجارية Miniso إلى المبنى، سجل مشروع Thao Dien Pearl (Thao Dien، Thu Duc City) انخفاضًا قدره 3000 متر مربع من المساحة الأرضية المستهلكة وقرر المالك تحويل منطقة تأجير التجزئة إلى تأجير المكاتب.

لم يقتصر الأمر على ثاو دين بيرل، فقد أشارت سافيلز أيضًا إلى عدد من المشاريع الصغيرة التي تقل مساحتها عن 10,000 متر مربع في الضواحي، والتي اضطرت إلى تحويل وظائفها من مساحات تجارية حديثة إلى مكاتب أو مساحات عمل مشتركة. وقد قيّمت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث وS22M في سافيلز مدينة هو تشي منه، أن هذا التوجه قد كشف عن واقع تواجهه العديد من مشاريع التجزئة للإيجار اليوم.

غالبًا ما تواجه المشاريع الصغيرة صعوبة في جذب مستأجرين متنوعين والحفاظ على قاعدة مستأجريها. تقع معظم هذه المشاريع في مناطق سكنية جديدة بعيدة عن مركز المدينة، وتقتصر نماذج أعمالها على خدمات محدودة، مثل المطاعم والمقاهي، ومتاجر التجزئة، وخدمات العناية بالشعر، وغيرها. وغالبًا ما يعجز هؤلاء المستأجرون عن دفع الإيجارات المرتفعة.

ولذلك، فإن هذه النماذج غالبًا ما تكون غير فعّالة ماليًا بالنسبة للمستثمرين. ولذلك، يميلون إلى تحويل وظائف هذه المشاريع إلى أنواع أكثر فعالية تجاريًا،" كما حلل خبير سافيلز.

التحديات في نماذج التنمية

وفقًا لسافيلز، كان المعروض الجديد في الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٣ محدودًا للغاية. وتجاوز إجمالي المعروض من مساحات التجزئة الحديثة في مدينة هو تشي منه ١.٥ مليون متر مربع، دون تغيير عن الربع السابق. وبلغت أسعار الإيجارات قرابة ٣.٥ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع شهريًا في المنطقة المركزية، وحوالي مليون دونج فيتنامي للمتر المربع شهريًا في المناطق غير المركزية. وظلت نسبة الإشغال عند ٩١٪، دون تغيير عن الربع السابق.

عمليات غير فعالة، تم تحويل العديد من مراكز التسوق في مدينة هوشي منه إلى مكاتب، الصورة 2 — السيدة تران فام فونغ كوين، مديرة تأجير التجزئة، سافيلز هو تشي منه

خلال الأشهر الستة الأولى من العام، ورغم الوضع الاقتصادي الصعب، حافظنا على استقرار معدلات الإشغال والأسعار. وهذا يُظهر طلبًا جيدًا في السوق، وفقًا للسيدة جيانج هوينه.

في الربع الثاني، شهدنا ثلاثة مشاريع جديدة، معظمها في الضواحي. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك مركز "ثيستو مول سالا" التجاري، الذي يتميز بحجمه المعتدل وموقعه الملائم، ما يجذب مجموعة متنوعة من المستأجرين، من متاجر الأطعمة والمشروبات والأزياء والإكسسوارات إلى محلات السوبر ماركت، مما يجذب حركة مرور جيدة ويحقق معدلات إشغال جيدة.

حللت السيدة جيانج هوينه قائلةً: "يعود ارتفاع معدل الإشغال إلى أكثر من 90% جزئيًا إلى أن مساحة التجزئة الحديثة في مدينة هو تشي منه لا تزال صغيرة مقارنةً بإجمالي عدد سكانها البالغ 13 مليون نسمة. بالمقارنة مع بانكوك أو مدن أخرى في المنطقة، يبلغ إجمالي مساحة التجزئة الحديثة فيها حوالي 8-9 ملايين متر مربع. ومن الواضح أن مساحة التجزئة الحديثة في مدينة هو تشي منه صغيرة جدًا مقارنةً بإمكانياتها الاستهلاكية الهائلة".

وتوافق السيدة تران فام فونغ كوين، مديرة تأجير التجزئة في سافيلز هو تشي منه، على هذا الرأي، حيث قالت إن أكبر مشكلة تواجه سوق التجزئة الفيتنامي في نظر المستأجرين الأجانب هي ندرة المباني عالية الجودة. وكثيرًا ما تُقارن فيتنام بالأسواق المجاورة التي شهدت نموًا متواصلًا لسنوات طويلة، مثل تايلاند وماليزيا، حيث تتوافر العديد من المباني الكبيرة والواسعة، بالإضافة إلى سلسلة من مشاريع المراكز التجارية عالية الجودة.

عادةً ما تكون مساحات التجزئة في المنطقة المركزية في مدينة هو تشي منه مطلوبة دائمًا من قِبل العلامات التجارية العالمية الكبرى التي دخلت السوق الفيتنامية حديثًا. غالبًا ما تفرض هذه العلامات التجارية شروطًا صارمة على الموقع لضمان الوصول إلى عدد كبير من العملاء، والقدرة على ترسيخ حضورها في الشارع أو في مركز تسوق شهير.

ومع ذلك، فإن ارتفاع معدل الإشغال في مراكز التسوق يُلزم العلامات التجارية بالانتظار بصبر حتى انتهاء عقودها قبل أن تتاح لها فرصة الاستحواذ. وفي الوقت نفسه، تواجه المنازل متعددة الطوابق عقبات أخرى، منها: المباني متعددة الطوابق التي تُقلل من كفاءة التصميم واستغلال المساحة، والأمن، ومواقف السيارات، والإجراءات القانونية للتأجير... مما يُثير تردد العلامات التجارية العالمية خلال مرحلة تأسيس أعمالها، كما قالت السيدة كوين.

بالنظر إلى الأشهر الستة الأخيرة من العام، سيشهد السوق ثلاثة مشاريع جديدة في المناطق غير المركزية، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 70,000 متر مربع. ومع ذلك، ولأن معظم هذا العرض يقع في المناطق غير المركزية وفي المناطق السكنية الجديدة، فقد تتكرر مشكلة الإشغال.

وأضاف خبراء سافيلز: "نأمل أن تتمكن نماذج البيع بالتجزئة الجديدة من جذب المستأجرين المحتملين وكذلك أصحاب القدرة المالية الجيدة، وتوفير تجارب تسوق مثيرة للاهتمام لجذب حركة المستهلكين".

[إعلان 2]
مصدر