بعد الشقق.. ما هو نوع العقار الذي سيقود التدفقات النقدية في الفترة المقبلة؟

لا تزال الشقق السكنية تقود السوق

إلى جانب استقرار النمو الاقتصادي ، واصل سوق العقارات في الربع الثاني من عام 2024 تسجيل إشارات إيجابية مع زيادة العرض الجديد وحجم المعاملات بشكل حاد، 3 مرات و2.4 مرة على التوالي مقارنة بالربع السابق.

على وجه التحديد، تُظهر بيانات بحثية من جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن العرض الأساسي للسكن في الربع الأخير بلغ حوالي 27,335 منتجًا، مع طرح حوالي 19,747 منتجًا جديدًا. وسُجِّلت 14,400 معاملة ناجحة في السوق ككل. وارتفع حجم المعاملات بشكل حاد نتيجةً لتحسن جودة العرض والطلب، مع التركيز بشكل رئيسي على مشاريع الشقق. وارتفع الطلب في السوق، بما في ذلك الطلب الاستثماري، بنحو 30% مقارنةً بالربع السابق، كما تحسن الطلب الحقيقي مع التعافي التدريجي للثقة في السوق.

كما ذكرت VARS أن الشقق لا تزال حتى الآن القطاع الرئيسي المسيطر على سيولة السوق. ويساهم قطاع الشقق بأكثر من 70% من العرض و75% من حجم المعاملات في سوق العقارات الأولية في الربع الثاني من عام 2024. وقد سجلت مشاريع الشقق الجديدة، التي تضم مشاريع بأسعار تزيد عن 50 مليون دونج/متر مربع، والمتركزة في هانوي ، معدلات استحواذ ممتازة، وصلت إلى 90% بعد فترة وجيزة من افتتاحها رسميًا للبيع، على الرغم من استمرار ارتفاع الأسعار الأولية.

يواصل مؤشر أسعار الشقق اتجاهه التصاعدي، مسجلاً أعلى معدل نمو في هانوي. منذ منتصف عام 2023، بدأ معدل نمو أسعار بيع الشقق في هانوي بالارتفاع، متجاوزًا معدل الزيادة في أسعار سوق مدينة هو تشي منه. واعتبارًا من الربع الثاني من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي قرابة 60 مليون دونج/متر مربع. وبالمقارنة مع عام 2019، سجل سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي زيادة تجاوزت 58%، أي أكثر من ضعف معدل الزيادة (27%) في سوق مدينة هو تشي منه.

بالإضافة إلى ذلك، بدأ مؤشر أسعار الشقق في دا نانغ بالارتفاع مجددًا، ليتجاوز معدل ارتفاع الأسعار في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤ معدل مدينة هو تشي منه. ومع ذلك، لا يزال متوسط ​​سعر الشقق هنا أقل من المدينتين المذكورتين.

تعتقد VARS أنه سيظل من الصعب خفض أسعار الشقق الأولية، خاصةً مع وفرة الشقق الفاخرة. إلى جانب ذلك، ترتفع تكاليف البناء، مع تزايد الاستثمارات عالية الجودة في المساحات والمرافق. سيستمر مستثمرو قطاع الشقق في تطوير صناديق الأراضي المخصصة لتطوير المساكن التجارية في وسط المدينة وضواحيها، مما يلبي احتياجات الاستثمار والاحتياجات السكنية الحقيقية "للأثرياء". أما بالنسبة لامتلاك المنازل، فسيستمر اعتماد ذوي الدخل المحدود والمتوسط ​​على السكن الاجتماعي. لكن هذا القطاع لن يكون متاحًا بكثرة ضمن نطاق يقل عن 30 كيلومترًا من المنطقة المركزية.

مع ذلك، ووفقًا لهذه الوحدة، في ظل عدم انتعاش سوق العقارات بشكل كامل، واستمرار ندرة العرض، سيظل قطاع الشقق خيارًا جذابًا ومنخفض المخاطر للمستثمرين. ولأن تقلبات الحلول السابقة تُمثل دروسًا باهظة الثمن للمستثمرين الجدد، وكذلك للمستثمرين "المخضرمين" الذين يفرضون شروطًا أكثر صرامة على شراء المنازل للاستثمار، وخاصةً عند استخدام الرافعة المالية.

من المرجح أن يتغير اتجاه التدفق النقدي.

وبحسب شركة VARS، وبناء على دراسة متأنية للعوامل الجزئية، فإن التدفق النقدي سوف "يتحول" تدريجيا إلى أنواع أخرى، مع عوامل مثل الموقع وإمكانات التطوير والوضع القانوني النظيف.

يُعدّ الموقع العامل الأهم في الاستثمار العقاري، إذ يُحدد قيمة المنتج وارتفاع سعره المحتمل. وتشمل هذه العقارات المناطق المركزية، في المناطق التي تتمتع بنمو اقتصادي جيد، وتطور مرتبط بالصناعة والتجارة والخدمات، وتتمتع بشبكة مواصلات مريحة، وقريبة من المرافق العامة كالمدارس والمستشفيات ومراكز التسوق وأماكن الترفيه.

علاوةً على ذلك، فإن العقارات في المناطق ذات التطوير والتخطيط الفعال، وسياسات جذب الاستثمار الجذابة، والتي توفر حركة مرور متزامنة بجرأة، من المحتمل أن ترتفع أسعارها بشكل واضح. ومع ذلك، من الضروري دراسة خطة تطوير تلك المنطقة بعناية في المستقبل.

وأخيرًا، تُعدّ المنتجات العقارية الحاصلة على شهادات ملكية أو شهادات حقوق استخدام الأراضي القانونية من العوامل المهمة أيضًا. سواءً طُوّر المنتج من قِبل مستثمرين ذوي سمعة طيبة، ويتمتع ببنية تحتية ومرافق حديثة ومتكاملة، أو منتجات ذات منظومة خدمات راقية، تستهدف المجتمعات السكنية الراقية.

من المتوقع أن يكون للتدفقات النقدية الاستثمارية في العقارات القدرة على تغيير الاتجاه.

تعتقد VARS أن سوق العقارات سيحتاج بالتأكيد إلى وقت لاستيعاب مضمون القوانين الجديدة بالكامل. كما تحتاج المشاريع العقارية إلى وقت لتجاوز العقبات، إذ دخل القانون حيز التنفيذ قبل خمسة أشهر من القرار السابق، ولإكمال الإجراءات والبدء وإعادة التنفيذ قبل طرح عروض جديدة في السوق. لذلك، بالإضافة إلى قطاع الشقق، سيتحول التدفق النقدي تدريجيًا، على المدى القصير، إلى منتجات جاهزة للتداول وذات أداء متميز.

أولاً، يمكننا ذكر العقارات منخفضة الارتفاع التي يقدمها مستثمرون مرموقون، بشروط تسليم أو تم تسليمها بالفعل، وتتمتع بقوة في السوق الثانوية. ثانياً، لا يسعنا إلا أن نذكر نوع الأراضي - "ملك قنوات الاستثمار" بأرباح مغرية. ستظل قطع الأراضي المقسمة، في المناطق المتطورة المرتبطة بالصناعة والتجارة والخدمات، والمجهزة ببنية تحتية متكاملة، وبأسعار معقولة، محط أنظار المستثمرين.

يُطرح هذا النوع من الأراضي في المزادات في المناطق الحضرية والسكنية، نظرًا لنظافته، وعدم وجود نزاعات أو دعاوى قضائية فيه، وعدم التعدي عليه، وعدم تأجيره، خاصةً مع وجود سجلات عقارية وبنية تحتية متوافرة. ويمكن للمستثمرين بسهولة بناء منازل على هذه الأراضي للإيجار، مما يُدرّ عليهم دخلًا شهريًا.

في الواقع، شهدت المناطق مؤخرًا تنظيم مزادات للأراضي في المناطق الحضرية والمناطق السكنية الجديدة، بمعدلات أكبر من الفترة نفسها. وشهدت أنشطة مزادات الأراضي ازدهارًا ملحوظًا في بعض جوانبها، مع ارتفاع حاد في عدد الطلبات، حيث تراوحت أسعارها بين 20% و10 أضعاف السعر الابتدائي.

وفي الفترة المقبلة، من المؤكد أن الأموال ستستمر في "التدفق" على أرض المزادات عندما تجلب أساليب تنظيم العديد من المزادات إيرادات الميزانية.

وعلقت شركة VARS قائلة: "إن الاستثمار المناسب لا يساعد المستثمرين على الاحتفاظ بالأصول وتوليد الأرباح وخلق قيمة مضافة للمجتمع فحسب، بل يساعد أيضًا سوق العقارات على التطور بشكل أكثر صحة وفعالية على المدى الطويل، بدلاً من منتجات الأراضي وأنواع عديدة من الأسعار".

المصدر: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html