تشديد تقسيم الأراضي وبيعها

DNVN - وفقًا لخبير القانون العقاري فام ثانه توان، فإن اللوائح الجديدة لقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية (المعدل) "شددت" تقسيم الأراضي وبيعها من قبل شركات العقارات.

من المتوقع أن يدخل قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس. وعلق الخبير القانوني في مجال العقارات، فام ثانه توان، بأن هذين القانونين الجديدين قد "شددا" إجراءات "تقسيم وبيع قطع الأراضي" من قبل شركات العقارات من منظورين: تضييق نطاق مساحات المشاريع التي يمكن تقسيمها وبيعها، وتحديد الإجراءات التي يجب على الشركات الالتزام بها.

وعلى وجه التحديد، بالنسبة للنطاق الإقليمي والمشاريع في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة أو النوع الأول والنوع الثاني والنوع الثالث أو المشاريع (بغض النظر عن المنطقة) التي تختار المستثمرين عن طريق مزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لقانون الأراضي، لن يُسمح للمستثمرين بممارسة الأعمال العقارية عن طريق تقسيم القطع وبيع الأراضي.

تسببت المشاريع التي تنفذها الشركات عن طريق تقسيم الأراضي وبيعها للمضاربين في حدوث العديد من حالات حمى الأراضي.

وفقًا لوزارة البناء ، بلغ عدد المناطق الحضرية في فيتنام 902 منطقة حتى ديسمبر 2023. منها منطقتان حضريتان خاصتان، و22 منطقة حضرية من النوع الأول (بما في ذلك 3 مناطق حضرية من النوع الأول خاضعة مباشرةً للحكومة المركزية)، و36 منطقة حضرية من النوع الثاني، و45 منطقة حضرية من النوع الثالث، و95 منطقة حضرية من النوع الرابع، و702 منطقة حضرية من النوع الخامس.

لا يُسمح للمشاريع في 105 مدن وبلدات من المناطق الحضرية من الفئة الثالثة فما فوق بممارسة أعمال العقارات عن طريق تقسيم الأراضي وبيعها. وبالتالي، يتقلص نطاق المنطقة المسموح فيها للشركات بتقسيم الأراضي وبيعها بشكل كبير.

وبعبارة أخرى، في المناطق الحضرية من النوع الثالث وما فوق، يجب على المستثمرين بناء منازل للبيع، وليس "تقسيم" الأرض إلى قطع صغيرة للبيع كما كان من قبل"، علق السيد توان.

وفيما يتعلق بالإجراءات التي يجب على الشركات الالتزام بها، قال السيد توان إن القانون الجديد ينص على أنه من أجل نقل حقوق استخدام الأراضي في شكل تقسيم، يجب على الشركات تلبية الشروط "الضرورية" و"الكافية".

الشرط الضروري هو الحصول على وثيقة من اللجنة الشعبية الإقليمية تُجيز للشركة نقل حقوق استخدام الأرض في المشروع عن طريق تقسيم قطع الأراضي وبيعها. أما الشرط "الكافي" فهو أن يتقدم المستثمر بطلب للحصول على تصريح من إدارة البناء، كما هو الحال عند توقيع عقد شراء وبيع مسكن مستقبلي.

يُمكّن النظام الجديد متلقي نقل ملكية الأراضي من المستثمرين من تحديد الموعد المناسب لتوقيع عقد البيع والشراء بدقة، وذلك بناءً على استلام المستثمر وثيقة من وزارة الإنشاءات.

إن اللائحة الجديدة لتشديد تقسيم الأراضي منطقية. فالشركات تُنفّذ مشاريعها بتقسيم قطع الأراضي وبيعها لبعض الأفراد في شكل مضاربة وشراء وإعادة بيع، مما أدى إلى حمى شراء الأراضي. وقد بلغت ذروة التهافت على الأراضي في أوائل عام ٢٠٢١ من الشمال إلى الجنوب، مما تسبب في هدر الأصول الاجتماعية.

وفي الوقت نفسه، لا تلزم القوانين الحالية المشترين للأراضي المقسمة بالبناء،" كما قال السيد توان.

ووفقاً للسيد توان أيضاً، فإن أحد الأحكام الجديرة بالملاحظة للغاية المنصوص عليها في قانون الأعمال العقارية (المعدل) هو الشرط الذي ينص على أن يقوم منقول حقوق استخدام الأراضي: "ببناء مساكن لضمان التقدم، وفقاً للتصميم المعتمد والتخطيط التفصيلي، ورخصة البناء في الحالات التي يتعين فيها منح رخصة البناء ووفقاً للاتفاقية الواردة في عقد نقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية الفنية في المشروع العقاري الموقع" (البند 2، المادة 34).

هذا أساسٌ مهمٌّ ليس فقط للمستثمرين، بل وللجهات المختصة أيضًا، للإشراف على بناء المنازل من قِبل المشترين. تجنّب شراء الأراضي وتركها مهجورةً أو مُهدرةً أو للمضاربة الشخصية.

هوآي آنه

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260