على الرغم من قلة السكان، لا تزال منطقة دونج سون تعمل بجد "لبيع أراضي المشروع"

[إعلان 1]

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا مؤخرًا في 9 أغسطس قرارًا بالموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع المنطقة السكنية الجديدة OM-7 (OM17، CX7) في بلدة رونغ ثونغ، منطقة دونج سون، مقاطعة ثانه هوا.

وبناءً على ذلك، تبلغ مساحة هذا المشروع أكثر من 22.6 هكتارًا، ويضم 157 قطعة أرض سكنية، ويهدف إلى تحقيق مقياس التخطيط التفصيلي بنسبة 1/500 من المنطقة السكنية الجديدة OM-7 (OM-17، CX7) المعتمدة من الجهات المختصة. وبالتالي، يُسهم هذا المشروع في إنشاء صناديق الأراضي لتطوير مساكن للمواطنين، والمساهمة في تسريع عملية التوسع الحضري في منطقة دونغ سون، مع الاستغلال الأمثل لصناديق الأراضي، وتوفير إيرادات لميزانية الدولة.

العقارات - ثانه هوا: على الرغم من نقص السكان، لا تزال منطقة دونج سون تعمل بجد — يتم تنفيذ العديد من المشاريع السكنية في منطقة دونج سون بهدف تطوير المساكن للناس، والمساهمة في تسريع التحضر وخلق إيرادات لميزانية الدولة.

من حيث الهيكل، يضم المشروع 106 منازل شبه منفصلة؛ 32 منزلًا شبه منفصلًا و19 فيلا، بناها مشترو الأراضي بموجب حقوق استخدام الأرض وفقًا للمخطط المعتمد. قبل استغلال وتداول المنازل شبه المنفصلة والأراضي السكنية في المشروع، يجب على المستثمرين إتمام عملية البناء والامتثال للأنظمة القانونية ذات الصلة.

تبلغ التكلفة الاستثمارية الأولية المقدرة للمشروع حوالي 281.14 مليار دونج، ومدة تشغيله 50 عامًا، ويحق لمشتري المنازل الحاصلين على حقوق انتفاع بالأرض استخدامًا مستقرًا وطويل الأمد. ومن المتوقع، بعد استكمال البنية التحتية التقنية، طرح الأرض في مزاد علني للحصول على حقوق الانتفاع وفقًا لأحكام قانون الأراضي. وسيُكمل المشروع الاستثمار في تشييد عناصر البناء وفقًا لحجم المشروع في غضون 24 شهرًا على الأكثر من تاريخ تسليم الدولة للأرض.

وفقًا لبحث نجوي دوا تين ، يُعد هذا واحدًا من عشرات المشاريع والمناطق السكنية في منطقة دونغ سون التي تم الاستثمار فيها خلال السنوات القليلة الماضية، وسيتم طرحها للبيع في مزاد قريبًا. تجدر الإشارة إلى أن نسبة الإشغال في العديد من المشاريع والمناطق السكنية التي تم الاستثمار فيها واستكمالها منخفضة نسبيًا، والعديد من أراضي المشاريع مهجورة، مما يُسبب هدرًا للموارد الاجتماعية.

على سبيل المثال، في موقع التخطيط 3220 (MB3220) في بلدية دونج ثينه، مقاطعة دونج سون، بهدف بناء منطقة سكنية جديدة لحل احتياجات الإسكان للناس، ولكن في الوقت الحالي، لا يزال هذا الموقع مهجورًا تقريبًا بعد سنوات عديدة من التشغيل، تاركًا وراءه نظام بنية تحتية بدأ يظهر علامات التدهور، إلى جانب موارد الأراضي المهدرة ورأس المال الاستثماري الاجتماعي المدفون.

في وضع مماثل، يُظهر المسح أن الوضع المذكور أعلاه يحدث في معظم مواقع MBQH الأخرى، مثل MBQH1164 وMBQH3696... والعديد من المواقع الأخرى في مقاطعة دونغ سون، والتي استثمرت جميعها في بنية تحتية متزامنة بميزانية تقدر بعشرات، بل ومئات المليارات أحيانًا، إلا أنها حاليًا شبه خالية من السكان، والعديد من الأراضي مهجورة، وتنمو الأعشاب الضارة، مما يُهدد بفائض العرض وهدر الموارد الاجتماعية. في غضون ذلك، وفي تطور آخر، لا تزال العديد من المشاريع والمناطق السكنية الجديدة قيد "النشر" في مقاطعة دونغ سون. في مارس، أذنت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا للجنة الشعبية لمقاطعة دونغ سون بالموافقة على خطة طرح حقوق استخدام الأراضي في مزاد لخمسة عشر موقعًا مخططًا، بمساحة مصرح بها تبلغ 29.32 هكتارًا، من إجمالي مساحة MBQH البالغة حوالي 80 هكتارًا.

وفقاً للسيد نغوين نغوك باك، وهو مستثمر عقاري مستقل ووسيط عقاري في مقاطعة ثانه هوا، شهد سوق العقارات في منطقة دونغ سون نشاطاً نسبياً في السنوات الأخيرة، لا سيما بعد ورود معلومات عن اندماج هذه المنطقة مع مدينة ثانه هوا، مما أدى إلى توافد العديد من المستثمرين إليها. في الوقت نفسه، شهدت منطقة دونغ سون طرحاً مستمراً للعقارات في الآونة الأخيرة. إلا أن الواقع الحالي يُظهر أن هذا الطلب "الافتراضي" ناتج بالأساس عن أنشطة المضاربة، كما يتضح من شغور العديد من المناطق السكنية ومبيعاتها الضخمة مؤخراً. من ناحية أخرى، ورغم شغور هذه المناطق، لا تزال أسعار الأراضي في هذه المواقع مرتفعة. يتراوح متوسط سعر الأرض بين 10 و20 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، حسب الموقع. ومع مساحة تزيد عن 100 متر مربع للقطعة، يصعب على ذوي الدخل المحدود والمتوسط شراء عقار.

وفقًا لبحث نجوي دوا تين ، بلغ إجمالي إيرادات الموازنة العامة لمنطقة دونغ سون في عام 2022 ما يقارب 2,720 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 424% من التقديرات الإقليمية، وهو أعلى مستوى على الإطلاق. وعلى وجه الخصوص، وفّرت الإيرادات الضخمة من "مبيعات الأراضي" قبل دمج المنطقة مصدرًا كبيرًا لرأس المال للاستثمار في البنية التحتية، وبناء مشاريع ريفية جديدة، مما ساهم في تسريع وتيرة التحضر في المنطقة. ومع ذلك، وبشكل عام، فإن خطر فائض العرض، والاستثمارات الضخمة في بناء البنية التحتية السكنية دون استغلالها بفعالية، واستصلاح الأراضي التي يزرعها السكان ثم تركها دون استغلال... يؤدي إلى هدر الأراضي، واستهلاك كميات هائلة من الموارد العامة للمجتمع.

بالإضافة إلى ذلك، خلال مزاد العقارات، ونظرًا لقيمتها الاقتصادية العالية، تجاهل العديد من الأشخاص أصول الدولة وتواطأوا للاستيلاء عليها. على سبيل المثال، في مارس 2022، باشرت إدارة شرطة التحقيقات التابعة لشرطة مقاطعة ثانه هوا تحقيقًا، واحتجزت الأشخاص للتحقيق في جريمة "مخالفة لوائح أنشطة مزادات العقارات"، وفتش مقر شركة هوانغ نغوين للمزادات المساهمة (شارع دونغ دينه نغي، حي دونغ ثو، مدينة ثانه هوا)، وهي الجهة المنظمة للمزاد، وخلال عملية المزاد، وُجدت مخالفات تتعلق بالرقم MB3220 المذكور أعلاه.

فيما يتعلق بمخاطر هدر موارد البنية التحتية الاجتماعية، قال الخبير الاقتصادي دينه ترونغ ثينه، المحاضر في أكاديمية المالية، في حديث صحفي، إن هجر المنازل والمناطق الحضرية مشكلة قائمة في المجتمع منذ سنوات طويلة، ويصعب حلها. فبينما لا يستطيع ذوو الاحتياجات السكنية الحقيقية الحصول على مشاريع سكنية بأسعار معقولة، يميل المستثمرون فقط إلى بناء منازل متوسطة وفاخرة، ما يُمثل مفارقة في وجود نقص. لذلك، ينبغي على هيئات الإدارة توخي الحذر عند ترخيص المشاريع الجديدة لتنظيم سوق العقارات بما يضمن تطوره في الاتجاه الصحيح، وتجنب هدر الموارد الاجتماعية، ومساعدة الفقراء على الحصول على فرص أكبر في السكن.

كان من المقرر في الأصل دمج منطقة دونغ سون في مدينة ثانه هوا في يوليو 2023. ومع ذلك، كان لا بد من تأجيل الخطة إلى عام 2024 أو 2025 بسبب انتظار توقيع رئيس الوزراء على قرار الموافقة على مدينة ثانه هوا في فبراير 2023 وبعض الأسباب الأخرى.

فيت فونج

[إعلان 2]
مصدر