الأزواج الذين يبلغ دخلهم 30 مليون دونج شهريًا يجدون صعوبة في شراء شقة في هانوي

(دان تري) - وفقا لمسح أجراه مكتب الإحصاء العام، فإن مجموعات الدخل الأعلى في هانوي ومدينة هوشي منه تواجه أيضًا صعوبة في امتلاك منزل، مما يعني أن مجموعات الدخل الأقل ليس لديها أي فرصة تقريبًا.

مشكلة شراء منزل لأصحاب الدخل الأعلى

أعلنت دراسة مستويات معيشة السكان لعام 2023 التي أجراها المكتب العام للإحصاء عن مستويات الدخل لخمس مجموعات سكانية في المناطق الرئيسية.

وعليه، فإن المجموعة ذات الدخل الأعلى، والتي تمثل 20% من السكان (المجموعة 5)، لديها متوسط دخل شهري للفرد يبلغ 14.47 مليون دونج في هانوي؛ و13.8 مليون دونج في دا نانغ؛ و13.26 مليون دونج في مدينة هوشي منه؛ و13.9 مليون دونج في دونج ناي؛ و18.38 مليون دونج في بينه دونج .

تُقدّر جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن هذه الفئة من المتوقع أن تتمكن من امتلاك منازل في مدن كبيرة مثل هانوي أو مدينة هو تشي منه دون الحاجة إلى دعم حكومي . ومع ذلك، في الواقع، تواجه هذه الفئة أيضًا العديد من العقبات عند مواجهة مشكلة امتلاك المنازل في المدينتين الكبيرتين المذكورتين.

تفترض هذه الوحدة أن أسرةً تضم فردين في سن العمل، وكلاهما من أعلى شرائح الدخل، يبلغ متوسط دخلها حوالي 30 مليون دونج شهريًا. ويعادل الدخل السنوي 360 مليون دونج.

من القواعد المالية الشائعة التي ينصح بها الخبراء لضمان الاستقرار المالي ألا تتجاوز نفقات السكن ثلث الدخل. وبالتالي، ينبغي لأسرة مكونة من فردين ذات دخل مرتفع ضمن مجموعة المسح ألا تتجاوز إنفاقها 180 مليون دونج فيتنامي على نفقات السكن.

في الوقت نفسه، يتراوح سعر الشقة التجارية في المدن الكبرى المذكورة أعلاه بين 40 و70 مليون دونج للمتر المربع، حسب المساحة والقطاع. أما الشقة الصغيرة بمساحة حوالي 60 مترًا مربعًا، فتبلغ تكلفتها حوالي 2.5 إلى 3.5 مليار دونج.

إذا قررت الأسرة المذكورة أعلاه شراء شقة بمساحة 60 مترًا مربعًا مقابل حوالي 3.5 مليار دونج، واقترضت 70% من قيمة المنزل من البنك، أي 2.45 مليار دونج، بفائدة 8% سنويًا لمدة 20 عامًا. وبالتالي، سيبلغ القسط الشهري حوالي 25-27 مليون دونج، أي ما يعادل أكثر من 300 مليون دونج سنويًا. وخلصت جمعية VARS إلى أنه بحد أقصى للدفعة يبلغ 80 مليون دونج سنويًا، فإن هذه المجموعة ستكاد تكون عاجزة عن شراء منزل.

مبنى سكني في هانوي (الصورة: ها فونج).

أسعار المساكن تتجاوز قدرة الناس على تحمل التكاليف

وفي محاولة لتوضيح سبب التراجع الحاد في القدرة على تحمل تكاليف السكن خلال السنوات القليلة الماضية، أشارت هذه الوحدة إلى ثلاثة أسباب رئيسية.

أولا، لقد تجاوزت أسعار العقارات في المدن الكبرى القدرة المالية لغالبية الناس، وارتفعت بمعدلات أسرع بكثير من نمو الدخل.

وعلى وجه التحديد، بعد جائحة كوفيد-19، ارتفعت أسعار العقارات، وخاصة الشقق، في المدن الكبرى مثل هانوي ودا نانغ ومدينة هو تشي منه بشكل مستمر، حيث وصلت إلى مستوى جديد أعلى بنسبة 30% مما كانت عليه في عام 2019.

في الوقت نفسه، ارتفع متوسط دخل الفرد في المناطق الحضرية في عام 2023 بنحو 4% فقط مقارنة بإحصاءات مكتب الإحصاء العام في عام 2019. وارتفع متوسط دخل أعلى فئة دخل في هانوي ودا نانغ في عام 2023 بنسبة 3% و7% فقط على التوالي مقارنة بعام 2019.

حتى أن متوسط دخل هذه الفئة في مدينة هو تشي منه سجل نموًا سلبيًا بنسبة 8%، مما يزيد الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن، لا سيما بين أسر الطبقة المتوسطة والطبقة المتوسطة العليا.

ثانيًا، نقص المعروض من المساكن المناسبة. يتركز المعروض الحالي من المساكن بشكل رئيسي على الشرائح المتوسطة والفاخرة وما فوقها. ورغم أن الطلب على هذه الشريحة كبير جدًا، إلا أن الطلب على المساكن بأسعار معقولة هو المطلب الرئيسي في السوق. نادرًا ما تُكلف مشاريع الإسكان أقل من 30 مليون دونج/متر مربع، مما يترك غالبية الناس، حتى أعلى الشرائح، دون خيارات مناسبة.

تعتقد VARS أيضًا أن بعض المستثمرين يستغلون ندرة المعروض في السوق لرفع أسعار البيع بشكل غير معقول، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، حتى في المناطق التي تفتقر إلى مزايا البنية التحتية. وهذا أيضًا يُصعّب على الراغبين في شراء العقارات.

ثالثًا، يعود ذلك إلى سلوك المضاربة. ففي ظل التقلبات الكثيرة التي تشهدها قنوات الاستثمار الأخرى، دفعت سيكولوجية اكتناز الأصول وتوقع استمرار ارتفاع أسعار العقارات الكثيرين إلى شراء العقارات دون نية استخدامها فعليًا. يشتري هؤلاء العقارات ثم يتركونها مهملة، دون استخدامها، في انتظار ارتفاع سعرها، مما يزيد من تفاقم اختلال التوازن بين العرض والطلب.

بالإضافة إلى ذلك، هناك عامل آخر أقل ذكرًا، ولكنه ذو تأثير كبير، وهو التكاليف المالية. فرغم انخفاض أسعار الفائدة، لا يزال يتعين على مشتري المنازل دفع أسعار فائدة متغيرة بعد حوافز تبلغ حوالي 10% أو أكثر. وهذا يُسبب أيضًا ضغطًا ماليًا كبيرًا.

إن التكاليف المالية، إلى جانب تكاليف الاستثمار وتكاليف الأراضي، تتزايد باستمرار، مما يؤثر على عملية تطوير المشاريع العقارية ويؤدي بشكل مباشر إلى زيادة أسعار المساكن.

على المدى البعيد، ترى منظمة VARS أنه بالإضافة إلى مواصلة البحث وتطبيق سياسات تفضيلية للأراضي والضرائب والقروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة، يتعين على الدولة مواصلة تعزيز تحسين البنية التحتية المتصلة وتوسيع نطاق التنمية الحضرية وفقًا لنموذج التنمية الحضرية الموجهة نحو النقل (TOD)، وهو نموذج تنمية حضرية يركز على النقل العام. يُعد هذا توجهًا حتميًا لحل مشكلة الإسكان لسكان المناطق الحضرية في فيتنام.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm