انفجار "قنبلة إيفرغراند العنقودية" وسوق العقارات في الصين يكشف عن جروح يصعب شفاؤها

إن الإفلاس الحالي والخسائر الفادحة التي تعاني منها مجموعة تشاينا إيفرجراند يجعل من الصعب تصور "إمبراطورية عقارية" شهيرة كانت ذات يوم المطور العقاري الأكثر نجاحًا في الصين لعقود من الزمن.

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

انفجار "قنبلة إيفرغراند العنقودية" يكشف عن جراح يصعب شفاؤها في سوق العقارات الصيني. في الصورة: شهد ازدهار سوق العقارات في الصين ظهور شقق شاهقة "كفطر عيش الغراب" في جميع أنحاء البلاد. (المصدر: أسوشيتد برس)

في 17 أغسطس، تقدمت شركة إيفرغراند، ثاني أكبر مجموعة عقارية في الصين، بطلب للحماية من الإفلاس في نيويورك، الولايات المتحدة الأمريكية. ويخشى الناس من أن تكون إيفرغراند مجرد حجر دومينو أول، وأن ثاني أكبر اقتصاد في العالم قد يشهد قريبًا خطر أزمة ديون لشركات العقارات.

العرض ينخفض، والطلب ينخفض بشكل أسرع

وبحسب استطلاع بلومبرج ، ربما استمر الاستثمار العقاري في الانخفاض في يوليو 2023، ليصل الانخفاض على مدى سبعة أشهر منذ بداية العام إلى 8% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وهذا انخفاض متتالي من 7.9% في الأشهر الستة الأولى من العام.

من الجدير بالذكر أن ظروف مطوري العقارات لم تتحسن. فقد انخفضت مبيعات المنازل الجديدة من قبل كبار شركات البناء بأكبر قدر لها خلال عام في يوليو، على الرغم من تخفيف العديد من المدن لقيود شراء المنازل. وقد وجه ذلك ضربة قوية للمطورين الذين يحتاجون إلى السيولة النقدية لتخفيف أزمة ائتمانية مستمرة منذ سنوات.

ستنضم شركة كانتري جاردن هولدينجز، التي كانت أكبر شركة تطوير عقاري في القطاع الخاص في الصين من حيث الإيرادات، إلى سلسلة من الشركات المتعثرة مثل مجموعة تشاينا إيفرجراند إذا فشلت في سداد فوائد السندات بقيمة دولارين المستحقة الأسبوع الماضي في غضون 30 يوما.

وحذر محللون في شركة تشاينا إنترناشونال كابيتال كورب، ومن بينهم تشانج وينلانج، من أن الضغوط على طول سلسلة قيمة العقارات مثل المبيعات والاستحواذ على الأراضي والبناء قد تستمر في التأثير على النمو الاقتصادي في الصين.

عند مشاهدة بطولة كرة القدم لمقاطعة دونغجيانغ في مقاطعة قويتشو على التلفاز أو الفيديو ، يمكنك أن ترى أن الملعب محاط بمبانٍ شاهقة.

تبلغ مساحة مقاطعة دونغجيانغ أكثر من 3300 كيلومتر مربع، ويبلغ عدد سكانها أقل من 300 ألف نسمة. ورغم أن مساحتها أكبر بثلاث مرات من مساحة هونغ كونغ (الصين)، إلا أن عدد سكانها لا يمثل سوى حوالي 4% من سكان هونغ كونغ. وبفضل كثافتها السكانية المنخفضة، يُتوقع ألا يكون معدل إشغال هذه المباني الشاهقة مرتفعًا جدًا.

في عام ١٩٧٨، بلغ متوسط مساحة المعيشة للفرد الواحد في المناطق الحضرية في الصين ٣.٦ متر مربع، وارتفع الآن إلى ما يقرب من ٤٠ مترًا مربعًا. يمتلك حوالي ٩٧٪ من الأسر الحضرية منازل، بمعدل منزل ونصف لكل أسرة، بينما يمتلك ٤٠٪ من الأسر الحضرية منزلين أو أكثر. في سبتمبر ٢٠١٦، بدأت الحكومة بتنظيم سوق العقارات، مما أدى إلى انخفاض متوسط الأسعار بشكل ملحوظ.

في عام 2020، بلغ متوسط السعر الوطني 9860 يوان (حوالي 1360 دولار أمريكي) / متر مربع.

بحلول نهاية عام ٢٠٢٢، سينخفض متوسط سعر العقارات إلى ٩٨٠٠ يوان/متر مربع. في ظل مستوى أسعار المساكن الحالي، يفوق العرض الطلب، مما يشير إلى ارتفاع أسعار المساكن. كما يشهد سوق العقارات حالة من الركود، مما سيمنع الكثيرين على المدى الطويل من تحقيق رغبتهم في تحسين مساكنهم. ومع ذلك، فإن انخفاض أسعار المساكن سيؤثر أيضًا على التوظيف والاستهلاك على المدى القصير.

وفقًا للمكتب الوطني للإحصاء في الصين، انخفضت مبيعات المساكن التجارية في النصف الأول من هذا العام بنسبة 5.3% على أساس سنوي، منها 2.8% في مبيعات المساكن السكنية. وارتفعت مبيعات المساكن التجارية بنسبة 1.1%، منها 3.7% في مبيعات المساكن السكنية. وشهدت أسعار المساكن الجديدة ارتفاعًا طفيفًا، بينما ساهم ارتفاع أسعار السوق الأولية في دعم أسعار المساكن المستعملة. وفي بعض المدن، أعاق ارتفاع أسعار المساكن معاملات بيع المساكن المستعملة.

وفقًا لإحصاءات موقع lianjia.com ، ارتفع عدد لافتات المنازل المستعملة المعروضة للبيع في بكين وشانغهاي وقوانغتشو وشنتشن خلال النصف الأول من العام بنسبة 48.2% و36.7% و35.8% و30.9% على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها. في المقابل، انخفض عدد صفقات المنازل المستعملة الناجحة بنسبة 12.7% و11.1% و10.3%، وارتفع بنسبة 0.8% على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها.

يشكو العديد من المستثمرين الصغار من أن "هناك سعرًا ولكن لا يوجد سوق"، حتى عندما يكون السعر مستقرًا، ولكن إذا لم ينخفض السعر بشكل حاد، فلا يمكن بيعه.

أسعار المساكن في المدن من الدرجة الثانية والثالثة والرابعة منخفضة، ودخول الناس منخفضة نسبيا أيضا، والمساكن الجديدة بطيئة عموما، وسوق المساكن المستعملة أكثر كآبة.

وتتمتع مدينتا تشونغشان وجيانجمن في منطقة خليج هوبي الكبرى بأعداد كبيرة من المنازل الشاغرة، كما أن معاملات الإسكان المستعملة متقطعة.

كيفية علاج الجروح البطيئة الشفاء؟

لا يزال سوق العقارات في الصين غير متفائل بشكل عام في النصف الأول من عام 2023، حيث تغيرت العلاقة بين العرض والطلب في سوق العقارات، وستستمر أسعار المساكن في الانخفاض على الأقل في الأمد القريب.

وفي منتصف شهر يوليو/تموز، أكد بنك الشعب الصيني (البنك المركزي) أن "العلاقة بين العرض والطلب في سوق العقارات شهدت تغيرات عميقة".

وفي 21 يوليو/تموز، أكدت الدورة العادية لمجلس الدولة الصيني على ضرورة إصلاح القرى الحضرية في المدن الكبرى بشكل مستقر.

في 24 يوليو، عقد المكتب السياسي مؤتمرًا لمناقشة سوق العقارات، مؤكدًا على ضرورة التكيف مع الوضع الجديد المتمثل في التغيرات الكبيرة في علاقة العرض والطلب في سوق العقارات الصيني، وتعديل سياساته العقارية وتحسينها على الفور. واقترح المكتب السياسي مجددًا العمل بنشاط على تعزيز تجديد القرى الحضرية وإنشاء بنى تحتية عامة مزدوجة الاستخدام "للحالات العادية والطارئة"، مؤكدًا على ضرورة تطوير مساكن للإيجار منخفضة التكلفة عبر قنوات متنوعة.

في الأول من أغسطس، عقد بنك الشعب الصيني (PBoC) وهيئة النقد الأجنبي (GCC) مؤتمر عمل للنصف الثاني من العام، أعلنا خلاله عن دعمهما لتنمية سوق العقارات بشكل مستقر وصحي. ومدد المؤتمر فترة ضمان القروض لتوصيل الطلبات، ووفر تمويلًا مستقرًا ومنتظمًا لسوق العقارات، وعزز الدعم المالي لمشاريع الإسكان التأجيري، وتجديد القرى الحضرية، وبناء المساكن منخفضة التكلفة.

في الوقت نفسه، أكد المؤتمر على ضرورة تحسين نظام رصد وتقييم المخاطر المالية والوقاية منها، مع الحفاظ على معايير صارمة للوقاية من المخاطر المالية النظامية. كما أكد المسؤولون على تطبيق سياسة ائتمان إسكان متمايزة، تُوجِّه خفض أسعار الفائدة على قروض الإسكان الفردية ومعدلات الدفعة الأولى، لتلبية احتياجات الإسكان.

في الأشهر الأخيرة، أعلنت الحكومة الصينية باستمرار عن معلومات التحفيز الاقتصادي. وتتضمن المحتويات الأساسية ما يلي:

أولاً، تحول سوق العقارات في الصين من فائض الطلب إلى فائض العرض. لا يزال العقار يُشكل مكونًا رئيسيًا لثروة الأسر، لكن عصر امتلاك المنازل كوسيلة أساسية لتراكم الثروة قد ولّى. كما انخفض الاستثمار في تطوير العقارات في الصين بنسبة 7.9% في النصف الأول من العام، بينما انخفض الطلب بوتيرة أسرع.

ثانيًا، للتمويل المصرفي الحالي للعقارات هدفان مهمان: أولهما ضمان تسليم المنازل، ودعم المطورين العقاريين لتسليمها وفقًا للعقود، ومنع انهيار سوق العقارات. والثاني هو تجديد القرى الحضرية، وتطوير مساكن اقتصادية ومساكن للإيجار بأسعار منخفضة. ورغم أن بعض الوثائق لا تذكر شكل هذا التمويل، إلا أن الإجراء المحدد لا يزال يتمثل في تطبيق "منازل للسكن، لا للمضاربة". ومع ذلك، فبدون مضاربة، يصعب الحفاظ على أسعار المساكن المرتفعة.

ثالثًا، تعزيز الرقابة وإدارة المخاطر. في 27 يوليو، أعلنت مجموعة إيفرغراند للتطوير العقاري أن إجمالي ديونها بنهاية عام 2022 تجاوز 2.4 تريليون يوان. وبحلول نهاية عام 2022، تجاوز عدد موظفي إيفرغراند 100 ألف موظف، وتجاوزت ديونها التعاقدية 720 مليون يوان، وهي متعلقة بمئات الآلاف من الشقق التي بيعت ولم تُسلّم بعد.

إن كيفية التعامل بشكل صحيح وقانوني مع شركات العقارات المفلسة وغير السائلة والخاسرة مثل إيفرغراندي تشكل اختباراً للنظام المصرفي الصيني والدائنين الآخرين.

رابعًا، يهدف خفض أسعار فائدة الرهن العقاري ومعدلات الدفعة الأولى بشكل رئيسي إلى مساعدة مشتري المنازل لأول مرة ومن يحتاجون إلى تحسين منازلهم. إذا لم يتغير دخل الناس وأسعار المنازل، فإن خفض معدلات الدفعة الأولى سيؤدي إلى امتداد فقاعة العقارات إلى الائتمان المالي. وهذا يتعارض مع هدف منع المخاطر المالية النظامية ويحد من هامش المناورة.

إذا ظلت أسعار المساكن دون تغيير لفترة طويلة وارتفعت الأجور، فسوف يتم هدم بعض المباني القديمة، وقد تدعم القدرة الشرائية للسكان الجدد الأسعار الحالية بعد بضع سنوات.

وقد قدمت الحكومة بشكل مستمر تدابير مواتية لتثبيت أسعار العقارات من أجل استقرار الاقتصاد، ولكن بشكل عام، من المتوقع أن تستمر أسعار العقارات الصينية في الانخفاض على المدى القصير، وخاصة في سوق المساكن المستعملة.

[إعلان 2]
مصدر