ستشكل الشقق ذات الأسعار المعقولة أقل من 5% من العرض في السنوات الثلاث المقبلة.

تعتبر الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليار دونج معقولة التكلفة.

في تقرير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه الصادر مؤخرًا عن سافيلز فيتنام، ارتفع عرض الشقق الجديدة في الربع الثاني من عام 2024 بنسبة 78% على أساس ربع سنوي و199% على أساس سنوي، ليصل إلى 1,125 وحدة سكنية من مشروع جديد و8 مشاريع إطلاق لاحقة، استحوذت منها وحدات الدرجة الثانية على 70% من حصة سوق الوحدات الجديدة. وبذلك، ارتفع إجمالي العرض الأولي بنسبة 13% على أساس ربع سنوي ليصل إلى 5,574 وحدة سكنية.

استقر العرض الأولي خلال الأشهر الستة الأولى من العام على أساس سنوي عند 6,690 وحدة، حيث استحوذت الفئة "ب" على 56% من حصة السوق، تليها الفئة "ج" (40%)، ثم الفئة "أ" (4%). وتركز العرض الأولي بشكل رئيسي في الشرق (مدينة ثو دوك) بحصة سوقية بلغت 57%، وفي الغرب (بينه تان، بينه تشانه) بحصة سوقية بلغت 29%.

أشار التقرير إلى عودة السوق إلى الانتعاش مع زيادة في حجم المعاملات بنسبة 655% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، مما يُظهر ثقة السوق. وشهد الربع الثاني من عام 2024 إتمام 2,288 معاملة ناجحة، مُمثلةً 70% من إجمالي حجم المبيعات في النصف الأول من العام، وذلك بفضل انخفاض أسعار الفائدة على القروض، ووضوح التشريعات الخاصة بالمنتجات، وفعالية سياسات البيع. وفي النصف الأول من العام، بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق الرئيسية 72 مليون دونج/متر مربع من المساحة الصافية.

ومع ذلك، أشار التقرير أيضًا إلى أن عرض الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج فيتنامي يتناقص بشكل متزايد في مدينة هو تشي منه، حيث لا يمثل سوى 18% من العرض الأساسي في الأشهر الستة الأولى من العام، وتقع معظمها على بُعد أكثر من 10 كيلومترات من مركز المدينة. ووفقًا لنموذج بحث سافيلز، تُعتبر الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج فيتنامي حاليًا الشريحة ذات الأسعار المعقولة. ويحلل الخبراء أن القدرة على تحمل التكاليف ستشكل تحديًا كبيرًا للسوق عندما لا تمثل هذه الشريحة سوى أقل من 5% من عرض الشقق في السنوات الثلاث المقبلة.

أداء الشقق في الأشهر الستة الأولى من عام 2024

أجرينا تحليلًا لفهم مشهد الإسكان الميسور التكلفة في مدينة هو تشي منه. ويعتمد هذا النموذج على مستويات دخل مختلفة بناءً على دخلهم وإنفاقهم ومدخراتهم، وفقًا للسيدة جيانج هوينه، مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز فيتنام.

يفترض هذا الخبير أن مشتري المنازل يدخرون لعشر سنوات، ربما بفضل رهنهم العقاري أو حقوق ملكيتهم. ومن هنا، يستنتج أن شقة بغرفتي نوم بسعر أقل من 3 مليارات دونج للوحدة تُعتبر في متناول اليد.

في ظل الظروف الراهنة، بيعت معظم الشقق بأسعار معقولة في مدينة هو تشي منه، إلا أن العرض التشغيلي والمستقبلي محدود للغاية في المدينة. وسيتم توفير المعروض الجديد والمستقبلي من المساكن بأسعار معقولة بشكل رئيسي في منطقة بينه دونغ ، المنطقة المجاورة لمدينة هو تشي منه. لذلك، من الواضح أن المشترين في مدينة هو تشي منه سيضطرون إلى الانتقال إلى هذه المنطقة للحصول على معروض بأسعار معقولة، وفقًا للسيدة جيانج.

الأسعار في القطاع المعقول ترتفع أكثر فأكثر.

أضاف خبراء سافيلز أن السوق الثانوية شهدت في الفترة الأخيرة أداءً إيجابيًا في ظل محدودية المعروض من الوحدات السكنية الجاهزة وقلة المنتجات الأولية. في عام 2024، ستشهد العديد من مشاريع الفئتين "ب" و"ج" زيادات كبيرة في أسعار الوحدات الثانوية. في الوقت نفسه، تواجه المشاريع الفاخرة، بعد تحديد أسعارها المرتفعة في عام 2023، ضغوطًا في السوق الثانوية. ويتضح أن المناطق التي تتمتع بشبكة مواصلات جيدة بفضل البنية التحتية المحسنة وانخفاض المعروض من الوحدات السكنية الجاهزة تشهد زيادات كبيرة في أسعار الوحدات الثانوية.

العقارات تواجه العديد من التحديات

في تحليله لقطاع التاون هاوس/الفلل، علق مدير الأبحاث وS22M في سافيلز قائلاً: "في مدينة يزيد عدد سكانها عن 10 ملايين نسمة، لدينا 668 وحدة تاون هاوس رئيسية فقط، و10 وحدات جديدة، و72 صفقة في الربع الثاني. كما شهد السوق تراجعًا مماثلًا لقطاع الشقق في السنوات الأخيرة بسبب العديد من التحديات. لذلك، تستمر الأسعار الرئيسية في الارتفاع في ظل محدودية العرض. ورغم أنه سينخفض ​​في عام 2024، إلا أن مخزون السوق لا يزال مهيمنًا، مع وجود منتجات باهظة الثمن".

تُظهر البيانات تحديدًا أن أكثر من 77% من إجمالي العرض الأولي يتجاوز سعر الوحدة 30 مليار دونج فيتنامي. تتركز معظم هذه المنتجات الفاخرة في المناطق الحضرية، وتتركز بشكل رئيسي في مدينة ثو دوك. وقد صعّب ارتفاع أسعار المنتجات الأولية، ومنافسة السوق الثانوية، والأسعار المعقولة في المحافظات المجاورة، من سوق مدينة هو تشي منه. ولم تستوعب المنتجات التي تزيد عن 30 مليار دونج فيتنامي سوى 6% فقط. وسجلت المنازل المتجاورة أعلى معدل استيعاب بنسبة 31%، بفضل الطلب الحقيقي والأسعار التنافسية.

في الربع الثاني من عام 2024، تم بيع منازل تجارية باهظة الثمن في جلوبال سيتي، مما تسبب في انخفاض الأسعار الأولية بنسبة 2٪ على أساس ربع سنوي و4٪ على أساس سنوي، لتصل إلى 320 مليون دونج/متر مربع من الأرض.

الوضع التشغيلي لقطاع الفلل والمنازل في مدينة هوشي منه في الأشهر الستة الأولى من عام 2024

يشير التقرير إلى أنه بحلول عام ٢٠٢٦، لن تشهد مدينة هو تشي منه منتجات منخفضة الارتفاع بأسعار تقل عن ٥ مليارات دونج فيتنامي، وأن ١٠٪ فقط من المعروض الأولي سيكون بسعر يقل عن ١٠ مليارات دونج فيتنامي. في الوقت نفسه، تُشكل المنتجات التي تندرج ضمن هذا النطاق السعري ٨٥٪ من المعروض في بينه دونج و٥٥٪ في دونج ناي .

في النصف الثاني من عام ٢٠٢٤، من المتوقع إطلاق ٨٨٣ منزلًا منخفض الارتفاع، معظمها من المراحل التالية من المشاريع القائمة. ستشكل المنتجات التي تزيد قيمتها عن ٢٠ مليار دونج ٨٠٪ من المعروض المستقبلي. سيوفر مشروعان جديدان، هما فوريستا وذا ميدو، ٣٠٪ من المعروض المستقبلي من الفلل والمنازل. وقد حصل كلا المشروعين على تراخيص البناء.

بحلول عام ٢٠٢٦، من المتوقع أن يصل العرض المستقبلي إلى ٤٦٦٣ وحدة سكنية، تتركز بشكل رئيسي في المنطقة ٢، بينه تشانه، ونها بي. مع ندرة الأراضي ودعم البنية التحتية، تضاعفت أسعار المنازل في مدينة هو تشي منه ثلاث مرات في السوق الأولية، وتضاعفت مرتين في السوق الثانوية خلال السنوات الخمس الماضية. دفع ارتفاع الأسعار مشتري المنازل لأغراض سكنية حقيقية إلى الانتقال إلى المحافظات المجاورة بحثًا عن خيارات أكثر ملاءمة.

وفي نظرة عامة، قال خبراء سافيلز إن مشاريع البنية التحتية الرئيسية قيد التنفيذ وستفيد المنطقة من خلال الإمدادات المستقبلية على طول طرق البنية التحتية الرئيسية.

المصدر: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html