مئات الآلاف من المليارات "مجمدة" مع مخزون العقارات

[إعلان 1]

مشاريع إغلاق السلة المتعددة

وبحسب إحصائيات التقارير غير المكتملة من المحليات (17/63 محافظة)، فإن مخزون العقارات في الربع الثاني من عام 2023 يبلغ نحو 16,688 وحدة، بما في ذلك منتجات مثل الشقق والمنازل الفردية والأراضي.

من بين هذه العقارات، هناك حوالي 1,714 شقة، و7,473 منزلًا فرديًا، و7,501 قطعة أرض. ولا يزال المخزون يتركز بشكل رئيسي في قطاعي الإسكان الفردي والأراضي في المشاريع.

وفيما يتعلق بهذا الموضوع، أوضحت وزارة البناء أنه في الربع الثاني من عام 2023، وعلى الرغم من وجود العديد من الإشارات الإيجابية التي تدعم تعافي سوق العقارات مثل آليات السياسة وأسعار الفائدة المصرفية وما إلى ذلك، إلا أن العديد من المشاريع لا تزال تواجه مشاكل قانونية وقضايا تتعلق برأس المال الائتماني والسندات.

تشير الدراسات إلى أن انتعاش سوق العقارات لا يزال غير واضح، رغم أن العديد من المستثمرين قدموا عروضًا مغرية لخصوماتهم، متوقعين تعافي السيولة. إلا أن حجم المعاملات في يوليو لم يكن مرتفعًا، لا سيما في بعض أنواع منتجات المنتجعات.

وبحسب تقرير حديث صادر عن عدد من وحدات البحث حول سوق العقارات، يوجد في العواصم السياحية الساحلية في البلاد ما يقرب من 30 ألف وحدة سكنية غير مباعة، وتاون هاوس، وفيلات منتجع، بسعر عشرات المليارات من دونغ لكل منها.

مئات الآلاف من المليارات في طور الاستثمار في العقارات، الصورة 1 — تتمتع العقارات المنتجعية بمخزون كبير.

أما بالنسبة للفلل، فقد بلغ المخزون التراكمي بنهاية الربع الثاني 15,000 وحدة في كل من الشمال والجنوب. من بينها، فُتح باب البيع لـ 2,400 وحدة، لكن السيولة كانت ضعيفة، وحوالي 12,600 وحدة في المرحلة التالية من المشاريع لا تزال في المخزون، عالقة في فترة تجميد السوق العقاري ولم تُطرح في السوق بعد.

في قطاع التاون هاوس والشقق الشاطئية، بلغ المخزون بنهاية يونيو حوالي 15,000 وحدة. وكان هناك ما يقرب من 2,500 وحدة معروضة للبيع ولم تُبرم أي صفقات، وحوالي 12,400 وحدة في مشاريع أُعلن عنها في السوق، لكنها كانت تنتظر الطرح، إذ لم تتمكن من ذلك بسبب أزمة سوق العقارات.

تُظهر بيانات المبيعات أنه في الربع الثاني من عام 2023، بِيعَ 33 وحدة سكنية فقط، بانخفاض 97% على أساس سنوي، و50 فيلا، بانخفاض 50% على أساس سنوي. والجدير بالذكر أن هذا الحجم من المعاملات يتركز في عدد قليل من المشاريع البارزة ذات المواقع المميزة.

لقد خيب حجم المعاملات المذكور أعلاه آمال الكثير من الناس لأنه في السابق، عرض العديد من المستثمرين حوافز جذابة للغاية مثل الالتزامات بإعادة التأجير أو إعادة الشراء أو حتى زيادة معدل الخصم حتى 40-50٪ للدفع السريع لاسترداد رأس المال بسرعة وكذلك زيادة السيولة.

أدى انخفاض السيولة إلى تجاوز مخزون بعض المشاريع 90% من المنتجات، مما يُشكل عبئًا كبيرًا على المستثمرين نظرًا للتكاليف المالية لاقتراض رأس المال اللازم لتطوير المشاريع. واضطرت العديد من المشاريع إلى إغلاق قوائم منتجاتها لتوفير التكاليف، وتعديل السياسات والأسعار، وانتظار انتعاش السوق.

تواجه شركات العقارات صعوبة في الصمود.

وفقًا للبيانات الصادرة مؤخرًا عن مكتب الإحصاء العام، تم تسجيل 2622 شركة عقارية جديدة خلال الأشهر السبعة الماضية، بانخفاض 56.2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وبلغ عدد الشركات العقارية المنحلة خلال الأشهر السبعة الماضية 756 شركة، بزيادة قدرها 17% أيضًا عن نفس الفترة من العام الماضي.

في نهاية الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، صرّح مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، هوانغ هاي، بأن العديد من شركات العقارات واجهت صعوبات وتحديات في عملياتها. واضطرت هذه الشركات إلى تغيير خططها التجارية والإدارية؛ حيث اضطرت معظمها إلى إعادة هيكلة ديونها، وإعادة هيكلة عملياتها، وتقليص حجم الإنتاج والاستثمار، وتبسيط الإجراءات، وتقليص القوى العاملة...

مئات الآلاف من المليارات في طور الاستثمار في العقارات، الصورة 2 — تتعرض العديد من الشركات لخطر الحل إذا استمرت الحالة الحالية لسوق العقارات.

وتظهر بيانات المسح التي أجرتها جمعية وسطاء العقارات في فيتنام مع الأعضاء الذين يعملون في شركات الخدمات العقارية أيضًا أنه إذا استمر وضع سوق العقارات في التطور بشكل غير متوقع في الفترة القادمة، فقد تتمكن ما يصل إلى 23٪ من الشركات فقط من الحفاظ على العمليات حتى نهاية الربع الثالث من عام 2023، وحوالي 43٪ فقط ستبقى على قيد الحياة حتى نهاية عام 2023.

تعكس الأرقام المذكورة أعلاه بدقة وضع السوق الحالي. فبعد فترة ذروة من النمو السريع في عدد الشركات، بدأ السوق يتخلص من الشركات ذات القدرات المالية والتشغيلية الضعيفة.

على الرغم من أن الحكومة دأبت مؤخرًا على إزالة العوائق وتوفير ممر قانوني لمساعدة السوق على التعافي. على سبيل المثال، صدر المرسوم رقم 10، الذي يُعدّل ويُكمّل عددًا من مواد المراسيم التوجيهية لتطبيق قانون الأراضي لعام 2013، لإيجاد مخرج للشقق الفندقية - وهو نوع من العقارات يتميز حاليًا بتوافر كبير. لكن يبدو أن هذه "المخارج" لم تحقق النتائج المرجوة.

[إعلان 2]
مصدر