ضرورة الاهتمام بالاستثمار في السكن للعمال

في 29 أغسطس/آب، ترأس نائب رئيس الجمعية الوطنية نجوين خاك دينه اجتماعًا لمناقشة عدد من القضايا الرئيسية مع اختلاف الآراء حول مشروع قانون الإسكان (المعدل).

تجنب تضارب القوانين بين القوانين

في تقرير موجز حول بعض القضايا الرئيسية التي يتعين مراجعتها ومعالجتها في مشروع قانون الإسكان (المُعدَّل)، قال رئيس اللجنة القانونية في الجمعية الوطنية، هوانغ ثانه تونغ: "يجب تنظيم مجموعة القضايا السياسية لمشروع قانون الإسكان (المُعدَّل) بما يتوافق مع مشروع قانون الأراضي (المُعدَّل) وقانون الاستثمار". وفيما يتعلق بالتوافق مع مشروع قانون الأراضي (المُعدَّل)، أشار رئيس اللجنة القانونية إلى وجود نوعين من الآراء حول شكل استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع الإسكان التجاري (البند 4، المادة 36):

تشير غالبية الآراء إلى إبقاء الضوابط الخاصة بأنواع الأراضي المستخدمة في مشاريع الإسكان التجاري كما هي في قانون الإسكان الحالي (الحق في استخدام الأراضي السكنية، الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى، الحصول على حق نقل استخدام الأراضي السكنية من خلال الاتفاقيات) لمنع الثغرات والخسائر في الميزانية بسبب فروق إيجار الأراضي عند السماح باستخدام أنواع أخرى من الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري.

وقد اتفقت بعض الآراء مع أحكام مشروع قانون الإسكان (المعدل) الذي قدمته الحكومة في الدورة الخامسة بشأن إضافة نوعين آخرين من الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري لتأسيس السياسة في القرار رقم 18-NQ/TW المؤرخ 16 يونيو 2022 للمؤتمر الخامس للجنة المركزية الثالثة عشرة للحزب.

واصل مؤتمر نواب الجمعية الوطنية المتفرغين مناقشة مشروع قانون الإسكان (المُعدَّل). الصورة: وكالة الأنباء الفيتنامية

ومن خلال المناقشة في الدورة الخامسة والعشرين، اتفقت أغلبية آراء اللجنة الدائمة لمجلس الأمة على مقترح اللجنة الدائمة لقانون الإسكان في اتجاه وراثة أحكام قانون الإسكان الحالي.

فيما يتعلق بالمحتوى المتعلق بقانون الاستثمار، ومن خلال البحث، توافق اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية على اقتراح اللجنة الدائمة للجنة القانونية في الاتجاه التالي: لتجنب النزاعات القانونية بين القوانين المختلفة، وضمان تبسيط إجراءات الاستثمار والأعمال، وتقليل تكاليف الامتثال القانوني للأفراد والشركات، من الضروري مراجعة البند 4، المادة 35 من مشروع قانون الإسكان (المعدل) لربط اللوائح المتعلقة بالترتيب والإجراءات الخاصة بالاستثمار في مشاريع الإسكان بين القوانين الثلاثة الخاصة بالاستثمار والبناء والإسكان، وإزالة المحتوى المكرر بشأن إجراءات الاستثمار كما هو مذكور أعلاه وتوسيع الحق في اختيار شكل الاستثمار (ترخيص أو إنشاء مؤسسة) للمستثمرين كما هو موضح في مشروع القانون.

فيما يتعلق بتجديد وإعادة بناء المباني السكنية (الفصل الخامس من مشروع القانون)، قبلت اللجنة الدائمة للجنة القانونية آراء نواب مجلس الأمة وراجعت المواد 68 و69 و70 من مشروع القانون في الاتجاه التالي: بالنسبة للمباني السكنية القديمة (التي بُنيت قبل عام 1994)، ستستمر أحكام قانون الإسكان الحالي بشأن تطبيق معامل K لتعويض الشقق في التوريث؛ بالنسبة للمباني السكنية الجديدة التي بُنيت بعد عام 1994 والتي تخضع لإعادة الإعمار لأنها لا تزال متوافقة مع التخطيط، فإن مالكي الشقق مسؤولون عن المساهمة في أموال لإعادة بناء المبنى السكني وسيتم دفع هذا الصندوق وفقًا لتقدم تنفيذ المشروع أو بعد تسليم الشقة وفقًا لخطة التعويض والدعم وإعادة التوطين المعتمدة. إذا لم يتم المساهمة في أي أموال لإعادة بناء المبنى السكني، فسيتم دفع تعويضات عن حقوق استخدام الأرض وقيمة السكن المتبقية (إن وجدت) وفقًا للوائح الحكومية.

وفيما يتعلق باللائحة التي تنص على أن الاتحاد العام للعمل في فيتنام هو المستثمر في الإسكان الاجتماعي وسكن العمال (البند 3، المادة 78)، فقد ذكر رئيس اتحاد العمال بوضوح أن هناك نوعين من الآراء حول هذه القضية على النحو التالي:

النوع الأول من الرأي: الموافقة على اللائحة التي تنص على أن الاتحاد العام للعمل في فيتنام هو الهيئة الحاكمة التي تستثمر في مشاريع الإسكان الاجتماعي للعمال للإيجار وفقًا لمقترح الاتحاد العام للعمل في فيتنام في الوثيقة رقم 7177/TLĐ-BQLDA.

الرأي الثاني: يُوصى بعدم إدراج الاتحاد العام لنقابات العمال في فيتنام كمستثمر في مشاريع الإسكان الاجتماعي ومساكن العمال في مشروع قانون الإسكان (المُعدَّل) الذي قدمته الحكومة. هذه مسألة جديدة، فالعملية التجريبية السابقة (بموجب قرار رئيس الوزراء) لا تزال تعاني من العديد من المشاكل، وليست "ناضجة" بما يكفي للنص عليها في القانون. لذلك، يُوصى بأن يُعدّ الاتحاد العام لنقابات العمال في فيتنام مشروعًا لتقديمه إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه، وذلك لتوجيه سياسة الاتحاد العام لنقابات العمال في فيتنام كمستثمر في مشاريع الإسكان الاجتماعي لفترة زمنية محددة. في حال نجاحه، سيتم النص عليه في القانون.

فيما يتعلق بأراضي بناء المساكن الاجتماعية (المادة 81)، قدمت اللجنة الدائمة للمجلس الوطني تقريرًا واقترحت خيارين. وبعد نقاشها في الدورة الخامسة والعشرين، وافقت اللجنة الدائمة للمجلس الوطني على الخيار الأول المقترح من اللجنة الدائمة للمجلس الوطني.

وفيما يتعلق بإنشاء سكن العمال في المناطق الصناعية (المادتان 90 و92)، قال رئيس اللجنة القانونية إن آراء كثيرة اتفقت على إنشاء سكن العمال في مساحة الأراضي التجارية والخدمية في المناطق الصناعية وفقاً لما نص عليه مشروع القانون المقدم من الحكومة.

تشير بعض الآراء إلى عدم تنظيم بناء مساكن العمال في المناطق الصناعية لتعارضها مع المادة 19 والمادة 77 من قانون الاستثمار. وينبغي الحد من بناء مساكن العمال في المناطق الصناعية لضمان سلامة العمال وأمنهم ونظامهم فيها.

دراسة الأنظمة الخاصة بالمستثمرين وشروط الاستثمار في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن

وقال مندوب الجمعية الوطنية لي ثي ثانه لام (وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة هاو جيانج) في المناقشة إن الفقرة 2 من المادة 35 من مشروع القانون هذا تنص على أنه في الحالة المحددة في النقطة (أ) الفقرة 1 من هذه المادة، يجب أن يستوفي مستثمر مشروع الاستثمار في بناء المساكن الشروط التالية: أن يكون لديه رأس مال أسهم وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية لتنفيذ كل مشروع؛ أن يكون لديه الحق في استخدام الأرض لتنفيذ كل نوع من مشاريع الاستثمار في بناء المساكن وفقًا لأحكام هذا القانون أو أن يكون لديه أرض مخصصة أو أرض مستأجرة وفقًا لأحكام قانون الأراضي؛ أن يكون لديه القدرة والخبرة لتنفيذ المشروع وفقًا لأحكام القانون.

صرحت النائبة لي ثي ثانه لام بأن هذا الحكم غير ضروري وقد يُسبب تداخلًا. لذلك، يُوصى بالنظر في حذفه من مشروع قانون الإسكان (المُعدّل). ولإكمال تنقيح مشروع القانون، اقترحت النائبة لي ثي ثانه لام أيضًا مراجعة أحكام البند 1، المادة 35 والبند 1، المادة 58.

المندوب نجوين ثانه نام - الجمعية الوطنية تحدث وفد مقاطعة فو تو.

في معرض تعليقه على اللوائح المتعلقة بالمتطلبات العامة لتطوير المساكن وإدارتها واستخدامها، أشار المندوب نجوين ثانه نام (وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة فو ثو) إلى أن المادة الخامسة من البند الخامس تنص على أنه "في المناطق الحضرية من الفئات الأولى والثانية والثالثة، وفي الأحياء والمقاطعات والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة، يجب على المستثمرين في مشاريع بناء المساكن بناء منازل للبيع والإيجار والتملك بالتقسيط". وأضاف المندوب نجوين ثانه نام أن اللوائح المذكورة أعلاه غير مناسبة، ويصعب تطبيقها عمليًا، وتُسبب صعوبات للمستثمرين والمواطنين عند شراء المنازل في المناطق الحضرية...

وفقًا للمندوب نجوين ثانه نام، غالبًا ما يرغب سكان المقاطعات الوسطى والجبلية في استخدام الأراضي لبناء منازلهم عليها وتصميم عمارتها بما يتناسب مع عادات وتقاليد وأنماط معيشة وأنشطة الأسرة والفرد، بما في ذلك المناطق الريفية أو المناطق الحضرية من النوعين الثاني والثالث. لذلك، إذا طُبقت اللوائح المذكورة أعلاه، فلن تُطبق في العديد من المناطق.

إضافةً إلى ذلك، عندما يضطر المستثمر إلى بناء منزل على الأرض، فإن ذلك سيزيد من التكلفة عليه، وبالتالي سيرتفع سعر المنزل عند وصوله إلى الناس. بعد ذلك، سيضطر الناس إلى مواصلة إنفاق مبالغ طائلة لإكمال المنزل، أو تجديد جزء أو أجزاء كثيرة منه، وعندها ستكون قيمته مرتفعة جدًا مقارنةً بدخل الناس واحتياجاتهم.

فيما يتعلق بالإجراءات الإدارية، صرّح المندوب فام ترونغ نغيا (وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة لانغ سون) بأن الموقع الإلكتروني المتخصص في إحصاءات مستويات المعيشة في العالم يُظهر أنه في عام 2023، احتلت نسبة أسعار المساكن إلى الدخل في فيتنام المرتبة 14 من بين 107 دول شملها المسح، والمرتبة 11 من بين 38 دولة في آسيا. وبناءً على ذلك، يبلغ متوسط أسعار المساكن في فيتنام 23.5 ضعف الدخل السنوي للأسرة. وفي الوقت نفسه، يُفترض أن يتراوح هذا المؤشر بين 5 و7 أضعاف. تُعدّ إجراءات الاستثمار أحد الأسباب الرئيسية لارتفاع التكاليف، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، وخاصة في المناطق الحضرية والمجمعات الصناعية، مما يجعل السكن في هذه المناطق بعيدًا عن متناول غالبية الناس.

أشار المندوب فام ترونغ نغيا إلى أن مشروع القانون قد قلّص عددًا من الإجراءات مقارنةً بالقانون الحالي. ومع ذلك، لا يزال هناك عدد من الإجراءات الإدارية التي يمكن اختصارها أكثر. وبناءً على ذلك، تنص المادة 37 من البند 4 على إخطار وكالة إدارة الإسكان المركزية أو وكالة إدارة الإسكان الإقليمية بوثائق تسليم السكن المكتملة وفقًا للوائح الحكومية. وأشار المندوب فام ترونغ نغيا إلى أن هذا إجراء إداري جديد لم يُدرج بعد في القانون الحالي، ويتداخل مع العديد من النقاط المتعلقة بالوثائق التي تُقرّ نتائج القبول وفقًا لقانون البناء.

علاوةً على ذلك، تنص المادة 35 من البند الرابع على أنه في المشاريع الخاضعة لموافقة سياسة الاستثمار وموافقة المستثمرين وفقًا لقانون الاستثمار، إذا كان هناك العديد من المستثمرين الراغبين في تنفيذ مشروع بناء سكني، فيمكنهم، بعد الموافقة على سياسة الاستثمار، تفويض مستثمر مؤهل أو إنشاء شركة أو جمعية تعاونية لتنفيذ إجراءات الاعتراف بالمستثمرين. وبالتالي، بعد الموافقة على سياسة الاستثمار وموافقة المستثمرين، لا يزال يتعين على المستثمرين اتخاذ خطوة إضافية ليصبحوا مستثمرين.

وبناء على ذلك، اقترح المندوب فام ترونج نجيا مراجعة وإعادة تقييم عدد الإجراءات الإدارية التي تم قطعها وعدد الإجراءات التي تمت إضافتها في مشروع القانون ليكون بمثابة أساس لمندوبي الجمعية الوطنية لمناقشته في الدورة السادسة المقبلة.

في ختام المناقشة، قال نائب رئيس الجمعية الوطنية، نجوين خاك دينه، إن آراء نواب الجمعية الوطنية اتسمت بالحماس والذكاء وروح المسؤولية العالية، وركزت على جوهر مشروع القانون. وقد اتفقت الآراء المطروحة بشكل أساسي مع العديد من البنود التي تم استيعابها وتنقيحها، وفي الوقت نفسه، تم تحليل العديد منها وتعميقها، وإضافة العديد من الآراء العملية والمحددة لإثراء مشروع القانون.

وأشاد نواب مجلس الأمة بروح العمل المسؤولة والمنفتحة التي أبدتها الهيئة المكلفة بالمراجعة والصياغة، والتي قامت بالتنسيق مع الجهات ذات الصلة تحت الإشراف الوثيق للجنة الدائمة لمجلس الأمة لاستيعاب آراء نواب مجلس الأمة في الدورة الخامسة بشكل جدي، ومراجعة مشروع القانون وإتقانه.

بعد هذا المؤتمر، سيُعدّ الأمين العام للمجلس الوطني خلاصةً لآراء المناقشة، ويُرسل تقريرًا إلى نواب المجلس الوطني والجهات المعنية لدراسته وإقراره وشرحه، لمواصلة صقل مشروع القانون. وستُنسّق اللجنة الدائمة للمجلس الوطني بشكل وثيق مع الحكومة لتوجيه الجهة المسؤولة عن المراجعة، وهيئة مراجعة الصياغة، والجهات المعنية، لمواصلة البحث والشرح، واستيعاب آراء نواب المجلس الوطني الذين يناقشون اليوم، وآراء وفود المجلس الوطني، والجهات والمنظمات المعنية، بشكل كامل ودقيق، لمواصلة صقل المشروع؛ وجمع آراء الحكومة قبل عرضه على المجلس الوطني لمناقشته ودراسته وإقراره في الدورة السادسة.

وفقًا لصحيفة VNA/Tin Tuc

مصدر