تظل البنوك عالقة في الأصول التي حصلت عليها نتيجة تنفيذ الأحكام.

بالنسبة للأصول المضمونة التي تتلقاها من وكالة التنفيذ، لا تستطيع مؤسسات الائتمان بيعها ولا يمكنها أن تطلب من وكالة التنفيذ مواصلة بيعها بالمزاد العلني لأن طبيعة هذه الأصول قد مرت بالعديد من المزادات الفاشلة.

أصدرت جمعية بنوك فيتنام (VNBA) للتو الوثيقة رقم 421/HHNH-PLNV بتاريخ 5 أغسطس 2025، والتي تطلب من وزارة الزراعة والبيئة ووزارة العدل وبنك الدولة في فيتنام معالجة الصعوبات والمشاكل التي تواجهها مؤسسات الائتمان الأعضاء (CIs) عند تلقي العقارات كضمان للتعامل مع الديون المعدومة.

وفقًا لملاحظات مؤسسات الائتمان الأعضاء، يُعدّ قبول العقارات كضمانات بديلًا عن التزامات سداد ديون العملاء أحد أهمّ الإجراءات لمعالجة الديون المعدومة. ويتم ذلك عادةً بطريقتين: إما أن يتفق البنك والعميل على تسوية الدين، أو أن تستلم مؤسسة الائتمان الضمان من هيئة التنفيذ بعد عدة مزادات فاشلة.

وبموجب قانون مؤسسات الائتمان، لا يجوز للبنوك التداول في العقارات، ولكن يجوز لها الاحتفاظ بهذه الممتلكات لمدة أقصاها 5 سنوات لاسترداد الديون.

لكن الواقع هو أن مكاتب تسجيل الأراضي ووزارة الزراعة والبيئة في العديد من المحليات رفضت تسجيل التغييرات ونقل ملكية الأصول المضمونة إلى مؤسسات الائتمان.

وتشترط هذه الهيئات على مؤسسات الائتمان الحصول على موافقة كتابية على سياسة التحويل من اللجنة الشعبية الإقليمية وتنفيذ إجراءات تحويل أغراض استخدام الأراضي.

هذا الشرط، بحسب مؤسسات الائتمان، لا يتوافق مع طبيعة الاحتفاظ بالأصول لمعالجة الديون المعدومة، وهو ليس نشاطاً تجارياً أو شراء أصول للاستخدام المباشر.

لقد أدى فشل مؤسسات الإئتمان في تسجيل الملكية إلى عواقب عديدة.

أولاً، لا يُمكن بيع العقار بالمزاد العلني: لأن أسماء مؤسسات الائتمان غير مُدرجة في شهادة حقوق استخدام الأرض، فلا يُمكنها بيع العقار أو نقل ملكيته للمشتري بنفسها. كما ترفض مكاتب التوثيق توثيق عقود البيع لهذا السبب.

ثانيًا، الجمود في التعامل مع الأصول من جهة التنفيذ: بالنسبة للأصول التي استلمتها من جهة التنفيذ، لا تستطيع مؤسسة الائتمان بيعها. ولا يُمكن إعادتها إلى جهة التنفيذ لإجراء مزاد آخر، نظرًا لطبيعة هذه الأصول التي مرّت بالعديد من المزادات الفاشلة.

ثالثًا، المشاكل المحاسبية: وفقًا للوائح بنك الدولة في القرار 479/2004/QD-NHNN، لتسجيل قيمة الأصول في حساب الميزانية العمومية (الحساب 387)، يجب على المؤسسات الائتمانية امتلاك وثائق كاملة تُثبت الملكية القانونية. ونظرًا لعدم إمكانية تسجيلها، لا تستطيع المؤسسات الائتمانية محاسبة هذا الأصل، مما يجعل غرض استلامه مستحيلًا.

رابعًا، خطر النزاعات: رغم تسليم العميل العقار قانونيًا، إلا أن ديونه لا تزال قائمة وتستمر في التراكم. وهذا يُشكل خطرًا للنزاعات والدعاوى القضائية مستقبلًا، خاصةً مع ارتفاع أسعار العقارات، حيث يمكن للمالك السابق استعادة العقار.

وإزاء الصعوبات المذكورة أعلاه، توصي جمعية المصارف الفيتنامية وزارة الزراعة والبيئة بإصدار وثيقة ترشد إدارات الزراعة والبيئة في جميع أنحاء البلاد، مما يسمح للمؤسسات الائتمانية بتسجيل نقل الحقوق/تسجيل التغييرات في أصول العقارات في كلتا الحالتين: تلقي الضمانات من خلال اتفاق واستلامها من وكالة التنفيذ، بحيث تتمتع المؤسسات الائتمانية بالسلطة الكاملة لبيع الأصول بالمزاد ونقل الاسم إلى المشتري.

بعد تسجيل نقل الحقوق/التغيير، تتولى المؤسسة الائتمانية مسؤولية المتابعة الاستباقية لعمليات بيع أو نقل أو إعادة شراء العقارات خلال خمس سنوات من تاريخ قرار التصرف في العقار. وفي حال مخالفة المؤسسة الائتمانية لهذا القرار، تُعامل وفقًا لأحكام القانون.

بالنسبة لبنك الدولة الفيتنامي، يقترح اتحاد البنوك الفيتنامية دراسة وإصدار وثيقة توجيهية للاعتراف بالأصول المخصصة للديون والأصول المستلمة بدلاً من أداء الالتزامات لتوجيه مؤسسات الائتمان في المحاسبة عن أصول العقارات عندما تتلقى مؤسسات الائتمان بدلاً من التزامات سداد ديون العملاء وتحتفظ بالضمانات لمدة 5 سنوات ويجب عليها بيع أو نقل أو إعادة شراء العقارات لاسترداد الديون وفقًا للبند 3، المادة 139 من قانون مؤسسات الائتمان.

إرشادات بشأن توفير المخاطر في حالة حصول مؤسسة ائتمانية على ضمانات بدلاً من الالتزامات واحتفاظها بها لمدة 5 سنوات.

- التنسيق مع وزارة الزراعة والبيئة ووزارة العدل لحل توصيات جمعية المصارف بشأن مشاكل تسجيل انتقالات الأصول، بحيث يكون للمؤسسات الائتمانية الحق في التعامل مع الأصول ونقل ملكيتها إلى المشترين.

المصدر: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html