العرض نادر، ومتوسط سعر الشقة 66 مليون دونج/م2

مدينة هو تشي منه: العرض محدود، ومتوسط سعر الشقة 66 مليون دونج/متر مربع

وبحسب شركة CBRE، وصل متوسط سعر البيع الأساسي للشقق في مدينة هوشي منه إلى 66 مليون دونج/م2 من المساحة الصافية، بزيادة قدرها 4% على أساس ربع سنوي ونحو 8% على أساس سنوي.

أسعار الشقق ترتفع مرة أخرى

وفقًا لشركة CBRE، ارتفعت أسعار البيع الثانوي أيضًا بمعدل 3% على أساس ربع سنوي و5% على أساس سنوي، لتصل إلى حوالي 48 مليون دونج/متر مربع. والجدير بالذكر أن بعض المشاريع في المواقع الرئيسية شهدت زيادات في الأسعار وصلت إلى 10% على أساس سنوي، مما يعكس ارتفاع الطلب على المساكن ونقصًا حادًا في المعروض.

متوسط سعر الشقة في مدينة هوشي منه هو 66 مليون دونج/م2.

في أحدث تقرير صادر عن مجموعة DKRA حول سوق العقارات في مدينة هو تشي منه، ظلت أسعار الشقق الأولية مرتفعة تحت ضغط تكاليف تطوير المشاريع. بينما سجلت أسعار الشقق الثانوية ارتفاعًا عامًا بنسبة تراوحت بين 5% و9% خلال الفترة نفسها، حيث بلغ أعلى سعر 493 مليون دولار أمريكي للمتر المربع.

على وجه الخصوص، تُظهر بيانات من وحدات أبحاث السوق، مثل CBRE، أن مدينة هو تشي منه تواجه نقصًا في المعروض من الشقق، وخاصةً الشقق متوسطة المستوى والفاخرة. في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2024، سجّلت مدينة هو تشي منه معروضًا سكنيًا جديدًا بلغ حوالي 11,000 وحدة فقط، مع التركيز بشكل رئيسي على قطاع الشقق والمنازل متعددة الطوابق. ويعود هذا الانخفاض في المعروض بشكل رئيسي إلى المراحل التالية من المشاريع القائمة.

قال السيد فو هونغ ثانغ، مدير قسم أبحاث السوق في مجموعة DKRA، إنه في الربع الرابع، سيستمر قطاع الشقق من الفئة (أ) بأسعار تزيد عن 100 مليون دونج/م2 في الحفاظ على مكانته المهيمنة في مدينة هوشي منه، في حين لن تكون الفئات (ب) و(ج) حاضرة في سوق مدينة هوشي منه كثيرًا.

وقال السيد تانج: "على وجه الخصوص، قد تستمر الأسعار الأولية في الارتفاع قليلاً بسبب الضغوط الناجمة عن تكاليف المدخلات لتطوير المشاريع".

في الوقت نفسه، تعتقد جميع وحدات أبحاث السوق أنه مع تطبيق مدينة هو تشي منه رسميًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024، ستزداد الالتزامات المالية المتعلقة بالأراضي، مثل رسوم الانتفاع بها، والدخل الشخصي، والرسوم، ورسوم نقل الملكية، تبعًا لذلك. وهذا يُشكّل ضغطًا تصاعديًا على مشاريع العقارات، ويزيد من الصعوبات التي تواجه مشتري المنازل والمستثمرين.

علق السيد دينه مينه توان، مدير شركة باتدونجسان في المنطقة الجنوبية، بأن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تُجبر المطورين على تعديل أسعار العقارات. في هذه المرحلة، ستكون الميزة السعرية للمشاريع ذات التخطيط المستقر. في الوقت نفسه، سيتجنب المشترون الذين يدفعون في هذه المرحلة أيضًا "صدمة" زيادات الأسعار المزدوجة الناتجة عن الفرق بين العرض والطلب وقائمة أسعار الأراضي الجديدة.

أسعار المساكن تضع ضغوطا على الناس

في حديثه خلال ندوة حول سوق العقارات في جنوب فيتنام، عُقدت في 31 أكتوبر، صرّح الأستاذ المشارك، الدكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية (CIEM)، بأنّ السوق سيشهد فارقًا في عام 2024. وتحديدًا، سيشهد سوق الشقق ارتفاعًا في الأسعار. فإذا كانت أسعار الشقق متوسطة السعر قبل عامي 2022 و2023 تتراوح بين 35 و40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، فإنّ سعرها سيرتفع بشكل حاد في عام 2024، ليتراوح بين 65 و70 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

ومع هذا السعر، يزداد الضغط على العمال لشراء منزل بشكل كبير، إذ يتزايد الطلب على المساكن في مدينة هو تشي منه مع تزايد عدد العمال المهاجرين، مع التركيز على الشرائح المتوسطة والراقية. كما يشهد الطلب على المساكن ارتفاعًا حادًا في المناطق المحيطة بالمجمعات الصناعية والمدن التابعة لها في بينه دونغ ودونغ ناي ولونغ آن . لكن الدخل لا يكفي لمواكبة أسعار المساكن.

مشروع كوميك بوليفارد النادر في مدينة هوشي منه بسعر أقل من 40 مليون دولار/متر مربع.

قال السيد نجوين هوانغ، الخبير العقاري المستقل، إن مشاريع الشقق السكنية التي تتراوح أسعارها حاليًا بين 3 و4 مليارات دونج للوحدة في مدينة هو تشي منه تُعتبر مناسبة مقارنةً بالمستوى العام، وتلبي احتياجات الأغلبية. ومع ذلك، مع محدودية موارد الأراضي الحالية وعدم وجود أي بوادر تحسن في العرض الجديد، فقد يستمر هذا السعر في الارتفاع مستقبلًا. ومع استمرار ارتفاع أسعار المساكن مستقبلًا، فإن ذلك يعني زيادة عبء شراء منزل على المواطنين أيضًا.

وفقاً للسيد هوانغ، لا يمكن أن يهدأ السعر الأساسي للشقق إلا مع ازدياد المشاريع المخصصة لذوي الدخل المتوسط في السوق. ومع ذلك، في ظل محدودية المعروض من الشقق بأسعار معقولة وصعوبة الشروط القانونية للاستثمار، يواجه تطوير منتجات مناسبة لهذه الفئة العديد من العقبات.

تحتاج مدينة هو تشي منه سنويًا إلى حوالي 50,000 شقة إضافية لتلبية احتياجات السكان، حيث يرغب 60-70% منهم في شراء منازل بأسعار معقولة. لذلك، من الضروري إيجاد حلول تطوير إسكانية تناسب القدرة المالية لتخفيف عبء شراء المنازل على المواطنين، كما قال السيد هوانغ.

عند النظر إلى السوق الإجمالي لمدينة هو تشي منه اليوم، يمكننا أن نرى أن آراء مراقبي السوق لها أساس جيد عند مسح المشاريع المفتوحة للبيع حاليًا في مدينة هو تشي منه، ومن النادر أن نرى مشروعًا يسمى Conic Boulevard في منطقة Binh Chanh، والذي تم افتتاحه للتو للبيع من قبل المستثمر في أوائل نوفمبر بسعر 37 مليون دونج/م2.

وبحسب السيد نجوين هوانج، فإن هذا المشروع نادرًا ما يكون له السعر المذكور أعلاه لأن المستثمر بناه ودفع رسوم استخدام الأرض منذ سنوات عديدة.

أما بالنسبة لممثل وحدة توزيع المشروع، شركة إكزيمرز، بسعر 37 مليون دونج فقط للمتر المربع، فسيدفع العملاء حوالي 450 مليون دونج فقط، وسيدعم البنك الباقي بقرض بدون فوائد لمدة 18 شهرًا، مع فترة سماح تصل إلى 60 شهرًا. يُعد هذا مشروعًا نادرًا في سوق مدينة هو تشي منه.

وفقًا لوحدة توزيع المشاريع. في ظلّ سوق العقارات في مدينة هو تشي منه الذي يواجه نقصًا في المعروض وارتفاعًا في الأسعار، يُعدّ مشروع كونيك بوليفارد ليس فقط حلاً سكنيًا يناسب إمكانيات السكان، بل يُسهم أيضًا في تخفيف الضغط على السوق. بفضل جودة البناء المضمونة، والمرافق المتكاملة، والأسعار المعقولة، يُتيح كونيك بوليفارد للعديد من العائلات فرصة الاستقرار في مدينة هو تشي منه في ظلّ الظروف الصعبة الحالية.

لكن السؤال المطروح هو: هل ستشهد مدينة هو تشي منه، بعد هذا المشروع، مشاريع أخرى بأسعار منخفضة كهذه؟ وهل سيكون هذا آخر مشروع في المدينة بأسعار مناسبة لميزانية ودخل غالبية سكانها ممن لديهم احتياجات سكنية حقيقية؟

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-nguon-cung-khan-hiem-gia-can-ho-trung-binh-66-trieu-dongm2-d229596.html