إعادة هيكلة سوق العقارات، فرص لمن؟

يُجبر نقص المعروض وارتفاع أسعار المساكن السوق على إعادة هيكلة وتنظيم العرض والطلب. هذا السياق يتيح فرصًا لمشاريع ذات معدلات إنجاز عالية وارتباط جيد بمركز المدينة.

السوق في دورة جديدة

سوق العقارات في دورته الخامسة من 2021 إلى 2026.

في هذه الدورة، وصل الاقتصاد إلى أدنى مستوياته وبدأ يتعافى تدريجيًا منذ يونيو 2023. ومن المتوقع أن تشهد أصول النمو (الأسهم والسندات وصناديق الأسهم) آفاقًا إيجابية في السنوات القادمة. أما أصول العقارات، التي عادةً ما تتعافى بعد سوق الأسهم بحوالي 12-18 شهرًا، فمن المتوقع أن تبدأ في التعافي والنمو في الفترة 2025-2026.

تشير الإحصاءات حاليًا إلى أن عدد المشاريع المُعتمدة للاستثمار والموافقة القانونية لتوفير المعروض في السوق خلال الفترة الماضية محدود للغاية. حتى الشركات تجد صعوبة في العثور على أراضٍ في مدينة هو تشي منه لتطوير مشاريعها، لذا لا يزال نقص المعروض قائمًا.

أشار تقرير السوق الأخير لشركة CBRE إلى أن المستثمرين في سوق مدينة هو تشي منه أكثر حذرًا في إطلاق سلال منتجات جديدة خلال هذه الفترة. فالمعروض الجديد نادر، ومعظم الصفقات في مدينة هو تشي منه تأتي من مخزون المرحلة السابقة. وقد بِيعَ حوالي 2000 شقة غير مباعة في الربع الثالث، أي ما يقارب ضعف مبيعات الربع الثاني من هذا العام. ولا يزال المستثمرون يدرسون الوضع ويقيّمونه حاليًا لاختيار الوقت المناسب لإطلاق سلال منتجات جديدة، لأن الربع الرابع عامل حاسم في المرحلة المقبلة.

في الوقت نفسه، تشير بيانات بحثية صادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) إلى نتائج مماثلة، حيث انخفض حجم المعاملات ومعدل الاستيعاب في الربع الثالث بنسبة 25% ونقطة مئوية واحدة على التوالي مقارنةً بالربع السابق. ولا يزال حجم معاملات الشقق السكنية هائلاً، حيث شكّل 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، حيث سجلت مشاريع الشقق السكنية الجديدة معدل استيعاب متوسط ​​بلغ 75%.

لا تزال أسعار المساكن مرتفعة في السوقين الأولية والثانوية، وخاصةً في قطاع الشقق. ويتفاقم الخلل بين العرض والطلب بشكل متزايد، إذ لا يزال من الصعب تلبية الطلب، رغم تحسن العرض.

في مدينة هو تشي منه، ظلّ مستوى الأسعار الأولية مستقرًا عند مستوى مرتفع بفضل العرض القادم بشكل رئيسي من المشاريع الجارية. في الوقت نفسه، ارتفع مستوى الأسعار الأولية في المقاطعات والمدن المحيطة بمدينة هو تشي منه بشكل طفيف، تراوح بين 3% و5%، مع ارتفاع أسعار بيع المعروض الجديد.

تغير مؤشر أسعار الشقق لشركة VARS أيضًا. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع في هانوي قرابة 60 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 64.0% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. وفي الوقت نفسه، ارتفع متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع في مدينة هو تشي منه خلال الفترة نفسها من 49.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع إلى 64.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 30.6% مقارنة بالفترة الأساسية.

من المتوقع أن يكون المعروض في السنوات القادمة شحيحًا، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، لأن القوانين المعدلة التي دخلت حيز التنفيذ تُهيئ بيئة قانونية شفافة لحماية المستثمرين. وهذا أيضًا عامل يُساعد السوق على اختيار المستثمرين ذوي القدرة المالية الحقيقية لتنفيذ المشاريع وتطويرها.

فحص السوق، الفرص لمن؟

تجاوز سوق العقارات في مدينة هو تشي منه أصعب مراحله. فمن معدل نمو سلبي في عام ٢٠٢٣، انتعشت إيرادات العقارات تدريجيًا خلال الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٤، بزيادة بلغت حوالي ٧٪ خلال الفترة نفسها، لتبلغ قيمتها المقدرة ١٩٩,١٥٦ مليار دونج. ورغم أن هذا الانتعاش لا يزال اتجاهًا ثابتًا، إلا أنه من السابق لأوانه الحديث عن تطور.

وبحسب تقرير صادر عن إدارة البناء في مدينة هوشي منه، خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام، لم يكن لدى المدينة سوى 9 مشاريع سكنية تجارية معتمدة للاستثمار ولكن على نطاق صغير؛ ولم تكن سوى 4 مشاريع سكنية تجارية مؤهلة لتعبئة رأس المال، ولكن 100% من الشقق كانت في الشريحة الراقية وخارج قدرة المحتاجين على تحمل التكاليف.  

فيما يتعلق بهذه المسألة، ترى جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) أن حل مشكلة انخفاض أسعار المساكن يتطلب أولاً حلّ مشكلة العرض والطلب. ولزيادة المعروض من المساكن، لا بد من إزالة الاختناقات في المعروض من المساكن التجارية، وتحديداً، يوجد في المدينة حالياً أكثر من 148 مشروعاً يعاني من مشاكل قانونية. وقد أدى ندرة المعروض مع ارتفاع الطلب إلى ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 15-20% في الآونة الأخيرة.

وستتاح فرص جذب الطلب لمشاريع الإسكان التي يتم إنجازها والتي تتمتع ببنية تحتية جيدة للنقل وترتبط بالمركز.

في ظلّ سريان القوانين الجديدة وتطبيقها عمليًا، من المحتمل أن ترتفع أسعار المساكن الأولية العام المقبل. لذا، تُتاح في الوقت الحالي فرصة جذب الطلب على مشاريع الإسكان قيد الإنجاز، والتي تتمتع ببنية تحتية جيدة للنقل تربطها بالمركز. وتُثبت المنطقة الشرقية من مدينة هو تشي منه، على وجه الخصوص، فعاليتها في حل مشاكل المرور وتوفير السكن.

ليس خط المترو على وشك التشغيل فحسب، بل إن مشاريع الطريق الدائري ومشروع توسعة الطريق السريع الوطني رقم 13 تفتح آفاقًا واعدة للمشاريع على طول هذا المحور. وبصفته محورًا لربط مشاريع البنية التحتية الإقليمية، يتمتع مشروع شقق "أوربان جرين" للمستثمر "كوستو هوم" بمزايا استثنائية تُعزز الطلب.

في الواقع، يُعد هذا مشروعًا نادرًا دخل مرحلة الإنجاز، مما يُتيح للمشترين تصوّر جودة المشروع وشرعيته بسهولة. يقع المشروع على الطريق السريع الوطني رقم 13 المتوسّع، ويُتيح للعملاء أيضًا الاستفادة الكاملة من التطور المُحتمل للطلب وقيمة العقارات في مدينة ثو دوك النابضة بالحياة.

في ظل محدودية المعروض من الشقق، تُعتبر المشاريع ذات معدلات الإنجاز العالية والربط متعدد النقاط عوامل مهمة لجذب الطلب وتعزيز انتعاش السوق. إضافةً إلى ذلك، تُعدّ شبكة المرافق والمساحات الخضراء الطبيعية الواسعة مساحاتٍ مناسبة للعائلات متعددة الأجيال، ولمن يحتاجون إلى مساحة معيشية تُولي الأولوية للصحة وسهولة التنقل.

عند استيفاء جميع شروط الموقع والمرافق ومستوى الإنجاز، تُعدّ سياسة الدفع المرنة عاملاً مهماً لتحفيز الطلب. ومن المرجح أن يكون مشروع "أوربان جرين" من المشاريع القليلة التي ستتجاوز مرحلة الركود الاقتصادي، مما سيوفر عرضاً جيداً للسوق بنهاية العام. ولهذا السبب، اعتمد مستثمر المشروع سياسة دفع مرنة وتفضيلية. ويدفع العملاء حالياً 30% فقط حتى استلام المنزل، مع فترة سماح لمدة 24 شهراً لسداد أصل الدين والفوائد، بالإضافة إلى باقة ديكورات داخلية تصل قيمتها إلى 500 مليون دونج فيتنامي.

مع التغييرات السياسية الأخيرة، ستواصل الحكومة تعزيز الرقابة على السوق وتنظيمه، بما يضمن الاستقرار والتنمية السليمة. في الوقت نفسه، يبرز اتجاه العقارات الخضراء، ومن المتوقع أن يقود السوق في دورته الجديدة. قد تُتيح هذه الفرصة للمشاريع ذات مستوى الإنجاز العالي لمواكبة دورة انتعاش السوق مبكرًا في الفترة القادمة.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html