السوق يظهر علامات "التسخين"، معاملات الشقق تحتفظ بـ"العرش"، شرق مدينة هوشي منه "يغلي" بالمشاريع الجديدة

يشهد السوق نموًا إيجابيًا، إلا أن هناك علامات على "التسخين"، حيث أصبحت معاملات الشقق هائلة؛ كما أن العرض من الشقق في شرق مدينة هوشي منه يزدهر... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

شهد سوق العقارات الفيتنامي انتعاشًا إيجابيًا في الربع الثالث تحديدًا والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 عمومًا بعد فترة صعبة. (الصورة: لينه آن)

لا يزال حجم معاملات الشقق "يغمر" السوق

وفقًا لتقرير سوق العقارات في فيتنام للربع الثالث والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 الذي أصدرته مؤخرًا جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS)، فإن قطاعات العقارات، من الإسكان والعقارات التجارية إلى الصناعية، تظهر جميعها علامات نمو إيجابي.

شهد سوق العقارات الفيتنامي انتعاشًا إيجابيًا خلال الربع الثالث والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 تحديدًا، وذلك بفضل استقرار الاقتصاد وسياسات الدعم الحكومية. وفي معرض تقديمها لتقرير سوق العقارات في الربع الثالث والأشهر التسعة الأولى من عام 2024، أشارت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير شركة VARs IRE، إلى أن سوق العقارات السكنية بدأ يُظهر علامات انتعاش.

أصبحت قصة مزاد الأراضي "أكثر إثارة" من أي وقت مضى، حيث تُعقد المزادات "ليلاً نهاراً"، مسجلةً مئات، بل آلافاً، يقبلون "الانتظار بفارغ الصبر" للتنافس على مكان. كما أن السعر الفائز هو رقم قياسي، يعادل سعر أرض في مشروع ذي بنية تحتية مستثمرة جيداً.

يُعزى ازدهار السوق العقاري أيضًا إلى قطاع الشقق، حيث تواصل الأسعار تسجيل مستويات قياسية جديدة في السوقين الأولية والثانوية. وقد أدى ارتفاع الطلب إلى تلقي آلاف مالكي الشقق اتصالات منتظمة لبيع منازلهم. ورغم ارتفاع أسعار البيع، فقد سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدلات إقبال جيدة جدًا.

ومع ذلك، بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "ارتفاع درجة الحرارة". ينعكس هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما يرفع أسعار المساكن ويخلق معاملات عقارية غير شفافة. يشارك العديد من صغار المستثمرين في السوق بغرض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول.

تتجلى بوادر "الاحترار" أيضًا في قطاع الشقق، مع ارتفاع أسعار الشقق المنقولة بشكل متزايد، بفضل "مساعدة" بعض المضاربين. وتنبع جميع هذه المؤشرات من نقص العرض، وإن كان قد تحسن.

وعلى وجه التحديد، قالت السيدة مين إن سوق العقارات السكنية في الربع الثالث من عام 2024 استمر في تسجيل عرض قدره 22412 منتجًا معروضًا في السوق، مع إطلاق حوالي 14750 منتجًا جديدًا، بانخفاض 25٪ مقارنة بالربع السابق، ولكن بزيادة 60٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجّل السوق 38,797 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع. ولا يزال العرض يشهد تمايزًا قويًا. وبناءً على ذلك، جاء 70% من العرض الجديد من قطاع الشقق، والتي هيمنت عليها منتجات تزيد أسعارها عن 50 مليون دونج/متر مربع. وكان السوق خاليًا تقريبًا من الشقق التجارية بأسعار معقولة. ومن حيث المناطق، تصدرت منطقة الشمال العرض الجديد بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29%، ثم الجنوب بنسبة 25%.

تُظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، فقد سجّل السوق بأكمله حوالي 10,400 صفقة ناجحة في الربع الثالث، أي ما يعادل معدل استيعاب بنسبة 51%. ويعكس هذا اهتمام السوق بالمنتجات العقارية الجديدة، على الرغم من أن معظم المعروض الجديد يُنجز بمعايير عالية، وأن تكاليف الاستثمار، وخاصةً تكاليف الأراضي، آخذة في الارتفاع.

انخفض حجم المعاملات ومعدل الاستيعاب بنسبة 25% ونقطة مئوية واحدة على التوالي مقارنةً بالربع السابق، لكنهما ارتفعا بنسبة 80% و28% على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. وظل حجم معاملات الشقق "مذهلاً"، حيث شكّل 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، حيث سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدل استيعاب متوسط ​​بلغ 75%. بل إن مشاريع الشقق في هانوي سجلت معدل استيعاب يصل إلى 90% بعد فترة وجيزة من طرحها للبيع.

يتزايد التوجه نحو تطوير الشقق الصغيرة لتقليل قيمتها الإجمالية، بما يتناسب مع احتياجات وقدرات الأفراد والعائلات الشابة. وهذا النوع من العقارات يتميز أيضًا بسيولة عالية.

ستصدر مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي في موعد أقصاه 20 أكتوبر.

في فترة ما بعد الظهر من يوم 14 أكتوبر، عقد وفد الجمعية الوطنية لمدينة هوشي منه جلسة عمل مع لجنة الشعب بالمدينة بشأن الوضع الاجتماعي والاقتصادي، وتنفيذ قرارات الجمعية الوطنية والمحتويات المسجلة للموافقة عليها في الدورة الثامنة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.

وفي الاجتماع، أثارت المندوبة نجوين تران فونج تران (رئيسة اتحاد نساء مدينة هوشي منه) قضية موعد إصدار قائمة أسعار الأراضي في المدينة، وقالت إن الناخبين مهتمون للغاية بهذه القضية.

في المقابل، قال ممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تم تقديمها إلى مجلس التقييم بالمدينة.

اجتمع المجلس صباح اليوم، وكلّف وزارة الموارد الطبيعية والبيئة باستكمال التقديم والتوقيع. ومن المتوقع إصدار قائمة أسعار الأراضي بحلول 20 أكتوبر/تشرين الأول على أبعد تقدير، لتخدم عام 2025، وفقًا لممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

في وقت سابق، في نهاية سبتمبر، قدمت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه تقريرًا إلى مجلس المدينة حول تقدم ومحتوى جدول تعديل أسعار الأراضي. وبناءً على ذلك، ستُكمل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة التقرير لتقديمه إلى المجلس. ومن المتوقع أن يجتمع المجلس قبل 10 أكتوبر لمراجعته. ووفقًا للخطة، ستُصدر اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه جدول تعديل أسعار الأراضي قبل 15 أكتوبر.

في الوقت الذي لم تكن فيه قائمة الأسعار المعدلة متاحة، وافقت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه في 21 سبتمبر على الإدارات والفروع ولجنة الشعب في مدينة ثو دوك والمناطق لتطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي لتحديد الالتزامات المالية والضرائب.

منطقة على مشارف هانوي "تغلق" مزاد الأراضي بعد 20 ساعة

في 13 أكتوبر، قام مركز تطوير صندوق أراضي منطقة كووك أواي بالتنسيق مع شركة المزاد الوطنية المساهمة رقم 5 لتنظيم مزاد لـ 54 قطعة أرض في منطقة أرض المزاد في قرية سون ترونغ، بلدية ين سون، منطقة كووك أواي، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 5200 متر مربع.

وتبلغ مساحة قطع الأراضي المعروضة في المزاد ما بين 92.5 و121.4 متراً مربعاً، بسعر ابتدائي يقارب 12.5 مليون دونج/متر مربع.

وشهد المزاد مشاركة ما يقرب من 300 عميل مع أكثر من 1000 طلب مشاركة، وهو ما يعادل أكثر من 5 عملاء مهتمين بقطعة أرض.

طريقة المزاد هي التصويت المباشر على عدة جولات، بحد أدنى خمس جولات إلزامية. السعر الشائع لكل قطعة أرض هو مليونا دونج/متر مربع. ينتهي المزاد عند عدم وجود أي مشترين آخرين.

بعد قرابة عشرين ساعة واثنتي عشرة جولة، وبحلول الساعة الثانية من صباح يوم 14 أكتوبر/تشرين الأول، تم بيع 54 قطعة أرض بنجاح في مزاد علني، حيث بلغ أعلى سعر حوالي 55 مليون دونج/متر مربع، أي أعلى بـ 4.4 مرات من السعر الابتدائي. أما أقل سعر فائز، فكان حوالي 45 مليون دونج/متر مربع، أي أعلى بـ 3.6 مرات من السعر الابتدائي.

بلغ إجمالي الأموال التي جمعتها منطقة كووك أواي من المزاد ما يقرب من 243 مليار دونج، وهو فارق يبلغ نحو 180 مليار دونج عن السعر الابتدائي.

وبحسب استطلاع على بعض المواقع العقارية، فإن سعر العقارات المعروضة للبيع في السوق في بلدية ين سون يتراوح ما بين 28-50 مليون/م2.

في سوق الأراضي مؤخرًا، ورغم ارتفاع الأسعار في بعض المناطق، إلا أن المعاملات ظلت هادئة نسبيًا. في بعض المناطق، خفّض المستثمرون الذين يواجهون صعوبات مالية أسعارهم لتقليص خسائرهم، إلا أن المعاملات لا تزال صعبة.

ازدهار المعروض من الشقق في مدينة هوشي منه في الشرق

في نوفمبر المقبل، سيُطرح مشروع كينج كراون إنفينيتي للبيع رسميًا في سوق الشقق بمدينة هو تشي منه. يقع كينج كراون إنفينيتي في شارع فو فان نجان (حي بينه ثو، مدينة ثو دوك)، ويتألف من برجين من 30 طابقًا، هما أبولو وأرتميس، ويضم 729 شقة. ويتراوح سعر بيع الشقق في كينج كراون إنفينيتي بين 90 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، حسب الموقع والمساحة.

مشروع سكني آخر في مدينة هو تشي منه، والذي أطلق رسميًا منتجات جديدة في الأشهر الأخيرة من العام في شرق المدينة، هو إيتون بارك، من قِبل المستثمر جامودا لاند. يقع إيتون بارك في شارع ماي تشي ثو، ويوفر للسوق 2000 شقة فاخرة. يبلغ سعر المتر المربع في المرحلة الأولى حوالي 120 مليون دونج فيتنامي، أي ما يعادل حوالي 6-7 مليارات دونج لشقة بغرفة نوم واحدة، و8-10 مليارات دونج لشقة بغرفتي نوم، و13-15 مليار دونج لشقة بثلاث غرف نوم. بعد تصفية جميع المبنيين A5 وA6 تقريبًا، ستواصل إيتون بارك في الربع الأخير من عام 2024 إطلاق سلة منتجات المبنيين A1 وA2، بما في ذلك 550 شقة بمتوسط ​​سعر 142 مليون دونج للمتر المربع.

في الربع الأخير من عام ٢٠٢٤، سيُضاف مشروع "ذا أوبس ون" السكني في منطقة فينهومز جراند بارك الحضرية إلى معروض الشقق في مدينة هو تشي منه شرق البلاد. ويُعدّ مشروع "ذا أوبس ون" ثمرة تعاون بين شركة الاستثمار فينهومز والشريك الياباني سامتي. ويتألف المشروع من أربعة أبراج، تُضيف إلى السوق ٢٠٠٠ شقة فاخرة بأسعار تبدأ من ٨٠ مليون دونج/متر مربع.

سيستقبل الشرق أيضًا دفعة جديدة من شقق مدينة هو تشي منه من مشروع فياتو أبتاون في حي تام فو بمدينة ثو دوك. يتكون فياتو أبتاون من أربعة مبانٍ سكنية تقع على مساحة أرض تبلغ 1.6 هكتار، وتضم ما يقرب من 400 شقة سكنية وشققًا تجارية. يبدأ سعر بيع الشقق في فياتو أبتاون من 55 مليون دونج للمتر المربع.

تُظهر بيانات سوق العقارات من Batdongsan.com.vn أن أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه تشهد ارتفاعًا مستمرًا على مر السنين. من عام ٢٠١٥ إلى عام ٢٠٢٣، تجاوز مؤشر ارتفاع أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه معدل نمو دخل السكان. بعد ثماني سنوات، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة ٥٦٪، بينما ارتفع دخل سكان المناطق الحضرية بنسبة ٣٩٪ فقط.

وفقًا لتقرير صادر عن شركة كوشمان آند ويكفيلد، ارتفع متوسط ​​سعر الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة 12% سنويًا على مدار السنوات العشر الماضية. في السوق الأولية، يتجاوز متوسط ​​سعر بيع الشقق في مدينة هو تشي منه 60 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما في السوق الثانوية، فيبلغ متوسط ​​سعر الشقة 45 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤ وحده، ووفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn، مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، كانت شقق مدينة هو تشي منه الأكثر ازدهارًا في السوق. وهذا النوع من العقارات هو الذي شهد أعلى معدل نمو في الطلب، حيث بلغ ١٩٪ مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

الشقق هي أيضًا نوع العقارات الذي شهد أعلى ارتفاع في أسعار البيع مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، بنسبة 12%. والجدير بالذكر أنه على الرغم من ارتفاع الأسعار، لا تزال بعض المشاريع تتمتع بسيولة جيدة في السوق، خاصةً المشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة، والتي يمولها مستثمرون كبار ذوو سمعة طيبة. ويصل معدل سيولة المشاريع إلى أكثر من 60% في كل إطلاق.

تعليقًا على هذا الواقع، قال السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، إن المعروض المستقبلي محدود للغاية في الواقع نظرًا لندرة الأراضي الصالحة للزراعة. ولا تزال العقبات القانونية قيد الحل، مما يُصعّب على المستثمرين تنفيذ مشاريع جديدة. إضافةً إلى ذلك، يُؤدي الضغط المالي الكبير إلى نقص رأس المال اللازم لتنفيذ المشاريع لدى العديد من المستثمرين.

علاوةً على ذلك، ستؤثر الفقرة الجديدة في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، والمتعلقة بتعديل قائمة أسعار الأراضي الجديدة، على تكاليف توريدات الشركات وسعر البيع للعملاء، مما سيؤدي إلى اتجاه تصاعدي في أسعار البيع مستقبلًا. ولا تزال الشقق تُمثل نسبةً عاليةً من الطلب على الاستثمارات طويلة الأجل والعقارات. ولذلك، ستظل الشقق تتمتع بامتصاص جيد في السوق، وستواصل أسعار البيع اتجاهها التصاعدي.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html