اتجاه تجديد المباني المكتبية والفنادق وتحويلها إلى شقق فندقية

[إعلان 1]

لم يكن السوق أكثر سخونة من أي وقت مضى

مع التوجه نحو التركيز على إيجاد فرص عمل في المناطق الحضرية والمدن الكبرى، يتزايد الطلب على السكن. وفي الوقت نفسه، ومع ندرة المعروض من الشقق منخفضة التكلفة، لا يملك الكثيرون القدرة المالية الكافية لشراء شقق متوسطة السعر. ولذلك، يعاني سوق الإيجار، الذي يضم شققًا وشققًا فندقية تخدم العمال ذوي الدخل الذي يقارب 20 مليون دونج، من انعدام الغرف المتاحة.

حتى خلال فترة عودة العقارات إلى مدينة هو تشي منه، والتي دفعت العديد من الأماكن إلى تعليق لافتات "للإيجار"، شُغرت العديد من المكاتب، بينما ارتفعت أسعار الشقق المؤجرة بشكل طفيف. كما أظهر تقرير الربع الثاني من عام 2023 لموقع Batdongsan.com.vn أن معدل نمو هامش الربح (بما في ذلك معدل زيادة الأسعار + عائد الإيجار) عند الاستثمار في قطاع الشقق السكنية يرتفع بنسبة 97% مقارنةً ببداية عام 2015، وهو أكثر استقرارًا من قنوات الاستثمار الأخرى مثل الأسهم والذهب والمدخرات والعملات الأجنبية.

اتجاه تجديد المباني المكتبية والفندقية وتحويلها إلى شقق فندقية - الصورة 1 — تجذب الشقق الفندقية العديد من الأشخاص الذين لا يملكون الموارد المالية أو يحتاجون إلى شراء منزل.

وفقًا للاستطلاع، تجاوزت نسبة إشغال العديد من مباني الشقق الفندقية في المناطق المركزية بمدينة هو تشي منه، مثل فو نهوان، وبينه ثانه، وتان بينه، والمنطقة 10، والمنطقة 11، 80%، بل وصلت في بعض المشاريع إلى 100%. وقد شهدت نسبة إشغال الشقق الفندقية الصغيرة في مدينة هو تشي منه ارتفاعًا حادًا في الآونة الأخيرة، وتميل إلى الارتفاع خلال أشهر الصيف مع استعداد الطلاب للعام الدراسي الجديد.

في مواجهة هذا التوجه، وفي انتظار تحسن الوضع الاقتصادي ، غيّر العديد من مالكي المباني التي كانت تُستخدم سابقًا كمكاتب أو فنادق، مسارهم الاستثماري، وهم بصدد تجديدها وتحويلها إلى شقق فندقية. غالبًا ما تُؤجر هذه الشقق الفندقية، المصممة على طراز الاستوديوهات، بأثاث كامل، بأسعار تتراوح بين 6 و12 مليون دونج فيتنامي شهريًا، حسب المنطقة.

بمساحة أصغر من الشقق العادية، يتميز هذا النوع من الشقق بكونه أرخص وأقرب إلى مركز المدينة. وقد أصبح ظهور الشقق الفندقية مؤخرًا منافسًا قويًا للمستثمرين الذين يشترون شققًا في الضواحي بغرض الاستثمار الإيجاري.

اتجاه تجديد المباني المكتبية والفندقية وتحويلها إلى شقق فندقية - الصورة 2 — يقوم العديد من أصحاب المباني بدمج المكاتب التجارية في الطابق الأرضي والشقق في الطوابق العليا.

أفاد بعض الوسطاء أن الكثيرين مستعدون للتضحية بالمساحة والتهوية ومرافق البنية التحتية لاختيار شقق فندقية قريبة من مركز المدينة بدلاً من شقق الضواحي بنفس السعر. لذلك، يتم تحويل المزيد من المباني إلى هذا النموذج للإيجار، مما يوفر تدفقًا نقديًا بدلاً من ترك مبنى المكاتب بأكمله فارغًا في انتظار المستأجرين.

بالإضافة إلى ذلك، قام بعض أصحاب المباني بدمج تأجير المكاتب والمقرات الرئيسية في الطابقين الأول والثاني من المبنى، في حين تم تجديد الطوابق العليا إلى شقق فندقية للإيجار بأنواع عديدة من المتوسطة إلى الفاخرة، مع مساحات ووسائل راحة مختلفة.

يجب حساب تكاليف الاستثمار بعناية

تشير الدراسات إلى أن دخل استئجار الشقق الفندقية ليس منخفضًا، بل مستقرًا للغاية. فمقارنةً بالغرف العادية في نفس المساحة، عادةً ما يكون سعر إيجار الشقق الفندقية أعلى بمرة ونصف إلى مرتين على الأقل للغرفة. ويمكن أن يرتفع السعر أكثر، خاصةً بالنسبة للمستثمرين الذين يعرفون كيفية استغلال المساحة وزيادة المرافق والخدمات المناسبة.

مع ذلك، فإن إدارة وتشغيل وحساب الإيرادات والنفقات لهذا النوع من الشقق الفندقية ستكون أكثر تعقيدًا من غرف الإيجار الرخيصة. يجب على رجال الأعمال معرفة كيفية الإدارة المنهجية والدقيقة، بدءًا من مرحلة العقد وحتى مرحلتي التشغيل والإعلان، لتحسين الإيرادات عند الاستثمار في هذا النوع.

على الرغم من أن الشقق الفندقية تحظى بشعبية كبيرة حاليًا ويرغب فيها الكثيرون، إلا أن بعض المستثمرين تكبدوا خسائر عند التحول إلى هذا النوع من الشقق. كما هو الحال مع السيد نغوك آنه (بينه ثانه)، الذي حوّل نموذج فندقه إلى شقق فندقية للإيجار بعد تجديده.

في البداية، وبسبب عدم معرفته بكيفية إدارة نموذج الإيجار طويل الأجل، بالإضافة إلى عدم استهداف الجمهور المستهدف بالشكل الصحيح، وضغط قرض بقيمة ملياري دونج تقريبًا لتجديد النموذج، عانى السيد نغوك آنه من ضائقة مالية لمدة عام تقريبًا بعد التحويل. بعد أكثر من عام من الخسائر، وبفضل دعم أصدقائه لإيجاد أنسب طريقة لإدارة الإيجار، امتلأ مجمع شقق السيد نغوك آنه الفندقية بنسبة 80%، محققًا إيرادات شهرية تقارب 300 مليون دونج.

اتجاه تجديد المباني المكتبية والفندقية وتحويلها إلى شقق فندقية - الصورة 3 — تتمتع الفنادق والمباني المكتبية بميزة وجود مواقف سيارات تحت الأرض ومصاعد وأنظمة حماية من الحرائق.

لكن، لم يحالف الحظ الجميع، كما هو الحال مع السيد هيو (بينه تان)، فنظرًا لعدم فهمه للسوق جيدًا، جمع هو وأصدقاؤه رأس مال لاستئجار العديد من المباني لتجديدها وتحويلها إلى شقق فندقية للإيجار. إلا أن تكلفة الاستثمار الكبيرة وفوائد القروض المصرفية حالت دون تنافسية أسعار الشقق الفندقية التي استأجرها السيد هيو مقارنةً بالشقق في نفس الموقع.

بينما تُؤجر شقق في بنه تان تزيد مساحتها عن 50 مترًا مربعًا بحوالي 7 ملايين دونج شهريًا، يُعلن عن شقة السيد هيو الفندقية للإيجار بمبلغ 6 ملايين دونج شهريًا. وبإضافة رسوم الخدمة والكهرباء والمياه بأسعار أعلى من أسعار الشقق، يفقد هذا النوع من الشقق قدرته التنافسية، مما يجعل من المستحيل عليه شغل شققه بأكثر من 60% لعدة أشهر. وقد أدى ذلك إلى زيادة أعباء الديون، لأن الدخل لا يكفي إلا لتغطية النفقات والفوائد والإيجار.

ومع ذلك، لوحظ في هذه المنطقة أن العديد من نماذج الشقق الفندقية تجذب العديد من المستأجرين، حيث تصل معدلات الإشغال دائمًا إلى ما يقارب 100%. معظمها شقق فندقية بأسعار معقولة، حيث تتراوح أسعار الإيجار بين 4 و5 ملايين دونج فيتنامي شهريًا، وهي أرخص بكثير من الشقق في المنطقة نفسها.

مع إمكانية تحقيق ربحية عالية عند التشغيل الجيد وحساب التكاليف بدقة، يتزايد ظهور نموذج الشقق الفندقية. من بينهم، لم يتمكن العديد من مالكي الفنادق والمباني المكتبية المؤجرة من تحمل حالة انعدام الإيرادات في الماضي نتيجةً لعوامل عديدة. وبفضل ميزة المباني القائمة، ستُصبح هذه الشقق منافسًا قويًا في سوق الإيجار في الفترة القادمة، حيث يمكنهم خفض تكلفة استئجار المبنى.

[إعلان 2]
مصدر