ما هي العوامل التي تجعل العقارات السياحية تبقى "مجمدة"؟

[إعلان 1]

السوق ليس به أي تغييرات واضحة.

وفقًا لتقرير صدر مؤخرًا عن مجموعة DKRA حول سوق العقارات في يوليو 2023، لم تحقق العديد من مشاريع العقارات السياحية السيولة المتوقعة، مما أدى إلى تأجيل موعد تنفيذ المبيعات. ولذلك، لم يُطرح للبيع في يوليو سوى مشروع واحد جديد، مع طرح 40 منتجًا في السوق، بانخفاض قدره 88% مقارنة بالفترة نفسها.

تجدر الإشارة إلى أن الطلب على هذا السوق لا يزال منخفضًا للغاية، حيث لم تُسجل سوى صفقة واحدة ناجحة، بانخفاض قدره 99% مقارنة بالفترة نفسها. وأشارت مجموعة DKRA إلى أن سعر طرح هذه المنتجات مرتفع نسبيًا، إلى جانب الحذر النفسي لدى المستثمرين، مما يُبقي السيولة ضعيفة. هذا بالإضافة إلى عوامل أخرى، مثل الشرعية وأسعار الفائدة، وضعف انتعاش قطاع السياحة ، والتي أثرت على سيولة عقارات المنتجعات.

انخفض حجم تداولات فلل العطلات بنسبة 99%، ما هي العوامل التي لا تزال تؤثر على السوق؟ الصورة 1 — سيتم بيع فيلا منتجع واحدة فقط في يوليو 2023. (الصورة: مجموعة DKRA)

في الشهر التالي، تعتقد DKRA أن العرض والطلب في السوق ارتفعا بشكل طفيف مقارنةً بشهر يوليو، ولكن دون أي تغييرات تُذكر. في قطاع التاون هاوس/الشقق السكنية الفاخرة، ارتفع العرض الجديد في يوليو مقارنةً بالأشهر الستة الأولى من العام، ولكن لم يُطرح سوى مشروعين للبيع في مرحلة البيع التالية. انخفض العرض في هذا القطاع بنسبة 75% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، وبلغ معدل الاستيعاب 1% فقط.

ارتفع عرض الشقق الفندقية بنسبة تقارب 52% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، مع افتتاح 3 مشاريع للبيع، بما يعادل 405 وحدات. ويتجاوز هذا العدد إجمالي عدد الشقق الجديدة المعروضة للبيع في الربع الثاني من عام 2023 بأكمله، والبالغ 378 وحدة. مع ذلك، تتركز جميع المنتجات الجديدة في المنطقة الوسطى.

يُعدّ قطاع الشقق الفندقية أيضًا الأكثر تداولًا في هذا السوق، حيث شهد 113 صفقة ناجحة في يوليو. ومع ذلك، لا يزال حجم الصفقات متركزًا في مشروع واحد، بينما تشهد المشاريع المتبقية معدلات استهلاك متواضعة. هذه المشاريع مكتملة الوثائق القانونية، وتُشغّلها علامات تجارية كبرى، ويبلغ سعر بيعها أقل من 50 مليون دونج/متر مربع.

وتتوقع DKRA أيضًا أن يستمر العرض والطلب في السوق في التعافي خلال الشهر المقبل، ولكن من غير المرجح أن تكون هناك تقلبات قوية في الأمد القريب.

انخفض حجم تداولات فلل العطلات بنسبة 99%، ما هي العوامل التي لا تزال تؤثر على السوق؟ الصورة 2 — من غير المرجح أن يحقق قطاع العقارات المنتجعية تقدماً في الأمد القريب.

فيما يتعلق بأسعار بيع عقارات المنتجعات، من المتوقع ألا يشهد السوق الرئيسي تقلبات كبيرة مقارنةً بالشهر الماضي. ولا يزال المستثمرون الذين يطبقون المنتجات يُحافظون على برامج دعم أسعار الفائدة، وحوافز خصم تصل إلى 50% للعملاء الذين يُسددون بسرعة، وفترة سماح لسداد أصل الدين، وغيرها. ومع استمرار هذه الحوافز، من المتوقع أن يشهد العرض والطلب انتعاشًا طفيفًا، يتركز بشكل رئيسي في بينه دينه وكين جيانج .

وفقًا لأحدث تقرير صادر عن وزارة الإنشاءات ، في الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، سيُستكمل العرض الجديد من الفنادق والمنتجعات في جميع أنحاء البلاد بعدد قليل من المشاريع التي تم افتتاحها وتشغيلها. ولم يُرخص سوى مشروع سياحي واحد جديد، وهو المنطقة السياحية المواضيعية والمنتجع على قمة جبل با دين (تاي نينه).

كيفية إنقاذ العقارات المنتجعية؟

تُظهر الدراسات الاستقصائية في بعض المناطق السياحية الشهيرة في جميع أنحاء البلاد أن مشاريع الفلل والمنتجعات والشقق الفندقية والشقق الفندقية المهجورة، الخالية من الزبائن، شائعة جدًا. واجه العديد من المستثمرين الثانويين صعوبة في التعامل مع الضغوط المالية الناجمة عن استخدام الرافعة المالية، وعدم قدرتهم على استغلال التدفق النقدي من المنتج، مما دفعهم إلى بيع منتجاتهم بأسعار "خانقة" في الآونة الأخيرة.

تُظهر العديد من دراسات السوق أيضًا أن هامش ربح عقارات المنتجعات منخفض جدًا حاليًا، حيث لا يتجاوز 1%، وقليل جدًا من المشاريع يصل إلى 4-5% أو أكثر. والعديد من المشاريع التي كانت ملتزمة بتحقيق ربح يتراوح بين 8% و12% عند طرحها للبيع، غير قادرة حاليًا على التنفيذ.

نظراً لخصوصية قطاع العقارات السياحية، يبدو أن انتعاشه، كغيره من قطاعات السوق، مع إزالة العوائق القانونية وسعر الفائدة، لا يكفي. ولا تزال المشكلة الرئيسية في قطاع العقارات السياحية تتمثل في تفوق العرض على الطلب في قطاع المنتجعات والسياحة.

انخفض حجم تداولات فلل العطلات بنسبة 99%، ما هي العوامل التي لا تزال تؤثر على السوق؟ الصورة 3 — إن زيادة العرض من المنتجات ولكن عدم وجود تنمية مناسبة للسياح المحتملين أدى إلى وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب.

وفقًا لبيانات الإدارة العامة للسياحة، استقبلت فيتنام خلال الأشهر الستة الأولى من العام ما يقرب من 70 مليون زائر، منهم 5.6 مليون زائر دولي وحوالي 64 مليون زائر محلي. ولم تتجاوز نسبة انخفاض عدد الزوار الدوليين 66% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2019، بينما ارتفع عدد الزوار المحليين بمقدار 1.4 مرة. ويُقدر إجمالي إيرادات السياحة بنحو 343,100 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 1.45% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2019، والتي بلغت 338,200 مليار دونج فيتنامي.

مع عدم تعافي أعداد الزوار الدوليين بشكل كامل، يستمر عرض عقارات المنتجعات السياحية في التزايد، وقد أدت أزمة فائض العرض إلى عدم استغلال العديد من منتجات المنتجعات السياحية في الماضي. وتشير آراء عديدة إلى أنه إذا لم ينتعش عدد السياح المحتملين، أو حتى ازداد بشكل حاد، فسيستمر ركود سوق عقارات المنتجعات السياحية. وهذا يُنشئ حلقة مفرغة، حيث يُعيق ركود السوق تطور الخدمات السياحية، ويُصعّب جذب السياح المحتملين.

يرى الخبراء أن إنقاذ سوق العقارات السياحية بحلول قانونية وأخرى متعلقة بأسعار الفائدة لا يحل المشكلة إلا ظاهريًا. وتدعم هذه الخطوات بشكل كبير أصحاب المشاريع والمستثمرين لاستعادة ثقتهم في الفترة الحالية. ومع ذلك، لتعزيز قيمة هذا النوع من العقارات وزيادة سيولته، يبقى الطلب الفعلي هو العامل الأهم.

لذلك، بالإضافة إلى التركيز على المبيعات، يجب على المستثمرين أيضًا تشغيل خدمات مرافقة والتركيز على تعزيز صورتهم، والتكامل مع سوق السياحة لجذب العملاء المحتملين. هذا أيضًا يزيد من اهتمام المستثمرين بمنتجات هذا السوق ويدفعهم إلى مواصلة الاستثمار. ووفقًا للمحللين، لا يمكن حل هذه المشكلة بين عشية وضحاها، لذا لا يزال علينا الانتظار حتى نهاية عام ٢٠٢٤ أو أوائل عام ٢٠٢٥ لرؤية انتعاش سوق العقارات السياحية.

[إعلان 2]
مصدر